Doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch “tự giải cứu mình”

PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) có thể phát triển theo 3 hướng Tốt - Ổn Định - Xấu. Trong trường hợp mọi xu thế vẫn giữ nguyên, chính sách vẫn chờ đợi, tình hình kinh tế thế giới và trong nước vận hành theo hướng tịnh tiến, ngoại suy, thị trường BĐS sẽ phát triển theo hướng ổn định, doanh nghiệp sẽ có bước chuyển, hướng sự phát triển sang mở rộng ở các địa phương khác ngoài thị trường truyền thống TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Đây là kịch bản được đánh giá là dễ xảy ra nhất. Thậm chí, có thể xảy ra với xác suất trên 50%.

Còn nếu thị trường diễn ra tốt đẹp, nhà nước ban hành chính sách cởi mở, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển; vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt; kiều hối tiếp tục tăng trưởng (nếu tốt có thể đạt mức 20 tỷ USD vào năm 2019). CPTPP và FTA có kết quả tích cực thì thị trường BĐS sẽ cất cánh và bùng nổ. Tuy nhiên kịch bản này xác suất xảy ra thấp hơn kịch bản tăng trưởng ổn định.

Còn trong trường hợp xấu nhất kinh tế chính trị thế giới xấu đi, Việt Nam bị ảnh hưởng xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu và về nợ xấu; lạm phát, nợ nước ngoài, nợ chính phủ... thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu tác động tiêu cực. Tuy nhiên xác suất xảy ra kịch bản này là thấp nhất.

Các chuyên gia nhận định, nhìn chung thị trường đang hướng theo kịch bản phát triển ổn định trong 2019. Tuy nhiên, thị trường bất động sản 2019 sẽ đối mặt với một số thách thức liên quan tới câu chuyện quỹ đất và bài toán tài chính. Trong năm 2018, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong công tác giải tỏa mặt bằng, xin giấy phép xây dựng nên dù có quỹ đất, có dự án nhưng vẫn không thể ra hàng mới. Vấn đề này sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2019. Hiện các doanh nghiệp đã bắt đầu lên kế hoạch “tự giải cứu mình” bằng việc chuyển sang phân khúc mới ở những thị trường mới nhiều tiềm năng khác.

Phần lớn kế hoạch kinh doanh 2019 của các doanh nghiệp chủ chốt tại TP.HCM như Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Thủ Đức House, LDG Group, Phú Long… đều ưu tiên săn quỹ đất đẹp ở các thị trường tỉnh quen thuộc như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Phan Thiết.

Bên cạnh đó, những cái tên còn chưa thật sự nổi bật như Cần Thơ, Bà Rịa, Ninh Thuận, Đà Lạt, Bình Phước, Quảng Ngãi… cũng được chú trọng khai phá, tuyệt nhiên rất ít dự án ở TP.HCM. Dự án đi xa, nhà đầu tư buộc phải chuẩn bị hành trang cho công cuộc đánh bắt xa bờ theo doanh nghiệp. Chặng đường phía trước trong công cuộc khai phá các thị trường mới sẽ là thách thức hay cơ hội cho doanh nghiệp và nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng kinh tế chung cũng như khả năng phát triển hạ tầng của từng khu vực.

Về câu chuyện nguồn vốn, việc ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định về vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40% và đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS từ mức 150% lên 200% đã tác động mạnh tới thị trường thông qua việc nguồn cung sụt giảm và tính thanh khoản không còn đảm bảo. Điều này buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm cách huy động nguồn vốn bền vững thay thế từ chứng khoán, vốn FDI, vốn từ dân...

Tuy nhiên, dòng vốn FDI dù đang được cho là tăng trưởng ấn tượng nhưng thường chỉ chảy vào các công ty có quỹ đất lớn và quỹ đất sạch, trong khi đó làm sao có đất sạch để phát triển dự án để bán lại là thách thức lớn trong 2-3 năm tới.

Với con đường chứng khoán, mọi thứ cũng không dễ dàng. TS Bùi Quang Tín - chuyên gia kinh tế từng nhận định, việc phát hành cổ phiếu chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, sức khỏe tài chính ổn định, có thị trường ổn định và tỷ lệ sinh lời tốt. Những doanh nghiệp nhỏ không có thị phần, không có báo cáo tài chính kiểm toán độc lập và không có lãi thì bị loại khỏi nguồn vốn cổ phần đó.

Vậy đâu là giải pháp phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản năm 2019? Các chuyên gia đầu ngành cho rằng, năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội bởi trước đó thị trường sụt giảm nguồn cung nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra. Hơn nữa, việc mất cân đối giữa cung - cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp. Ngoài ra, phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách.

Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường bất động sản, nhất là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh. Đồng thời, tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có mở rộng chủ thể tham gia vào đầu tư và mở rộng việc thế chấp bất động sản với các tổ chức tài chính quốc tế. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo lộ trình phù hợp và kiểm soát được.

"Việc kiểm soát các chủ thể có yếu tố nước ngoài mua và sở hữu nhà trên địa bàn Việt Nam là một việc cần đặt ra để đảm bảo thị trường bất động sản Việt Nam có thể phát triển một cách lành mạnh" -  TS Bùi Quang Tín cho biết.