“XUẤT KHẨU TẠI CHỖ” BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH (KỲ III): Thận trọng không thừa

Khi mà vấn đề người nước ngoài, đặc biệt là người Trung Quốc “núp bóng”, lách luật sở hữu các vị trí đất “đắc địa, trọng yếu” tại Việt Nam làm nóng dư luận thì đề xuất cho phép người nước ngoài được mua bất động sản du lịch Việt Nam cần được cân nhắc và toan tính kỹ để tránh những hệ lụy không đáng có.

Chưa phù hợp với Luật Đất đai hiện hành

Bởi liên quan đến việc sở hữu bất động sản thì dù là chung cư hay căn hộ du lịch đều vẫn liên quan đến câu chuyện sở hữu đất đai và tài sản hình thành trên đất (bất động sản không phải nhà ở).

Hiện nay Luật Đất đai chưa có quy định điều chỉnh rõ ràng đối với loại hình bất động sản kiểu mới như chung cư khách sạn, căn hộ du lịch thì cũng chưa nên cho phép người nước ngoài sở hữu trực tiếp loại hình này bởi dù căn hộ du lịch có quy định thời hạn sở hữu (50 – 70 năm) nhưng đều liên quan đến đất đai và cần được xem xét kỹ.

Trong việc người nước ngoài sở hữu bất động sản, trước nay chúng ta đã có hình thức cho thuê đất đai nói chung và bất động sản để kinh doanh khi cá nhân, tổ chức nước ngoài có liên kết với đối tác là người Việt Nam. Dù đã có yếu tố người Việt mà vẫn còn một số bất cập thì nay nếu để người nước ngoài làm chủ cần cân nhắc. Rõ ràng, nếu để họ độc lập đứng tên thì có thể nó chưa phù hợp với Luật Đất đai hiện hành.

Liên quan đến câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng thời kỳ hậu COVID-19, đó là tình trạng chung của cả thế giới. Việc tồn kho của căn hộ du lịch được xem là hệ quả của sự phát triển nóng khi chưa có một hành lang pháp lý rõ ràng cũng như những tác động tiêu cực đến từ các trường hợp “đổ vỡ” kiểu như của Cocobay Đà Nẵng.

Do đó, cũng khó có thể chắc chắn việc mở cửa cho người nước ngoài sở hữu căn hộ du lịch (nếu được cho phép) có thể khơi thông được dòng vốn ngoại khi mà về cơ bản những vướng mắc nội tại của loại hình bất động sản này vẫn chưa thực sự được giải quyết.

Còn nhiều khúc mắc cần gỡ

Theo tôi, trong câu chuyện này cũng có thể tiềm ẩn một số rủi ro như gây ra sự xáo trộn và sẽ làm chúng ta gặp khó trong việc điều tiết thị trường bất động sản nói chung, nhất là đối với Condotel bởi với loại hình bất động sản này thì chủ sở hữu được cho phép kinh doanh và họ có quyền cho người khác thuê và đến ở. Như vậy, việc họ cho ai đến ở, họ có chuyển nhượng bất động sản này cho ai khác… là những điều có thể dẫn đến nhiều rắc rối về sau.

Cũng có nhiều ý kiến cho rằng, việc cho phép này sẽ góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư, phát triển kinh tế nhưng việc sở hữu đất đai, bất động sản tại các vùng có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng cũng là vấn đề cần xem xét thấu đáo khi mà các dự án căn hộ du lịch hầu hết là đều có vị trí dọc bờ biển.

Hiện nay, trong các Luật hiện hành và chính là Luật Đất đai chúng ta đã có phân ra đất an ninh quốc phòng theo quy hoạch do các cơ quan, đơn vị an ninh, quốc phòng quản lý, sử dụng. Ngoài ra, cũng có những khu vực có chức năng đô thị, dân cư nhưng lại có tác động quan trọng đến an ninh quốc phòng cần có những hạn chế nhất định. Ví dụ như tại Hà Nội, Bộ Quốc phòng đã xác định những vị trí đảm bảo an ninh cho cả khu nội đô, trong đó, có những vị trí được công bố và những vị trí không được công bố (liên quan đến bí mật quân sự).

Trong khi đó, tại nhiều địa phương, việc xác định và công bố danh mục các dự án có vị trí nằm trong khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng (hạn chế cho người nước ngoài sở hữu nhà chung cư) hiện vẫn chưa thực sự được thực hiện đồng bộ.

Một vấn đề nữa cũng được nhiều người đặt ra khi Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch theo tôi cũng cần nên xém xét một cách thấu đáo, đó là chúng ta có nên phân biệt quốc tịch người nước ngoài hay không. Điều này có thể xuất phát từ việc một số cá nhân, tổ chức Trung Quốc “núp bóng” người Việt thâu tóm đất đai có vị trí đắc địa và trọng yếu vừa qua.

Tuy nhiên, một khi đã cho phép thì không nên phân biệt quốc tịch, bởi hiện nay, việc một người có hơn 1 quốc tịch là bình thường. Do đó, trong việc xây dựng luật pháp và các chế tài liên quan, chúng ta cần tính đến việc kiểm soát chặt chẽ, toàn diện chứ không nên có sự phân biệt quốc tịch.

Từ những khó khăn có thể phát sinh trong việc quản lý, nên chờ đến khi nào chúng ta có đủ cơ chế quản lý được điều tiết bởi hệ thống pháp lý chặt chẽ thì mới cho phép việc người nước ngoài sở hữu căn hộ du lịch để tránh việc thị trường bất động sản sẽ khó kiểm soát.