Gửi bình luận
Dù thị trường địa ốc ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, song áp lực nợ và những thách thức về dòng tiền đối với doanh nghiệp trong ngành vẫn là “bài toán” khó cần được giải quyết.
Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 mở đường cho nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm bất động sản thoát khỏi tình cảnh khó khăn về dòng tiền.
Sau 2 năm áp dụng, Nghị định 08 đã hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp trong việc cơ cấu lại khoản nợ trái phiếu, ổn định tình hình tài chính, qua đó phát triển kinh doanh, từng bước vượt qua thách thức. Không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn đang trong tình trạng rủi ro cao do dư nợ trái phiếu quá lớn, việc giãn kỳ hạn thanh toán chỉ là biện pháp “chữa cháy” tạm thời.
Thống kê của VIS Rating cho thấy, có khoảng 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản nhà ở sẽ đáo hạn trong năm 2025. Đây là mức cao nhất trong ba năm qua, gây ra nỗi lo ngại về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, 31 nghìn tỷ đồng đã chậm trả gốc, lãi trước đó. Những trái phiếu này đã chậm trả lãi hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.
Trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, VIS Rating ước tính 17% có rủi ro chậm trả nợ gốc (tương đương 38 nghìn tỷ đồng). 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36 nghìn tỷ đồng.
TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng bày tỏ lo ngại trước khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm nay trước bối cảnh thị trường vẫn trầm lắng suốt năm vừa qua.
Theo ông Hiếu, năm 2025 Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng 8% và có thể sẽ thực hiện nhiều giải pháp giúp thị trường địa ốc tăng trưởng nhưng đó cũng chỉ là hi vọng. Thêm vào đó, giá bất động sản hiện đang ở ngưỡng rất cao so với mức thu nhập bình quân 4.700 USD/năm của người Việt. Do đó, khó kỳ vọng vào một đà phục hồi mạnh mẽ trong ngắn hạn.
Từ cuối năm 2024 đến nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tích cực triển khai các phương án xử lý nợ trái phiếu. Điển hình, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) đưa ra “tổ hợp” giải pháp, bao gồm việc giảm giá chuyển đổi trái phiếu và kế hoạch mua lại trước hạn 21 mã trái phiếu. Đáng chú ý, doanh nghiệp này còn âm thầm tái cơ cấu tài sản thông qua giảm vốn góp tại nhiều dự án.
Tương tự, HT Land mới đây đã gửi văn bán đến các trái chủ thông báo sẽ dồn nguồn lực để thanh toán hai lô trái phiếu mã H79CH2124001 và H79CH2123002 có tài sản bảo đảm là dự án tại Bình Dương.
Những nỗ lực này thể hiện quyết tâm của các doanh nghiệp trong việc giảm nhẹ gánh nặng trái phiếu cũng như “cơn khát” vốn. Dù vậy, bức tranh toàn thị trường vẫn còn đó nhiều gam màu tối. Trong đó, nguồn vốn được ví như “dòng máu” nuôi sống doanh nghiệp vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. Việc thiếu hụt dòng tiền không chỉ kìm hãm hoạt động kinh doanh, mà còn ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, phát triển dự án cũng như thanh toán nợ trái phiếu.
Các chuyên gia cho rằng, nếu tình trạng này kéo dài, rủi ro đối với cả doanh nghiệp và thị trường sẽ gia tăng. Để giảm bớt áp lực, cần tiếp tục đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và khơi thông các dòng vốn vay.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị các chủ đầu tư cần chủ động đẩy nhanh tái cơ cấu nợ, cân nhắc bán bớt tài sản (dù phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ) nhằm thu về dòng tiền. Đồng thời, việc phát triển quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở hay chứng khoán hóa bất động sản cũng là hướng đi cần thiết, thay vì chỉ phụ thuộc vào kênh trái phiếu doanh nghiệp.
Dưới góc nhìn lạc quan hơn, TS Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP HCM) cho biết khi thị trường bất động sản phục hồi, các doanh nghiệp trong ngành sẽ có thêm cơ hội phát hành trái phiếu mới để đảo nợ hoặc huy động vốn phát triển dự án.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa nhận định năm 2025 là thời điểm hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi cả về vĩ mô lẫn vi mô. Tuy vậy, để lấy lại sự sôi động như giai đoạn 2018 – 2019 có lẽ sẽ cần thêm thời gian.
Thực tế, nhà đầu tư vẫn nhìn nhận bất động sản là kênh sinh lời bền vững trong 20 năm qua và tối thiểu 10 năm tới. Do đó, ông Quang cho biết năm 2025 dù chưa thể trở thành giai đoạn “hoàng kim” ngay lập tức, song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường vẫn khá vững chắc.
