Bất động sản Đà Lạt: Trong chán ngoài thèm

Là địa điểm hấp dẫn khách du lịch bậc nhất với lợi thế có thể đón khách du lịch quanh năm, Đà Lạt là thủ phủ của homestay, farmstay và các bất động sản nghỉ dưỡng. Song, làn sóng dịch bệnh kéo dài trong thời gian vừa qua đã gây ảnh hưởng nặng nề và xuất hiện những làn sóng tháo chạy khỏi thị trường này.

DÂN ĐẦU TƯ THÁO CHẠY

Trên các trang web mua bán bất động sản, thông tin rao bán đất nền, homestay Đà Lạt ngày một nhiều. Tại trang Alonhadat.com, một căn homestay tại đường Tô Ngọc Vân, phường 2, Đà Lạt, cách trung tâm hồ Xuân Hương chỉ 5 phút đi xe máy có diện tích 4x20m được rao bán với giá 10,7 tỷ đồng. Theo thông tin đăng tải, nguyên nhân cần sang nhượng là “vỡ nợ cần bán gấp”, mặc dù người bán khẳng định homestay chỉ mới xây và có tới 10 phòng đang kinh doanh.

Trên website của một sàn bất động sản tại Đà Lạt, có hẳn danh sách hàng loạt homestay cần bán gấp được ký gửi tại sàn, mức giá dao động từ vài tỷ cho tới 30 - 40 tỷ đồng.

Ghi nhận thực trạng trên, tại báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam - đại diện tổ công tác nghiên cứu thị trường khu vực Tây Nguyên của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, bà Lê Thắm, Phó Giám đốc Tâm Real chi nhánh Đà Lạt cho biết, trong đợt dịch thứ tư các homestay, nhà nghỉ dưỡng của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, cá nhân không có hiện tượng bán giảm giá. Riêng các vùng như Đà Lạt, Bảo Lộc... những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng vì dịch bệnh không có khách hàng, sụt giảm nguồn thu nên buộc phải cắt lỗ sớm.

Trong khi đó, chia sẻ trên cộng đồng đầu tư bất động sản, nhiều nhà đầu tư cho biết, bởi lợi thế du lịch, cùng với sự nở rộ của xu hướng bỏ phố về rừng, giá nhà tại Đà Lạt đã tăng liên tục 10-30%/năm từ 4 năm nay, trong khi đó giá cho thuê dịch vụ nghỉ dưỡng cũng 3-5%/năm .

Nhà đầu tư cũng cho biết, tại Đà Lạt, chính quyền chỉ cho tách lô nhỏ là 200 m2, trong khi đó giá đất hẻm bê tông 3 mét rẻ nhất cũng đã lên tới 15 triệu đồng/m2, xây căn nhà mất 1 tỷ đồng, nên giá trị căn nhà muốn ở mới là trên 4 tỷ đồng.

Mặt khác, đất nông nghiệp cũng tầm 5-10 triệu đồng/m2, ở khu vực xa trung tâm cũng có giá 1 – 3 triệu đồng/m2, có tới 49% là đất có diện tích trên vài ngàn m2. "Để đầu tư đất tại đây thực sự phải bỏ ra một số vốn khá lớn và thời gian thu hồi vốn rất dài. Dịch bệnh kéo dài, khiến lượng khách du lịch sụt giảm mạnh, do đó, nhiều nhà đầu tư khó lòng trụ nổi nơi đây" - nhà đầu tư này cho hay.

Nhìn nhận về thực trạng trên, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cho rằng, có nhiều dạng đầu tư homestay, một là theo kiểu có tiền nghỉ dưỡng, hai là đầu tư để kinh doanh cho thuê. Kiểu nào cũng phải thuê người chăm sóc, trông coi, nếu không sẽ xuống cấp rất nhanh.

“Đặc biệt, hiện nay nhiều nhà đầu tư homestay theo kiểu tay ngang lướt sóng kiếm lời, họ mua đất nông nghiệp được cò đất, môi giới “thổi” giá trên trời. Mua giá cao, tốn thêm chi phí đầu tư xây dựng với hy vọng giá bán ra được. Nhất là những nhà đầu tư phải đi vay, không kiếm lời được buộc phải rao bán” - TS Hiển chia sẻ.

NGUY CƠ BONG BÓNG GIÁ

Song, ở góc độ tích cực hơn, theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, bà Lê Thắm, Phó Giám đốc Tâm Real chi nhánh Đà Lạt cho biết, trong quý III/2021, những doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn nhận thấy được tiềm năng của bất động sản nơi đây và họ sẵn sàng đầu tư.

Theo bà Thắm, hiện nay, tại địa bàn TP Đà Lạt giá cả vẫn chưa bao giờ xuống, và có xu hướng đi lên do có rất nhiều nhà đầu tư từ các tỉnh khác đến, cụ thể giá đất khu vực trung tâm dao động từ 200-500 triệu/m2, bán kính 5-10km, dao động từ 10-100 triệu/m2 thổ cư.

Giá đất tại các khu vực vùng ven TP này dao động tầm 800 ngàn – 5 triệu/m2 dành cho đất không thổ cư. Còn đất thổ cư có giá dao động từ 5 - 15 triệu/m2 là cơ hội cho khách hàng đầu tư với số vốn ít chỉ tầm khoảng 400 triệu đến dưới 2 tỷ đồng/lô/100m2.

Các chuyên gia cho rằng, giá nhà đất Đà Lạt đang có sự tăng giảm khá bất thường, do đó có thể có tình trạng “bong bóng giá”. Nếu muốn đầu tư vào bất động sản Đà Lạt, người dân không nên “bất chấp”, bởi thị trường vẫn tiềm ẩn các nguy cơ cao. “Khi giá nhà đất chững lại, việc mua và bán gặp khó khăn trong khi hằng tháng, hằng ngày vẫn phải trả tiền lãi suất của khoản tiền đã vay sẽ rất dễ dẫn đến bể nợ” - Một nhà đầu tư cho biết.

Ở khía cạnh khác, theo bà Đặng Nguyễn Thùy Trang - Founder & CEO Tropicane Garden, thời gian qua rất nhiều người gặp phải tình trạng đầu tư vào dự án để rồi bỏ trống cỏ mọc um tùm do cả chủ đầu tư và người đi mua không có kế hoạch khai thác. Chưa kể tình trạng an ninh của dự án không đảm bảo, không có dịch vụ chăm sóc nhà cửa. Nhà đầu tư ngao ngán mỗi khi trở về second home sau 2-3 tuần.

“Nếu xác định đầu tư tại đây với việc mua nền đất rộng lớn hàng trăm, nghìn m2, nhà đầu tư phải tính đến chi phí thuê người chăm sóc vườn tược, bảo quản nhà cửa. Nếu tài chính rơi vào khoảng trên dưới 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chọn các dự án biệt lập, có công tác vận hành bài bản, hoặc kinh nghiệm lẫn tiềm lực khai thác cho thuê”, bà Trang nhấn mạnh.