Áp thuế cao bất động sản theo thời gian nắm giữ có khả thi?

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, tại dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Mức thuế suất cụ thể sẽ được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện nay không phân biệt thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng. Điều này vô hình trung tạo điều kiện cho các hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, dẫn đến nguy cơ “thổi giá” và bất ổn thị trường. Do đó, việc quy định thuế suất theo thời gian sở hữu tài sản sẽ ngăn chặn các hành vi đầu cơ nhà đất.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM đồng tình việc áp dụng thuế như một công cụ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang tài sản, lãng phí đất đai. Tuy nhiên, biện pháp đánh thuế theo thời gian nắm giữ chỉ nên áp dụng có tính thời điểm. Ví dụ, khi thị trường trở nên bất ổn, sốt nóng thì mới áp mức thuế cao để triệt tiêu lợi ích đầu cơ, Ngược lại, khi thị trường ổn định và phát triển bền vững, không cần thiết duy trì biện pháp này.

Ông Châu dẫn chứng, trong giai đoạn thị trường thường xuyên xuất hiện các cơn sốt đất, Hiệp hội đã từng đề xuất biện pháp áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian. Cụ thể, nếu giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong khoảng dưới 6 tháng sẽ áp mức thuế 5%; từ 6 – 12 tháng là 4%; trên 1 - 2 năm là 3%; sau 3 năm vẫn áp dụng mức thuế hiện hành 2%.

Dù vậy, ông Châu nhấn mạnh giải pháp căn cơ vẫn là hoàn thiện luật thuế bất động sản một cách tổng thể, bao gồm thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế nhà đất bị bỏ hoang, thuế chuyển nhượng… để có khung pháp lý rõ rang cũng như tránh lãng phí tài nguyên.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhìn nhận, đầu cơ bất động sản là yếu tố khách quan trong thị trường địa ốc và khó triệt để hoàn toàn. Bản chất của đầu cơ là tranh thủ thời điểm nguồn cung khan hiếm, giá cả có xu hướng tăng rồi mua đi bán lại nhanh chóng để kiếm lời.

Do đó, ông Tuấn đề xuất chỉ nên đánh thuế chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ bất động sản trong giai đoạn thị trường sốt nóng, giúp cắt giảm lợi ích từ đầu cơ trong ngắn hạn. Về dài hạn, một vài phần trăm thuế không phải yếu tố quyết định để triệt tiêu đầu cơ, mà chìa khoá quan trọng nằm ở việc tăng nguồn cung và kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý. "Nếu nguồn cung dồi dào, giá phải chăng thì không ai còn hào hứng đi đầu cơ đất", ông Tuấn nói.

Theo TS Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế, đề xuất áp thuế này có thể hạn chế lướt sóng, song thách thức lớn nằm ở tính minh bạch và khả năng giám sát của cơ quan quản lý. Việc xác định chính xác giá mua, giá bán thực tế ở từng giao dịch bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn phức tạp như hiện nay, không phải là điều dễ dàng.

Một vấn đề khác cũng được vị chuyên gia lưu ý là đầu cơ trên thực tế là một phần tất yếu của thị trường bất động sản bởi hoạt động mua bán bất động sản không chỉ nhằm mục đích kiếm lời mà nó cũng tạo nên tính thanh khoản, sự sôi động cho thị trường địa ốc. Bởi vậy, ông Ánh cho rằng quan trọng nhất là cần có giải pháp đồng bộ để bất động sản phát triển lành mạnh, thay vì chỉ tập trung vào nguồn thu thuế.

Theo các chuyên gia, Việt Nam có thể dựa trên kinh nghiệm quốc tế để đưa ra hướng sử dụng công cụ thuế phù hợp, góp phần hạ nhiệt giá nhà và điều tiết thị trường. Song chính sách này cần được xây dựng trên lộ trình cụ thể về thời điểm áp dụng, tiêu chí, mức đánh thuế... tránh gây cú sốc cho thị trường. Chỉ khi có chiến lược toàn diện và đồng bộ – từ hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch giá đất đến điều chỉnh nguồn cung và nhu cầu thị trường – chính sách thuế mới thực sự phát huy hiệu quả trong việc ngăn chặn đầu cơ và tạo lập một thị trường bất động sản lành mạnh.