Cải tạo chung cư cũ lại gặp khó

Tại Hà Nội, hơn 10 năm trước, chính quyền Thành phố đã đưa ra chương trình cải tạo, nâng cấp, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố. Để thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ, Chính phủ, các bộ ngành và chính quyền đã ban hành nhiều chính sách ưu tiên để kêu gọi doanh nghiệp tham gia.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, có rất nhiều vướng mắc khiến sau hơn 10 năm triển khai trên toàn thành phố, chương trình gần như vẫn giậm chân tại chỗ khi mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Cả nước hiện có hơn 2.500 nhà chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm

Gặp khó từ chính các hộ dân

Lý giải vấn đề này, đại diện Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho hay, việc cải tạo chung cư cũ hiện đang gặp khó khăn ở hai vấn đề. Một là, về thể chế đã có quy định các chủ sở hữu căn hộ thỏa thuận với nhà đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư sửa chữa, nhưng việc này cũng khó vì hàng trăm hàng nghìn hộ trong một khu chung cư mà mỗi hộ lại một ý khác nhau, rất khó đồng thuận.

Hai là, quy định cưỡng chế các công trình nguy hiểm để cải tạo, song để làm việc này lại cần phải có vốn, quỹ nhưng rất khó khăn. Hiện nay, Vụ Pháp chế đang nghiên cứu đề xuất cần có quy định cụ thể thời hạn giải quyết, xử lý khi chủ sở hữu không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước phải chỉ định chủ đầu tư vào cải tạo.

Nhưng vướng nhất trong việc cải tạo chung cư cũ, theo đại diện Vụ Pháp chế, mới đây Thủ tướng đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số. “Không cho tăng chiều cao thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng. Bộ Xây dựng đang báo cáo Thủ tướng xin giải pháp tháo gỡ vướng mắc này”, đại diện Vụ Pháp chế cho hay.

Theo ông Nguyễn Thế Hùng, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội, việc cải tạo chung cũ là một việc làm vô cùng khó khăn. Nhiều công trình cũ qua thời gian sử dụng chủ căn hộ đã cải tạo, sửa chữa, cơi nới… cũng gây khó khăn cho việc thẩm định, đánh giá sơ bộ ban đầu, trong khi đó, số lượng nhà lại rất lớn, địa bàn phức tạp.

Nhiều khu chung cư cũ do nằm ở vị trí đắc địa, nên nhiều doanh nghiệp đều mong muốn tham gia cải tạo, tuy nhiên cũng vì “vị trí vàng”, mà nhiều người dân không muốn dời đi hoặc có những đòi hỏi phức tạp,… Điều này đã khiến các dự án cải tạo chung cư cũ luôn trong tình trạng “bế tắc”.

Cần sớm ban hành quy chuẩn phân khu nội đô cho hợp lý với các vị trí của từng khu chung cư trong diện cải tạo

Có thể bạn quan tâm

• Cải tạo chung cư cũ: Cần những chế tài đủ mạnh

  17:38, 23/04/2018

• Bổ sung phương thức tái định cư khi cải tạo chung cư cũ

  06:00, 19/08/2017

• Hà Nội thành lập ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ

  01:58, 19/04/2017

• Cần cơ chế thoáng hơn trong cải tạo chung cư cũ

  06:00, 08/04/2017

Cần sớm ban hành quy chuẩn

Theo các chuyên gia, về nguyên tắc, các dự án cải tạo, tái phát triển chung cư cũ phải được lập quy hoạch 1/500 cho toàn khu, tuân thủ quy hoạch chung của Thành phố, quy hoạch phân khu với các tiêu chí cần quan tâm là dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khả năng kết nối, chịu tải của hạ tầng.

Theo quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo chung cư, trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ, các chủ sở hữu căn hộ thỏa thuận với nhà đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư sửa chữa, nhưng việc này cũng khó vì hàng trăm hàng nghìn hộ trong một khu chung cư mà mỗi hộ lại một ý khác nhau, rất khó đồng thuận, nhất là các chủ hộ tầng 1 - những người trực tiếp kinh doanh ngay tại nhà của mình.

Trước thực trạng này, đại diện Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện đang nghiên cứu đề xuất cần có quy định cụ thể thời hạn giải quyết, xử lý khi chủ sở hữu không lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước cưỡng chế di dời và chỉ định chủ đầu tư vào cải tạo.

Góp ý về vấn đề này, TS.KTS. Trương Văn Quảng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, để chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thành công, cần nghiên cứu, điều chỉnh, hoàn thiện các cơ chế chính sách liên quan đến giải tỏa đền bù, tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của các bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ.

Cụ thể, theo ông Quảng, cần sửa đổi một số quy định của Nghị định 101/2015 về cải tạo chung cư cũ nhằm giải quyết các khó khăn, vướng mắc, như hướng dẫn cụ thể về thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt là phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép thực hiện xây dựng lại, đơn cử đối với chung cư nguy hiểm.

Ông Quảng cũng cho rằng, các khu chung cư cũ sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến trước đây, mà có thể là khu đô thị đa chức năng theo xu hướng phát triển mới, với điều kiện bảo toàn được các lô đất công như trường mẫu giáo, trường học, trạm y tế, dịch vụ thương mại, vườn hoa, cây xanh, mặt nước vốn có trước đây

Nói về các giải pháp cho việc cải tạo chung cư cũ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cũng cho rằng, cần phải xã hội hóa, nhà đầu tư thấy có lợi nhuận mới làm. “Cần sớm ban hành quy chuẩn phân khu nội đô ra sao cho hợp lý với các vị trí, tạo điều kiện chỗ nào cho phép nâng chiều cao, thực hiện được thì cho thực hiện” - ông Hùng nhấn mạnh.