Đồng bộ giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản

MINH ĐĂNG thực hiện• 23/12/2022 06:00

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường BĐS năm 2023.

LTS: Diễn đàn “Dự báo thị trường bất động sản 2023” được Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức vào ngày 23/12/2022, tại Trung tâm Hội nghị quốc tế VCCI, số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội.

Theo ông Lực, điều tiên quyết là sớm tháo gỡ nút thắt về pháp lý, vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (BĐS), thậm chí phải có giải pháp mạnh để kích cầu (nhất là các phân khúc BĐS khu công nghiệp, nhà ở cấp trung và cấp thấp…)”.

- Hiện Chính phủ đã có những động thái lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn và nới room tín dụng… theo ông giải pháp như vậy đã đủ mạnh?

Chính phủ đã có nhiều giải pháp rất tổng thể để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định nới thêm 1,5-2%, tức là nâng tổng tăng trưởng chỉ tiêu tín dụng cả năm 2022 lên 15,5-16%. Năm nay, tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế cũng tương đối lớn. Các doanh nghiệp hiện đang rất cần vốn, đặc biệt là dịp cuối năm và nhất là trước Tết Nguyên đán. Chưa kể, năm nay doanh nghiệp phải đội chi phí rất lớn, kéo thêm nhu cầu vốn của doanh nghiệp từ 7 - 14%.

Trong bối cảnh đó, các kênh huy động vốn rất khó. Điển hình kênh trái phiếu doanh nghiệp có lượng phát hành giảm từ 35 - 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, việc nới room tín dụng đem lại tác động tích cực, giúp cho doanh nghiệp có thêm nhiều cơ hội khi tiếp cận nguồn vốn.

- Theo ông, những giải pháp nào nên được làm nhanh, và đâu là giải pháp cần nghiên cứu kỹ và có sự đồng bộ hơn?

Kênh dẫn vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp cần phải khẩn trương tháo gỡ vì đây là kênh rất quan trọng với doanh nghiệp BĐS. Do đó, cần sớm sửa Nghị định 65 để tháo gỡ khó khăn cả về cung và cầu cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế.

Ngoài ra việc giãn, hoãn nợ, giãn, hoãn thuế và tăng khả năng tiếp cận vốn… là những giải pháp tiếp theo hoàn toàn nằm trong khả năng để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.

Với điều hành tín dụng, cần sớm tiếp cận và có phương pháp gián tiếp nhiều hơn và khả thi, lâu dài. Tuy nhiên, việc điều hành tăng trưởng tín dụng, Chính phủ cũng cần cân nhắc “phanh” như thế nào để không tạo bất ngờ cho thị trường.

Lượng cung/giao dịch nhà ở quý 3 các năm gần đây. Nguồn: VARS

- Với riêng thị trường BĐS thì sao, thưa ông?

Tôi hy vọng vào sự phục hồi của thị trường năm tới. Để thị trường phục hồi, cần phải gỡ nút thắt về pháp lý, vốn trong đó có trái phiếu doanh nghiệp BĐS, thậm chí phải có giải pháp mạnh để kích cầu. Phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, BĐS hay các vấn đề khác. Ngoài ra, cần phải khoanh vùng, bởi BĐS là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

- Ở góc nhìn chuyên gia, theo ông doanh nghiệp BĐS cần tái cơ cấu trong lĩnh vực vốn ra sao?

Hiện lượng giao dịch và khả năng hấp thụ trên thị trường giảm mạnh, doanh thu của doanh nghiệp BĐS cũng sụt giảm. Trong khi đó, vấn đề cấp phép, xin phê duyệt các dự án mới đều giảm. Các hoạt động tái cấu trúc, sàng lọc, M&A đang diễn ra mạnh.

Trong bối cảnh này, doanh nghiệp cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất tỉ giá, có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2023 - 2024. Muốn xây dựng niềm tin thì doanh nghiệp phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn. Đồng thời doanh nghiệp cần chủ động tiếp cận chương trình phục hồi, chương trình tăng trưởng xanh.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS cần chú trọng chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.

- Vậy còn dòng vốn quốc tế trong thời điểm này, thưa ông?

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp BĐS cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...
Doanh nghiệp BĐS hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể, đi kèm với đó là quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỉ giá.

- Xin cảm ơn ông!