Cân nhắc việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng nước ngoài

>> Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách sẽ thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo đó, tại Báo cáo dòng chảy pháp luật kinh doanh năm 2022, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định khá nhiều quyền của doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần, bao gồm cả quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chỉ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, chứ không có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đã đưa ra khái niệm “quyền thuê”. Theo đó, kể cả trường hợp doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm cũng sẽ có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp góp vốn bằng quyền thuê này. Đây là một sự sửa đổi tiến bộ, giúp tăng thêm quyền cho chủ sử dụng đất, từ đó tăng thêm động lực đầu tư vào đất.

Theo VCCI, có ý kiến cho rằng, nếu doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất hàng năm thì quyền thuê đất này không có giá trị khi định giá. Tuy nhiên, cần nhận thức rằng việc xác định giá trị của quyền thuê là vấn đề giữa các chủ thể dân sự mà Nhà nước không cần can thiệp. Do đó, việc sửa đổi mở rộng quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm là hoàn toàn hợp lý.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật (sửa đổi) vẫn duy trì quy định chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất và quyền thuê đất tại các tổ chức tín dụng trong nước, mà không cho phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng nước ngoài. Có thể suy đoán rằng, Nhà nước lo ngại việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng nước ngoài, và khi doanh nghiệp không trả được nợ, sẽ dẫn đến việc quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cho nước ngoài. Thêm vào đó, việc thế chấp này có thể sẽ kéo theo tình trạng doanh nghiệp Việt Nam vay vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài, gây mất an toàn tài chính quốc gia.

>> Phó Chủ tịch Quốc hội: Đánh giá kỹ sự cần thiết của Quỹ bình ổn giá xăng dầu

VCCI cho rằng, trên thực tế quy định này cũng gây nhiều vướng mắc. Bởi, có những dự án phía Việt Nam mời gọi nước ngoài đầu tư, mời gọi ngân hàng nước ngoài rót vốn. Vốn nước ngoài có nhiều ưu điểm là lãi suất thấp hơn và thường đi kèm với công nghệ hay trình độ quản lý và trong nước chưa có. Nếu không cho thế chấp quyền sử dụng đất thì phía ngân hàng nước ngoài rất khó có thể cho vay. Lúc đó, các bên thường phải “lách” bằng cách ngân hàng nước ngoài ủy quyền cho một ngân hàng Việt Nam nhận thế chấp, đồng thời các bên phải xin phép Thủ tướng cho áp dụng biện pháp bảo đảm đầu tư liên quan đến thế chấp đất này. Mặc dù vậy, biện pháp này vẫn tiềm ẩn rủi ro và không phải ngân hàng nước ngoài nào cũng chấp nhận.

“Như vậy, thiết kế quy định vẫn chưa đảm bảo tối ưu. Hai lo ngại trên hoàn toàn có thể xử lý bằng các biện pháp khác mà không nhất thiết phải không cho thế chấp tại ngân hàng nước ngoài”, VCCI bày tỏ.

Từ đó, VCCI khuyến nghị, trong trường hợp bên vay không trả được nợ có thế chấp, bên nhận thế chấp có hai quyền, nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc bán tài sản thế chấp cho một bên thứ ba để nhận tiền. Như vậy, pháp luật chỉ cần có quy định nghiêm cấm ngân hàng nước ngoài nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp, chứ không cần thiết phải cấm cả trường hợp bán tài sản cho bên thứ ba.

“Vấn đề này tương tự như trường hợp thừa kế khi bên nhận thừa kế là cá nhân, tổ chức nước ngoài. Pháp luật đất đai quy định, bên nhận thừa kế buộc phải bán lại quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức Việt Nam và chỉ được nhận tiền. Trường hợp thế chấp cũng có thể xử lý tương tự, tức là khi bên vay không trả được nợ, quyền sử dụng đất sẽ được bán cho một cá nhân, tổ chức là người Việt Nam và ngân hàng nước ngoài được hưởng phần tiền này”, VCCI viện dẫn.

Đối với lo ngại về các khoản vay tự trả của doanh nghiệp ảnh hưởng đến an ninh tài chính quốc gia, theo VCCI, hiện nay đã có các quy định pháp luật trong lĩnh vực tiền tệ giải quyết vấn đề này. Ngân hàng Nhà nước đã có Thông tư số 12/2022/TT-NHNN quy định về các khoản tự vay tự trả (không được Chính phủ bảo lãnh) của doanh nghiệp nhằm bảo đảm an toàn. Như vậy, nếu các quy định này được xây dựng và thực thi nghiêm túc thì cũng không cần thiết phải có thêm một biện pháp hành chính can thiệp vào quyền tự do thỏa thuận của các bên.