Chính quyền Tổng thống Donald Trump đang đưa các nền kinh tế châu Á vào tầm ngắm. Kể từ sau cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung giai đoạn 2018–2019, khu vực này ngày càng phụ thuộc vào thương mại. Thặng dư thương mại của châu Á (không bao gồm Trung Quốc) với Mỹ đã tăng gấp đôi kể từ tháng 9/2019, đạt 400 tỷ USD vào cuối năm ngoái.
Mặt khác, theo dữ liệu từ Nomura, làn sóng xuất khẩu từ châu Á, đặc biệt là Đông Nam Á, vào Mỹ còn đi kèm với việc gia tăng đáng kể nhập khẩu từ Trung Quốc. Tại Indonesia, Thái Lan..., tỷ lệ nhập khẩu từ Trung Quốc đã tăng lên mức 28–39%, so với 20–30% vào năm 2015.
Nỗ lực của ông Trump nhằm giảm vai trò của Trung Quốc trong chuỗi cung ứng châu Á đặt ra thách thức lớn hơn cho các nền kinh tế khu vực so với giai đoạn chiến tranh thương mại năm 2018.
Trong ngành bất động sản, lĩnh vực công nghiệp và logistics là phân khúc dễ bị tổn thương nhất trước những biến động và tái định hình thương mại toàn cầu. Bất động sản công nghiệp tại châu Á, bao gồm các cơ sở dùng cho sản xuất, phân phối và lưu trữ hàng hóa, chịu tác động trực tiếp của các hàng rào thuế quan.
Theo dữ liệu từ CBRE, nhu cầu thuê đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam năm ngoái cho thấy mức độ đầu tư lớn từ các doanh nghiệp Trung Quốc: các nhà sản xuất Trung Quốc chiếm 33% nhu cầu thuê ở miền Bắc và 25% ở miền Nam.
Tuy nhiên, làn sóng đầu tư trực tiếp từ Trung Quốc vào Việt Nam và các nền kinh tế Đông Nam Á khác cho thấy cần có góc nhìn tinh tế hơn đối với sự dịch chuyển thương mại do địa chính trị thúc đẩy. Không những đội ngũ thương mại của ông Trump chưa đưa ra định nghĩa rõ ràng về “trung chuyển hàng hóa”, mà còn có nhiều bằng chứng cho thấy lo ngại của Mỹ về việc tái định tuyến thương mại có thể bị thổi phồng.
Một bản nghiên cứu gần đây của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng mối tương quan giữa nhập khẩu của Đông Nam Á từ Trung Quốc và xuất khẩu của khu vực này sang Mỹ có thể phản ánh những động lực khác như sự phát triển của thị trường nội địa và quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng từ phía Trung Quốc.
Theo ông Nicholas Spiro, đối tác của Lauressa Advisory, chính quyền Trump nhiều khả năng sẽ không phân biệt rõ ràng giữa tái định tuyến thương mại nhằm né thuế quan và tái phân bổ thương mại. Tuy nhiên, nếu thực sự muốn khuyến khích đa dạng hóa chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc, Mỹ cần có cách tiếp cận sắc sảo hơn trong việc áp thuế.
“Trung Quốc không phải là câu chuyện chính. Các đối tác khác trong chuỗi cung ứng mới đóng vai trò then chốt hơn. Nếu có chính sách phù hợp, Việt Nam có thể tận dụng cơ hội này và dòng vốn đầu tư ngày càng gia tăng để tiến lên các mắt xích giá trị cao hơn, dần giảm phụ thuộc vào đầu vào từ nước ngoài, bao gồm cả từ Trung Quốc”, chuyên gia Roland Rajah và Ahmed Albayrak từ Viện Lowy nhấn mạnh.
Lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics đang giúp Việt Nam và các nền kinh tế Đông Nam Á khác leo lên các mắt xích giá trị cao hơn bằng cách gia tăng khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng. Hơn nữa, động lực chính cho nhu cầu trong lĩnh vực này đang đến từ nội khối khu vực, phản ánh rõ vai trò của thương mại điện tử và nâng cấp hạ tầng.
Theo Knight Frank, nhu cầu bất động sản công nghiệp tại Indonesia và Việt Nam được dự báo sẽ tăng tới 20% trong ba năm tới, nhờ xu hướng chuyển dịch sang mô hình mà hơn 65% quyết định đầu tư vào chuỗi cung ứng được thúc đẩy bởi nhu cầu tiêu dùng nội khối châu Á.
Không nơi nào vai trò của nhu cầu nội địa trong lĩnh vực công nghiệp và logistics lại rõ ràng như ở Ấn Độ. Năm ngoái, diện tích cho thuê ròng tại 8 thành phố lớn nhất của quốc gia này đạt mức cao kỷ lục 50,4 triệu foot vuông, được thúc đẩy bởi làn sóng tiêu dùng và chi tiêu cho hạ tầng tăng mạnh.
Trên thực tế, dữ liệu từ JLL cho thấy, các thành phố cấp 2 và cấp 3 đã trở thành “trung tâm tăng trưởng then chốt”, chiếm gần 19% tổng diện tích kho bãi tại Ấn Độ năm ngoái.
Bất động sản công nghiệp châu Á hiện đang ở tuyến đầu trong nỗ lực của Mỹ nhằm giảm vai trò của Trung Quốc trong chuỗi cung ứng khu vực. Tuy nhiên, nó cũng là một phần quan trọng trong giải pháp giúp đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Kết quả khảo sát các doanh nghiệp công nghiệp và logistics của CBRE tại châu Á hồi đầu năm nay cho thấy 76% số người được hỏi có kế hoạch mở rộng danh mục bất động sản của họ trong vòng 3–5 năm tới, với Ấn Độ và Đông Nam Á là những địa điểm được ưu tiên. Dù đang đối mặt nhiều thách thức, nhưng bất động sản công nghiệp châu Á chưa bao giờ đóng vai trò quan trọng đến thế.
.jpg "Dư địa lớn cho bất động sản công nghiệp sau sáp nhập tỉnh thành")
