Điều gì đang cản vốn ngoại vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng?

TS. Phan Hữu Thắng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)• 12/10/2022 03:00

Vai trò và đóng góp của FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là không nhỏ, tuy nhiên nhà đầu tư ngoại vào thị trường này đang gặp nhiều rào cản.

>>> Công bằng cho bất động sản nghỉ dưỡng

Thứ nhất, đối với các nhà đầu tư hiện có. Các nhà đầu tư FDI vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã không tính hết đến đặc thù của quá trình phát triển nhanh của nền kinh tế Việt Nam trong hơn 1 thập kỷ qua như hệ thống luật pháp chính sách không theo kịp tốc độ phát triển của lĩnh vực bất động sản (như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản...). Các doanh nghiệp bất động sản đã tạo ra các sản phẩm du lịch mới với các phương thức kinh doanh mới (như loại hình sản phẩm Condotel...) nhằm mục đích thu được lợi nhuận cao, thu hồi vốn nhanh.

còn phải mất khá nhiều thời gian để có thể có được một chính sách phù hợp cho các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng.

Còn phải mất khá nhiều thời gian để có được một chính sách phù hợp cho các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng

Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ dựa trên sự chênh lệch về giá đất trước và sau khi đầu tư, chưa tính kỹ yếu tố thị trường Việt Nam và tâm lý của khách hàng Việt Nam, họ bị cuốn theo việc đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân Việt Nam cùng tham gia vào các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng này, làm nóng thị trường, làm giảm hiệu quả đầu tư nói chung vào lĩnh vực bất động sản.

Trong khi đó đầu tư vào nhà ở cho những người lao động có thu nhập thấp vẫn chưa được đầu tư thích đáng. Do vậy, việc giải quyết được số sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã được xây dựng nhưng còn tồn đọng khá khó khăn. Hơn nữa, còn phải mất khá nhiều thời gian để có thể có được một chính sách phù hợp cho các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ hai, thiếu khung pháp luật cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Hệ thống chính sách pháp luật không theo kịp tốc độ phát triển của bất động sản nên đến nay vẫn thiếu khung pháp luật đất đai cho phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Trong thành công phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam nói chung trong hơn 3 thập kỷ vừa qua, diện mạo của nền kinh tế Việt Nam trên hầu hết các lĩnh vực từ công nghiệp, nông lâm ngư nghiệp, đến dịch vụ đã thay da đổi sắc, cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng, đời sống của người dân được nâng cao, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, cùng với đó là nhu cầu nhà ở, du lịch của người dân cũng tăng nhanh, lượng khách quốc tế đến Việt Nam cũng ngày một nhiều hơn...

Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tuy đã nhìn thấy đúng tiềm năng của lĩnh vực này trước những thành công của bất động sản nhà ở nói chung, đã bỏ qua các cơ sở pháp lý cần có cho loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, mà cụ thể là quy định về thời hạn sử dụng đất đối với loại hình đầu tư này.

Sau khi chạy thủ tục chuyển đổi được mục đích sử dụng đất nhưng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn chỉ là các bất động sản thuộc lĩnh vực sản xuất - kinh doanh với thời hạn sử dụng đất 50 - 70 năm như các loại bất động sản sản xuất - kinh doanh khác nên không còn hấp dẫn với người tiêu dùng Việt Nam.

>>> Bất động sản nghỉ dưỡng cần "danh phận"

Với tập quán bất động sản phải gắn với nhà đầu tư cả đời, nên phải gắn liền với quyền được sử dụng vĩnh viễn đất, đòi hỏi này lại không được đáp ứng. Bởi vậy, nhà đầu tư đã quay lưng lại với sản phẩm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các thất bại của một số dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được công bố công khai trên các phương tiện truyền thông thời gian qua đã đẩy thêm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vào các khó khăn mới về thị trường đầu ra.

Thứ ba, đại dịch Covid-19 đã đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vào những khó khăn mới.

Đại dịch Covid-19 xảy ra tại Việt Nam từ đầu năm 2020 đến nay, đã ảnh hưởng nặng nề tới ngành du lịch, từ đó đã làm sụt giảm mạnh sức tiêu thụ của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn sẽ còn chịu tác động của đại dịch Covid19 này thêm một thời gian nữa (1 - 2 năm tới).

Thứ tư, sự canh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Mức độ cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giữa các nhà đầu tư quốc tế, với các nhà đầu tư tư nhân Việt Nam ngày một gia tăng. Qua thực tiễn cho thấy trong gần 2 thập kỷ kể từ sau tháng 12/1987, một số ít các nhà đầu tư quốc tế giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, sau đó là sự cạnh tranh trong nội bộ các nhà đầu tư quốc tế khi ngày càng có nhiều các dự án FDI hơn.

Bởi vậy, nhà đầu tư đã quay lưng lại với sản phẩm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Nhà đầu tư đã quay lưng lại với sản phẩm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Hơn 1 thập kỷ gần đây, thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đã bùng nổ với vai trò của các doanh nghiệp tư nhân Việt Nam với nhiều loại sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng đa dạng, phong phú và đạt đẳng cấp quốc tế. Sự phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của khối doanh nghiệp tư nhân Việt Nam cũng là những thách thức không nhỏ với các nhà đầu tư nước ngoài.

Bước vào giai đoạn phát triển mới trong thế giới đầy biến động và thách thức bởi đại dịch Covid-19, của cạnh tranh chiến lược, canh tranh thương mại giữa các nước lớn, tác động của biến đổi khi hậu toàn cầu, những tranh chấp về lãnh hải trong khu vực cũng như các bất ổn về chính trị, xung đột vũ trang nhiều nơi trên thế giới,... đã đòi hỏi việc thu hút FDI vào Việt Nam phải được thực hiện theo định hướng mới nhằm nâng cao hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài trong giai đoạn tới (Nghị Quyết 50- NQ/TW của Bộ Chính trị Ban chấp hành trung ương Đảng ngày 20/8/2019 “về định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030”). Theo đó cũng đòi hỏi các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có vốn FDI phải đạt được các yêu cầu cao hơn về chất lượng dự án (công nghệ quản lý, dịch vụ), có tác động thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển hiệu quả, bền vững, đảm bảo được an ninh quốc gia.

>>> Hoàn thiện pháp lý cho bất động sản du lịch

Ngoài ra các vấn đề như thủ tục hành chính trong cấp các loại giấy phép cho hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là một mối quan tâm, quan ngại của các nhà đầu tư nước ngoài: từ cấp giấy chứng nhận đầu tư, đến giấp phép xây dựng, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh khác như phòng cháy nổ, thu đổi ngoại tệ...

Tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam còn rất lớn nhưng phần lớn mới được tập trung đầu tư vào du lịch nghỉ dưỡng biển. Đặc biệt, ở trong bối cảnh chưa có khung pháp luật phù hợp khi giải quyết nội dung liên quan đến bản chất và tác động của sản phẩm bất động sản du lịch như loại hình Condotel rất cần phải có những thay đổi, quy định luật mới để loại hình này phát triển bền vững.

Ngoài ra, cũng cần có những quy định chặt chẽ trong quy hoạch để không được băm nát, xé lẻ các khu du dịch của cộng đồng, để trở thành tài sản sở hữu cá nhân của một người hoặc nhóm người.