Gửi bình luận
Để giải quyết những bất cập trong định giá đất, cần sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
Đây là bước đi cần thiết nhằm tháo gỡ các rào cản trong quá trình triển khai dự án và gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.
Với vai trò phản biện chính sách, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá cao việc ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã tạo ra khung pháp lý quan trọng và góp phần xử lý một số vướng mắc trong hoạt động xác định giá đất cho các dự án bất động sản.
Tuy nhiên, sau gần một năm thực thi, từ phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp hội viên và các chuyên gia, VNREA nhận thấy vẫn tồn tại những điểm cần điều chỉnh, nhằm phù hợp hơn với tinh thần Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị, đặc biệt là định hướng “tạo thuận lợi cho kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh” và “kiểm soát biến động giá đất theo hướng hạn chế ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh”.
Trong đó, các bất cập điển hình ở khoản 3 Điều 6 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP liên quan đến việc xác định tổng chi phí phát triển dự án để làm căn cứ định giá đất. Hiện nay, một số khoản chi phí thực tế và hợp lý của nhà đầu tư vẫn chưa được đưa vào tính toán, dẫn đến giá trị đất bị bóp méo, không phản ánh đúng thực tiễn đầu tư.
Cụ thể, các chi phí cần bổ sung gồm chi phí xây dựng và duy trì thương hiệu của doanh nghiệp gắn với mỗi dự án; chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích chung, như công viên, sân chơi, hồ nước… chưa được tính đầy đủ vào suất vốn đầu tư hiện hành; chi phí thực hiện chính sách bán hàng, quảng cáo, hỗ trợ lãi suất, dịch vụ hậu mãi, trong khi các khoản này trên thực tế chiếm tỷ trọng lớn hơn nhiều so với mức 0,5–1% doanh thu được phép hạch toán.
Việc tính thiếu các chi phí này khiến tổng mức đầu tư bị hạ thấp một cách cơ học, ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư và gây khó khăn cho việc đưa sản phẩm ra thị trường với giá hợp lý.
Một nội dung khác cần được rà soát là khoản 2 Điều 3, Nghị định 71/2024, trong đó quy định sử dụng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất làm cơ sở xác định giá đất của các dự án. Theo phản ánh từ doanh nghiệp, phương pháp này thiếu tính tương đồng khi áp dụng cho các khu đất có quy mô lớn hoặc đặc thù.
Thực tế cho thấy các thửa đất được đấu giá thường là nhỏ lẻ; có vị trí, hạ tầng, điều kiện pháp lý rất khác biệt so với các dự án lớn cần định giá. Hơn nữa, giá trúng đấu giá thường bị đẩy lên cao bất thường, gấp nhiều lần so với giá khởi điểm do tâm lý cạnh tranh, đầu cơ hoặc thao túng giá từ môi giới. Có nơi ghi nhận giá trúng cao hơn giá khởi điểm 17 - 18 lần, tạo ra mặt bằng giá ảo nếu được lấy làm cơ sở định giá cho dự án khác.
Do đó, cần giảm trọng số hoặc loại trừ giá đấu giá đất khỏi danh mục thông tin tham chiếu nếu không đủ điều kiện tương đồng. Thay vào đó, nên bổ sung thêm nguồn dữ liệu từ cơ quan thuế, bao gồm thông tin về các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã kê khai và nộp thuế. Đây là nguồn dữ liệu chính thống, phản ánh sát thực giá thị trường và đang bị bỏ ngỏ trong quá trình xây dựng bảng giá đất hiện nay.
Hơn nữa, theo các quy định hiện hành, mức biến động giá đất đang được xác định dựa trên thông tin tại thời điểm gần nhất, sử dụng số liệu thống kê như chỉ số CPI hoặc mức biến động giá ghi trên hợp đồng. Tuy nhiên, phương pháp này chưa phản ánh đầy đủ sự biến động của thị trường trên thực tế, đặc biệt là với các dự án bất động sản có chu kỳ đầu tư dài, quy mô lớn. Thị trường có thể tăng hay giảm giá bán tùy theo từng giai đoạn trong vòng đời dự án, khiến mức biến động giá thực tế thường khác biệt so với dữ liệu tại thời điểm định giá.
Do đó, cần xem xét đến yếu tố biến động của thị trường bất động sản trong tương lai, bao gồm cả chu kỳ tăng/giảm và thời gian đầu tư, kinh doanh của dự án. Việc này nhằm đảm bảo mức biến động giá bán/cho thuê được xác định sát với thực tế hơn, đặc biệt với các dự án có thời gian triển khai và vòng đời dài.
Việc điều chỉnh các quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ góp phần giảm xung đột pháp lý, tăng khả năng tiếp cận đất đai của khu vực tư nhân, thúc đẩy triển khai các dự án đầu tư và tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định hơn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn phục hồi hiện nay.
(*) Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)
