Gửi bình luận
Lợi nhuận 13% là mức không thấp trong đầu tư nhà ở xã hội, tuy nhiên cần chính sách bổ trợ để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư để lãi vay không “ăn mòn” lợi nhuận DN.
Tại Dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội thông qua, cơ quan này đề xuất nâng mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 10% lên mức tối đa 13% trên tổng chi phí xây dựng.
Việc điều chỉnh này sẽ là cơ sở để xác định giá bán, giá thuê mua và giá thuê nhà ở xã hội, áp dụng đồng bộ cho tất cả các dự án, bao gồm cả dự án trên đất công, quỹ đất 20% từ dự án nhà ở thương mại và những dự án đã hoàn thành nhưng chưa được phê duyệt giá.
Phát triển nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện đầu tư, kinh doanh mà còn là trách nhiệm xã hội, mang tính nhân văn rất lớn. Tuy nhiên, theo quy định trước đây, mức lợi nhuận tối đa dành cho chủ đầu tư là 10%, trong khi đó thủ tục đầu tư kéo dài đã khiến lãi vay “ăn mòn” đi lợi nhuận trên khiến doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này.
Do đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức tối đa lên 13% là hợp lý, đây không là mức lợi nhuận thấp. Chính sách tăng lợi nhuận cùng với các chính sách đặc thù sẽ mở ra cuộc chơi công bằng cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở.
Song, để phát triển nhà ở xã hội, cần đáp ứng các điều kiện tiên quyết. Thứ nhất là quỹ đất. Theo quan niệm trước đây, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp, nên thường bị giới hạn về chi phí xây dựng cũng như được bố trí quỹ đất ở xa trung tâm. Tuy nhiên, về lâu dài, nhà ở xã hội phải đảm bảo tính bền vững, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật như phòng cháy chữa cháy, hệ thống điện nước, cảnh quan môi trường và hạ tầng tiện ích.
Do đó, cần thay đổi định kiến nhà ở xã hội là nhà cho người nghèo, quỹ đất cần được ưu tiên một cách hợp lý để đảm bảo điều kiện sống tốt hơn cho cư dân, đồng thời đảm bảo giá trị xã hội của loại hình nhà ở này.
Yếu tố thứ hai là thủ tục đầu tư. Nếu mức lợi nhuận được nâng lên nhưng thời gian thực hiện kéo dài, lãi suất vay kéo dài sẽ làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp. Do đó, chính sách mới cần rút ngắn thời gian phê duyệt, cho phép triển khai xây dựng sớm và có các ưu đãi như nới lỏng điều kiện mua bán để doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh hơn.
Trong dự thảo nghị quyết cơ chế đặc thù, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất thí điểm giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Theo đó, dự kiến việc thực hiện giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu sẽ cắt giảm khoảng 200 ngày đến 241 ngày, tương ứng từ 70% - 100% thời gian thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.
Nhưng để áp dụng cơ chế chỉ định thầu, giao thầu, quan trọng nhất là minh bạch về tiêu chí để vừa rút ngắn thời gian thực hiện, vừa đảm bảo cả doanh nghiệp nhà nước và tư nhân đều có cơ hội tham gia.
Những hỗ trợ này sẽ giúp giảm áp lực lãi suất, tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội, yếu tố thời gian là then chốt, bao gồm thời gian phê duyệt và triển khai. Các chính sách cần được thực thi nhanh chóng, giảm độ trễ hành chính để rút ngắn thời gian sử dụng vốn vay, giúp chủ đầu tư giảm áp lực tài chính.
Bên cạnh đó, cần có cơ chế chuyển tiếp chính sách rõ ràng. Hiện nay, nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch, thậm chí đang triển khai xây dựng, nhưng không được áp dụng chính sách mới, dẫn đến bất cập. Do đó, khi ban hành chính sách mới, cần quy định minh bạch về điều khoản chuyển tiếp để hỗ trợ doanh nghiệp, tránh tình trạng dự án bị "treo" do thay đổi quy định.
Về vấn đề vay vốn, hiện nay chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội chưa triệt để. Đất thuộc sở hữu nhà nước nên không thể dùng làm tài sản thế chấp, mà chỉ có thể dùng tài sản hình thành trên đất.
Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp thế chấp chính dự án để vay vốn, người mua nhà sẽ không còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng. Ngược lại, nếu ưu tiên cho người dân vay, chủ đầu tư buộc phải giải chấp và tìm tài sản thay thế. Đây là một vòng luẩn quẩn cần được giải quyết bằng cơ chế rõ ràng, cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân.
Nếu các yếu tố trên được giải quyết hợp lý, việc phát triển nhà ở xã hội sẽ khả thi và bền vững hơn.
(*) Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn COTANA
