Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn có dòng tiền yếu

Năm 2025, hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản nhà ở được dự báo sẽ cải thiện, nhưng sự phân hóa sẽ gia tăng.

Báo cáo của VIS Rating với loạt chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn, đang niêm yết trên thị trường (gồm AGG, API, CCL, CEO, CSC, D2D, DIG, DXG, HDC, HQC, ITC, KDH, KOS, LDG, NBB, NLG, NRC, NTK, PDR, QCG, SCR, SJS, TCH, TDC, VHM, VPI) nhận định, các chủ đầu tư sẽ có cơ hội phục hồi hoạt động kinh doanh mạnh hơn, sau giai đoạn suy thoái kéo dài. Điều này góp phần cải thiện năng lực tín nhiệm của các chủ đầu tư (CĐT) bất động sản (BĐS) tại Việt Nam.

Theo ông Dương Đức Hiếu, CFA, Giám đốc – Chuyên gia phân tích cao cấp cùng các cộng sự VIS Rating, sự phục hồi này được hỗ trợ bởi môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng. Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý sẽ đẩy nhanh việc triển khai dự án trong năm 2025, nhưng cũng làm tăng tiền sử dụng đất, gây áp lực đáng kể lên những CĐT có nền tảng tài chính yếu, khiến dòng tiền trong ngành phục hồi không đồng đều.

Theo đó, nhóm chuyên gia cho rằng các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025. Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhưng căn cứ trên các dự án đang triển khai, phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp. Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (HCM) và các thành phố vệ
tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội (HN), sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các CĐT lớn trong nước và quốc tế như VHM, Masterise và Lotte.

“Các CĐT sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiềuvị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này. Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội”, ông Dương Đức Hiếu phân tích.

Cùng với nguồn cung cải thiện, nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các CĐT sẽ cải thiện trong năm 2025. Trong đó, doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các HN và HCM, tạo thuận lợi cho các CĐT đang có kế hoạch ra mắt dự án như VHM, Masterise, DXG, KDH và NLG.

Ghi nhận thực tế tại thị trường cho thấy một yếu tố có tính đòn bẩy cho kỳ vọng tăng sức mua là sự kết nối hạ tầng từ các dự án lớn. Điển hình là tuyến metro số 1 của TP HCM đi vào hoạt động, đã thúc đẩy người mua đặc biệt quan tâm đến các dự án dọc tuyến này. Nhiều nhà đầu tư cho hay đang theo dõi khả năng khả thi của kế hoạch xây tuyến metro kết hợp cầu Cần Giờ, từ ý tưởng giao Vingroup thực thi, có thể kích hoạt kỳ vọng về sóng bất động sản và các dự án Cần Giờ trong tương lai. Tuy rằng các dự án tương lai chưa thể tạo cung và cho ra doanh số hàng cùng dòng tiền cụ thể cho các chủ đầu tư ngay trong thời gian tới, nhưng đây sẽ là cơ hội cho nhà đầu tư bật lên với “hiệu ứng kỳ vọng”.

Tương tự, là khả năng hoàn thiện cảng hàng không quốc tế Long Thành dự kiến theo tiến độ sẽ được rút ngắn sớm hơn so với mục tiêu.

Giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023. Nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng, nhóm chuyên gia nêu.

Ở một góc nhìn khác về giá nhà, CMO batdongsan.com.vn Lê Bảo Long cho rằng giá nhà phân khúc căn hộ chung cư, sau “sốt nóng” của khu vực Hà Nội, sẽ lan nhiệt đến TP HCM (và thực tế nhiều dự án đã tăng giá đáng kể). Qua đó, cũng sẽ tạo vòng lan tỏa tăng giá đến nhiều phân khúc khác.

Ngoài ra, liên quan đến kỳ vọng tăng sức mua và khả năng bán hàng - cải thiện dòng tiền cho chủ đầu tư, cần phải tính đến yếu tố đòn bẩy tài chính - trong xu hướng tăng lãi suất của khu vực TCTD từ cả năm 2024 ở chiều huy động vốn, có thể dẫn đến khả năng tăng giá cho vay tiêu dùng bất động sản từ năm 2025. Nếu không tính lãi suất hỗ trợ vay mua nhà ở theo lãi suất NHNN ấn định (4,7% ), đang được 17 NH thực thi gồm BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank, SHB, SeABank, TPBank, Eximbank, PVcomBank, OCB, Nam A Bank, LienVietPostBank, VietBank, NCB, VIB, VPBank, SCB; thì các chuyên gia đều dự báo lãi suất cho vay nhà ở thương mại nói chung sẽ nhích từ mức 8% - 10% phổ biến hiện nay, lên thêm ít nhất 50 tới 150 điểm cơ bản. Dù vậy, chưa thể đánh giá đầy đủ về xu hướng tăng lãi suất và tác động đến sức mua thị trường trong bối cảnh nguồn cung hạn hẹp như hiện nay.

Đối với việc cải thiện hồ sơ tín nhiệm, theo VIS Rating, dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các CĐT tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp mà các nhà phân tích theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu. “Chúng tôi kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các CĐT lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn. Chúng tôi kỳ vọng doanh thu bán hàng sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao.

Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các CĐT sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều. Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các CĐT vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của mình”, VIS Rating nhận định.

Ngoài ra, về nỗi lo thị trường khi các CĐT có 110 nghìn tỷ VND trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ đáo hạn trong năm 2025 – mức cao nhất trong ba năm qua; dù vậy nhóm chuyên gia kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các CĐT dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường TPDN trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.

Theo VIS Rating, khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới. "Tuy nhiên, những CĐT từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới", các chuyên gia nhìn nhận.

“

Lưu ý danh sách theo dõi của VIS Rating trong phân tích và các quan điểm chưa bao gồm các doanh nghiệp có ảnh hưởng trên thị trường với quỹ đất lớn, nhiều dự án lớn, và một số cũng đang có khối lượng trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2025 như Novaland, Hưng Thịnh cùng nhiều Tập đoàn có hoạt động bất động sản - ngân hàng- năng lượng... khác.