.jpg "Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp - Điểm sáng dòng tiền 2025")
Gửi bình luận
Nguồn cung duy trì ở mức cao cùng với giá bán rẻ hơn là những yếu tố cho thấy, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn.
Nội dung trên được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án nhà ở CBRE cho biết tại buổi công bố triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025.
Đánh giá về thị trường bất động sản nhà ở năm 2024, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE cho biết, trong năm 2024, thị trường đã có sự thay đổi rất lớn, đặc biệt là có sự khác biệt rất rõ ràng ở hai thị trường TP HCM và Hà Nội.
Theo đó, tại thị trường TP HCM, trong năm 2024, số lượng mở bán mới chỉ hơn 5.000 căn, đây là con số thấp nhất từ năm 2013 trở lại đây. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong năm 2024 đạt gần 31.000 căn. Mặc dù chưa đạt được con số hơn 37.000 căn vào năm 2019 (thời điểm trước dịch COVID-19), nhưng đây là nguồn cung mở bán cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.
Về cơ cấu sản phẩm, theo ông Kiệt, tại thị trường Hà Nội, cơ cấu sản phẩm cũng gần giống với cơ cấu sản phẩm tại thị trường TP HCM. Hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều tập trung ở phân khúc cao cấp. Điều này cho thấy, xu hướng phân cấp thị trường và xu hướng dịch chuyển sang phân khúc cao cấp ngày càng rõ ràng hơn, đặc biệt là ở thị trường Hà Nội.
“Mặc dù nguồn cung hạn chế, nhưng tỷ lệ hấp thụ tại TP HCM đạt gần 140%. Tức là ngoài số lượng sản phẩm căn hộ được chào bán mới, số lượng phần lớn các sản phẩm tồn trên thị trường vẫn được thị trường hấp thụ. Điều này cũng cho thấy nhu cầu của thị trường tại TP HCM vẫn duy trì ở mức tốt”, ông Kiệt đánh giá.
Tương tự, tại thị trường Hà Nội từ sau đại dịch, tỷ lệ hấp thụ cũng khá tốt, khi số lượng chào bán thành công luôn cao hơn số lượng chào bán mới, ngay cả trong năm 2024, nguồn cung tăng cao đột biến so với năm 2023, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức cao. Điều này cho thấy, tốc độ hấp thụ và mức độ nhu cầu trên thị trường ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM vẫn đang duy trì ở mức độ khá cao.
Về giá bán, ông Kiệt cho biết, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội chưa vượt mức giá bán ghi nhận được tại TP HCM. Cụ thể, căn hộ chung cư tại TP HCM có mức giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2, tăng 24% so với năm ngoái. Trong khi tại Hà Nội, giá bán trung bình là 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với năm 2023.
Tại thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP HCM, đạt trung bình lần lượt là 48 triệu đồng và 49 triệu đồng/m2. Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng trong quý này. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang có vị trí thuận lợi kết nối với trung tâm tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá chuyển nhượng theo năm với mức tăng gần 14% so với năm trước.
Mặt khác, tuyến Metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 đã kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điển hình tại khu vực quận 2 và quận 9 (cũ) của TP Thủ Đức, ghi nhận mức giá bán thứ cấp bình quân tăng 2-3% theo quý và tăng gần 15% theo năm. Xu hướng tăng giá tại các khu vực dọc theo Metro cũng có chiều hướng tăng cao hơn so với các khu vực khác.
Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội mức tăng giá bán tại thị trường thứ cấp duy trì mức tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, đây cũng là mức tăng theo năm cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay.
Đối với phân khúc nhà liền thổ, chuyên gia của CBRE cho rằng, tại TP HCM, nguồn cung vẫn rất thấp, bởi trong nhiều năm trở lại đây, TP HCM có rất ít dự án có quy mô đô thị và quy mô lớn. Hầu như các sản phẩm nhà phố, biệt thự, shophouse chủ yếu là nằm ở các dự án có quy mô nhỏ từ vài chục đến vài trăm sản phẩm. Do đó, nguồn cung của phân khúc này trong năm 2024 chỉ đạt hơn 230 sản phẩm. Trong khi tại thị trường Hà Nội, một trong những lợi thế lớn là có nhiều dự án có quy mô lớn và đặc biệt là dự án có quy mô đô thị. Điều này cho thấy, sự khác biệt của thị trường Hà Nội so với thị trường TP HCM.
“Xét về giá, do nguồn cung tại thị trường TP HCM ít nên giá bán thường rất cao, giá trung bình đối với nhà liền thổ tại TP HCM là khoảng 310 triệu đồng/m2, trong khi tại Hà Nội chỉ 220 triệu đồng/m2. Do đó, trong thời gian tới, mức giá tại TP HCM vẫn sẽ duy trì ở mức cao, còn tại thị trường Hà Nội sẽ có sự điều chỉnh giảm nhẹ”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.
Chuyên gia của CBRE dự báo, từ nay đến năm 2027, nguồn cung tại thị trường Hà Nội vẫn ở mức cao, hàng năm duy trì từ 31.000 – 32.000 sản phẩm. Trong khi, thị trường TP HCM, mặc dù, trong thời gian tới sẽ có một lượng nguồn cung tương đối tốt hơn, nhưng nếu xét về con số, thị trường TP HCM vẫn đi sau thị trường Hà Nội. Đây cũng là một trong những yếu tố cho thấy, thị trường Hà Nội sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn trong thời gian tới.
Xét về yếu tố giá, đến thời điểm hiện tại, hầu hết các con số đều cho thấy xu hướng giá ở thị trường sơ cấp ở các phân khúc đều có xu hướng tăng. Xu hướng tăng giá sẽ là xu hướng chính đối với các sản phẩm nhà liền thổ, và mức giá tại thị trường TP HCM vẫn duy trì ở mức trên 300 triệu – 400 triệu đồng/m2.
Dẫn số liệu báo cáo khảo sát nhu cầu đầu tư năm 2025 của CBRE, ông Kiệt cho biết, có đến hơn 50% người được khảo sát cho biết vẫn đang có nhu cầu mua nhà. Trong đó, khoảng hơn 60% vẫn có nhu cầu mua căn hộ. Bởi căn hộ vẫn được đánh giá là sản phẩm phù hợp về nhu cầu đối với phân khúc tầm trung.
“Mức giá mà nhóm khách hàng này kỳ vọng sẽ dao động từ 4 – 8 tỷ đồng/sản phẩm. Điều này cho thấy, nhu cầu thị trường vẫn còn và nhu cầu về căn hộ vẫn sẽ là nhu cầu chính do mức giá phù hợp hơn, và những hỗ trợ về mặt thanh toán cũng phù hợp hơn đối với đại đa số người mua. Đồng thời, phân khúc giá tầm trung cũng là phân khúc sẽ được nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn”, ông Kiệt chia sẻ.
Đồng thời, chuyên gia của CBRE cũng chỉ ra 4 xu hướng của thị trường trong tương lai, cụ thể: Thứ nhất, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam vẫn được đánh giá rất cao, đặc biệt là khi so sánh với các quốc gia khác trong khu vực, cùng với đó là tốc độ đô thị hóa nhiều. Điều này sẽ giữ vững nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là đối với các thành phố lớn. Xu hướng này vẫn là nền tảng và động lực cho giai đoạn tiếp theo.
Thứ hai, nguồn cung có xu hướng phát triển sang các địa điểm mới nhờ cải thiện cơ sở hạ tầng, đặc biệt là phát triển đô thị vệ tinh và đô thị phát triển theo hạ tầng. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư thường chỉ đầu tư ở khu vực trung tâm, thì hiện nay, khi giao thông được kết nối và mở rộng, các tỉnh lân cận hoặc các khu đô thị vệ tinh cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Thứ ba, xu hướng đi lại và sở thích của người mua trong tương lai ảnh hưởng đến thiết kế và loại hình bất động sản. Đặc biệt, tại TP HCM đang triển khai những mô hình đô thị TOD đầu tiên, tạo cho khách hàng và nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm đầu tư dựa trên hệ thống giao thông công cộng.
Thứ tư, khoảng trống và tiềm năng phát triển nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp và bình dân. Nếu như các chủ đầu tư có định hướng phù hợp, đây sẽ là một vùng thị trường sẽ duy trì sự ổn định hơn và sẽ là động lực cho các chu kỳ tiếp theo. Việc tập trung vào các sản phẩm phục vụ cho nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp với đại đa số người mua sẽ tạo nên một thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.
