Tránh “tiền mất, tật mang” khi M&A dự án

LS PHẠM VĂN THANH – Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh• 21/12/2021 15:00

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sự cẩn trọng ngay từ giai đoạn dự tính ban đầu để tránh “tiền mất, tật mang”.

>>> Khối ngoại chiếm lĩnh giá trị thương vụ M&A bất động sản

>>> Sóng ngầm M&A bất động sản

Trong thời gian qua, câu chuyện “cơm không lành, canh không ngọt” trong M&A dự án giữa các bên liên quan, thậm chí kéo nhau ra tòa không phải là hiếm, thậm chí nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản cũng khó tránh.

Luật sư Phạm Văn Thanh – Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh

Có thể kể đến đầu năm 2021, Quốc Cường Gia Lai bất ngờ khởi kiện Sunny Island ra Trung tâm Trọng tài quốc tế liên quan đến Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển hay Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (SaigonRes) khởi kiện đối tác ra toà án để đòi lại tiền đặt cọc trong các thương vụ mua đất hoặc cho vay từ những năm trước cũng là những “bài học” mà các doanh nghiệp có ý định bước vào con đường M&A cần lưu ý.

Mới đây nhất, câu chuyện Giám đốc Công ty TNHH MTV Land Hà Hải uống thuốc diệt côn trùng để tự tử sau khi nghe TAND quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng tuyên án vụ kiện tranh chấp khu đất vàng là một minh chứng cho nhưng rủi ro này.

Khác với Bên chuyển nhượng, để đảm bảo quyền lợi cho chính mình thì việc tìm hiểu về các vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi ký kết là điều rất cần thiết đối với Bên nhận chuyển nhượng. Một khi đã đặt bút ký rất khó để có thể sửa lại theo hướng có lợi cho bản thân.

Có thể bạn quan tâm

M&A bất động sản mở rộng ra đô thị vệ tinh
17:09, 01/05/2021
[eMagazine] M&A bất động sản trong bối cảnh COVID-19
05:00, 27/11/2020

Do đó, Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng cần lưu ý:

Thứ nhất, thông tin của Bên chuyển nhượng: Cần kiểm tra các vấn đề pháp lý của Bên chuyển nhượng trước khi quyết định hợp tác vì nếu Bên chuyển nhượng đang vướng vào các vụ tranh chấp, kiện tụng, đặc biệt là liên quan đến quyền sử dụng đất cần chuyển nhượng thì chắc hẳn thương vụ sẽ gặp nhiều khó khăn, trở ngại, thậm chí là bị hủy bỏ.

Những thông tin pháp lý của Bên chuyển nhượng như: thuộc tổ chức nào, đảm bảo ngành nghề hoạt động bất động sản, quy mô hoạt động, đối tác làm ăn, quan điểm hoạt động làm ăn, danh tiếng (nếu có)… Khi nắm được các thông tin cơ bản của Bên chuyển nhượng, Bên nhận chuyển nhượng mới có đủ căn cứ và đưa ra quyết định đúng đắn để đi đến hợp tác.

Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đất chuyển nhượng có khả năng phát sinh tranh chấp hay không? Trên thực tế, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau.

Để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng các giá trị quyền sử dụng đất đang có tranh chấp.

Như vậy đối với trường hợp, hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong thời gian thực hiện nghĩa vụ thì phát sinh tranh chấp với chủ thể thứ 3 sẽ làm việc thực hiện nghĩa vụ của các bên bị trì hoãn và có thể vì điều này mà mục đích của việc chuyển nhượng không đạt được.

ai đơn vị tranh chấp

Hai doanh nghiệp SUDICO và LAND Hà Hải tranh chấp quyền sử dụng 2 lô đất vàng ven biển Đà Nẵng trị giá 1.800 tỉ đồng

Loại đất nhận chuyển nhượng: Việc xác định loại đất có ý nghĩa to lớn đối với người sử dụng đất trong việc xác định quyền, nghĩa vụ của mình khi sử dụng đất. Việc xác định loại đất giúp cho bên nhận chuyển nhượng biết được việc bản thân nhận loại đất chuyển nhượng đó có hợp pháp hay không và nhận biết được nghĩa vụ tài chính của mình khi sử dụng loại đất đó.

Thời hạn sử dụng của đất chuyển nhượng: Điều 128 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất: “1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.” Do đó, đối với đất chuyển nhượng có quy định thời hạn thì bên nhận chuyển nhượng nên xác định thời hạn sử dụng đất còn lại trước khi nhận chuyển nhượng để tránh những tranh chấp sau này.

Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng: Việc xác định bên chuyển nhượng đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính về đất chuyển nhượng sẽ làm giảm rủi ro tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo quy định bên chuyển nhượng phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Thứ ba, nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất, các nghĩa vụ liên quan đến lô đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

Do vậy, cần thiết phải quy định nếu Bên chuyển nhượng không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết thì đây là điều kiện để Bên nhận chuyển nhượng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và/hoặc buộc bồi thường thiệt hại.

Thứ tư, tính pháp lý của phần đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Về nguồn gốc lô đất, chủ quyền sử dụng đất, tính xác thực và tình trạng thực tế của thời hạn quyền sử dụng đất. Lúc này, Bên nhận chuyển nhượng cần xem xét và cân nhắc lại quyền lợi mình được là gì.

Ví dụ giá chuyển nhượng giảm, cam kết đảm bảo của Bên chuyển nhượng, quy định pháp luật hiện hành về thời hạn quyền sử dụng đất…

Thứ năm, xây dựng các điều khoản có sự ràng buộc, rõ ràng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như: quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ trong một số trường hợp cụ thể được liệt kê; quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ; bên nào có nghĩa vụ thực hiện trước; khái niệm và hậu quả pháp lý của việc “đặt cọc”, “tiền trả trước”, “thời hạn thực hiện các nghĩa vụ”,…

Thứ sáu, điều khoản cam kết thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng cần được cân nhắc về sự tỉ mỉ, cẩn trọng, cụ thể và minh bạch. Cam kết nghĩa vụ bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng.

Đặc biệt, liên quan đến việc cam kết thực hiện của các bên. Tùy theo giá trị, quy mô giao dịch, các bên nên để cho mình một “điều khoản giải thoát”, tức giới hạn của trách nhiệm khi giao dịch bất thành.