Giá đất và cổ phần hóa

Xung quanh vấn đề này, Diễn đàn Doanh nghiệp có cuộc trò chuyện với Luật sư NGUYỄN TIẾN LẬP, thành viên công ty luật NHQuang và cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam.

- Câu chuyện định giá đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) dường như vẫn là một chủ đề nóng, ông có nhận định như thế nào về vấn đề này?

Trong vấn đề này, tôi cho rằng có hai cách tiếp cận và đánh giá vấn đề khác nhau giữa một bên là cơ quan quản lý nhà nước và bên kia là người dân và dư luận. Đối với nhà nước, công tác cổ phần hoá DNNN vẫn đang được thực hiện, có tiến triển và thành tích, trong đó về cơ bản xác định giá trị đất đai không có vấn đề bởi vẫn bám sát các quy định của pháp luật, bao gồm cả Luật Đất đai và các văn bản thi hành. Trong khi người dân và dư luận chung thì có quan điểm ngược lại.

Trên thực tế, có một nghịch lý, đó là đất đai thuộc nhà nước hay DNNN quản lý, khi cổ phần hoá, tức là bán cho tư nhân, hoặc đang được cho không hoặc là bán với giá rất rẻ so với giá thị trường. Còn khi nhà nước muốn thu hồi đất để làm đường xá, là nói đến đất đô thị, thì phải trả giá quá cao, dù gọi đó là tiền đền bù hay gì đi nữa. Cái giá đắt ấy đương nhiên là giá thị trường. Tuy nhiên, “giá thị trường” lại chỉ được áp dụng trong từng trường hợp cụ thể thôi, khi nhà nước muốn hoặc khó có thể làm khác được (ví dụ chuyện mở đường ở đô thị), còn khi có thể hay không muốn thì nhà nước vẫn áp giá do mình tự đặt, đó là khi “cổ phần hoá” DNNN và thu hồi đất ở nông thôn. Có nghĩa rằng, chúng ta đang đứng trước một thực tại không nhất quán và bài bản, chẳng khác gì là xem một bức tranh đi qua công nghệ làm méo.

Nhiều quan điểm cho rằng, vấn đề “nhức nhối” nhất trong cổ phần hóa DNNN chính là định giá tài sản đất. Vậy nếu bạn gọi tên sự việc là “nhức nhối” thì câu hỏi là ai nhức nhối? Có thể là người dân chăng, khi họ tự coi đất đai là tài sản của mình và đau xót khi nó bị thất thoát qua hình thức bán rẻ? Thực ra cũng có nhiều cán bộ nhà nước quản lý đất đai đã lên tiếng về câu chuyện này, nhưng cũng chỉ là sự bình luận chung chung sau khi họ đã nghỉ hưu, còn một nhận thức đúng bản chất vấn đề thì tôi chưa thấy có.

- Nhiều quan điểm cho rằng pháp luật đã trở thành nguyên nhân chính tạo “lỗ hổng” làm thất thoát tài sản Nhà nước khi cổ phần hóa. Ông nghĩ sao về điều này?

Nếu đánh giá pháp luật có “lỗ hổng” thì đó phải là các lỗ hổng có chủ ý và nếu có thì theo đúng nguyên tắc pháp lý, mọi người dân đều có quyền “chui” qua mà không phạm luật. Cho nên, từ góc độ một luật sư, tôi không gọi đó là lỗ hổng mà có chăng là những mâu thuẫn nội tại của hệ thống pháp luật.

Vấn đề lớn nhất là chúng ta không xác định được ai là chủ sở hữu đất, bao gồm cả đất đai như là lãnh thổ nói chung và từng mảnh đất cụ thể. Nói đất đai thuộc sở hữu toàn dân chỉ là một diễn đạt cho mục đích chính trị mà không hàm chứa nội dung pháp lý. Cho nên mọi sự lạm dụng hay nghịch lý đều bắt đầu từ cái gốc này. Bởi toàn dân tức là không ai cả, trong khi từng cơ quan chính quyền cụ thể lại có quyền lực quản lý đất đai theo ý chí và cách thức của mình. Do đó, mới có chuyện là đất được DNNN thuê trả tiền hàng năm thì không coi là tài sản, bởi đối với nhà nước thì vẫn thu được tiền thuê và DNNN hay doanh nghiệp tư nhân, trả tiền thuê đều như nhau.

Cty CP Thiết bị giáo dục 1 sau 11 năm CPH chỉ còn cái "xác không hồn" với hàng chục ngàn m2 đất. Ảnh: S.T

Chưa nói tới cái giá thuê đất ấy lại do chính nhà nước quyết định. Như vậy, có nghĩa rằng chúng ta đang sống cùng một lúc trong hai hệ thống và không gian hoàn toàn khác nhau: hệ thống “bao cấp - kế hoạch hoá” với một không gian được quản lý, điều chỉnh chặt chẽ và một hệ thống và không gian đối lập ngay bên cạnh và thậm chí đan xen là thị trường và tự do. Ai biết và có năng lực “trượt” theo hai chiều đi lại giữa hai hệ thống và không gian ấy thì sẽ trục lợi. Sự lợi dụng hay biết tận dụng các mâu thuẫn ấy để kinh doanh và kiếm lời đã kéo dài suốt bao năm qua và đã tạo nên các kỳ tích trong làng doanh nghiệp Việt Nam bằng các tên tuổi tỷ phú Đô-la. Tôi cho rằng, thực trạng đó phản ánh sự bất công nhưng khó có thể bị quy là các hành vi vi phạm pháp luật.

- Khi tiến hành xác định giá đất, cơ quan quản lý thị trường sẽ tiến hành thu thập dữ liệu về giá đất. Vậy những dữ liệu thu thập từ cơ quan quản lý, từ thị trường liệu đã đủ độ tin cậy chưa, thưa ông? Chúng ta có cần một cơ quan độc lập trong việc xác định giá đất không, thưa ông?

Tôi thấy khi soạn thảo văn bản hay trong thực tiễn quản lý đất đai, người ta rất ưa sử dụng khái niệm “giá thị trường” nhưng chưa bao giờ làm rõ giá thị trường là thế nào và cách thức để xác định nó theo đúng nguyên lý thị trường. Có lẽ, để cho tiện sau đó, người ta sử dụng cách trưng cầu thẩm định của chuyên gia và coi thế là chuẩn.

Xét về nguyên lý, giá do chuyên gia thẩm định không bao giờ đồng nghĩa với giá thị trường bởi thị trường bao gồm người bán và mua, tức giao dịch mua bán. Khi không có giao dịch xảy ra thì không có giá thị trường mà chỉ là sự quy ước về giá. Để tạo điều kiện xác lập giá thị trường, vấn đề không phải là cơ sở dữ liệu được thu thập, lưu trữ của các cơ quan quản lý mà là sự minh bạch thông tin và quy trình mời thầu hoặc đấu giá công bằng. Chẳng hạn khi muốn định giá một mảnh đất để bán, người ta cần công khai hoá các dữ liệu liên quan như thời hạn và mục đích sử dụng, vị trí và quy hoạch kèm theo tính ổn định hay sự biến động có thể có, rồi sau đó tổ chức đấu thầu rộng rãi. Một khi có người mua và được trả giá thì giá thị trường sẽ được xác định. Có nghĩa rằng, giá thị trường luôn luôn là một đại lượng biến đổi, phản ánh tính linh hoạt và nhạy cảm tại từng thời điểm. Nói như vậy, tôi cho rằng việc tạo ra một cơ quan định giá độc lập là không cần thiết và bất khả thi.

- Vậy, các yếu tố quan trọng nào sẽ xác định được giá đất sát với thị trường?

Về nguyên tắc, giá thị trường tức là mức giá chung được tổng hợp từ các giao dịch mua, bán cụ thể. Nếu không có giao dịch mua bán nào xảy ra, chúng ta không có giá thị trường ở một thời điểm nhất định. Khi đó, nếu muốn xác định giá được gọi là “sát giá thị trường”, chúng ta có thể sử dụng cái gọi là giá tham chiếu, có nghĩa rằng sử dụng các mức giá của các giao dịch đã xảy ra gần nhất trước đó. Hãy nhớ rằng thị trường là minh bạch, đơn giản và ít tốn kém. Chẳng hạn, chỉ cần hỏi những người dân ở khu vực kề cận với một mảnh đất là họ luôn luôn đưa ra một mức giá để tham khảo.

- Xin cảm ơn ông!