Giá địa ốc TP HCM đã tăng ra sao?

Mà giá trên thị trường bất động sản vùng TP HCM đã dịch chuyển tăng qua các đợt giao dịch, so hiện nay với cách đây khoảng 2 -3 năm về trước.

Cuối năm 2017, Công ty Vạn Phát Hưng mở bán giai đoạn 2 dự án khu dân cư Nhơn Đức - huyện Nhà Bè, TP HCM. Đây là dự án có tổng diện tích 9h, nằm ngay trung tâm Nhà Bè và được đánh giá có hạ tầng khá hoàn tiện.

Đã có 100 nền được chủ đầu tư bán hết trong vòng 1 tháng, với mức giá từ khoảng 17-18 triệu đồng/ m2. 3 tháng sau, quý I/2018, đợt mở bán thứ 3 của Vạn Phát Hưng có giỏ hàng eo hẹp hơn, chỉ vài chục nền sẵn sàng. Mức giá rao bán được chủ đầu tư niêm yết từ 19 triệu đồng/ m2. Tức chủ đầu tư đã điều chỉnh giá tăng khoảng hơn 10% trong vòng thời gian rất ngắn.

Dự án Nhơn Đức tọa lạc tại Xã Nhơn Đức, Huyện Nhà Bè, TP. HCM với diện tích 40 ha do Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư.

Chóng mặt với giá

2 năm trước, ở 2016, giá đất khu vực có mặt bằng tương đương dự án Khu dân cư Nhơn Đức, theo giới đầu tư, được giao dịch chỉ khoảng mức 10 -12 triệu đồng/ m2. “Rảo” một vòng quanh khu vực Nhà Bè, có thể ghi nhận sơ bộ bình quân đất thổ cư, hoặc đất dự án nằm ở trung tâm, liền kề các dự án lớn nhiều năm vẫn “ấp ủ” khởi công như GSMetro City, có pháp lý đầy đủ, có hạ tầng hoặc cầu đường đi vào đầy đủ, tùy vị trí, mảnh miếng… đều đã có mức tăng xét “khiêm tốn” đều từ 100%.

  Phần lớn các giao dịch nóng trên thị trường, không chỉ trả bằng tiền tích lũy mà có sự tham gia làm đòn bẩy từ các nguồn cho vay dài hạn người mua hoặc ngân hàng liên kết liên doanh tài trợ cho chủ đầu tư.

Ở một phân khúc khác, đất nền biệt thự nhà phố và xây sẵn, tại một dự án cũng có quy mô rất lớn phía Tây Bắc Thành phố, chủ đầu tư cho biết năm 2016, giá một lô khoảng 110 m2 là 5-5,5 tỷ đồng, tương đương 50-55 triệu đồng/m2 chưa bao gồm xây thô. Tại thời điểm hiện nay, giá giao dịch khởi điểm là khoảng 14 tỷ đồng bao gồm xây thô chừng trị giá 3 tỷ đồng/ căn. Tức đất đã tăng giá lên khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Lại nhìn gần hơn, sang phân khúc đất nền nhà phố riêng lẻ, một nền mặt tiền thụt đường Phạm Văn Đồng, quận Gò Vấp, diện tích 110 m2 với nhà nát, có giá giao dịch 6 tỷ đồng. Hiện tại, giá được rao 10-11 tỷ đồng tùy đối tượng khách. Tỷ suất chênh lệch giữa giá khởi điểm cách đây 2 năm ở mọi phân khúc địa ốc với thời điểm hiện nay, rõ ràng quá lớn.

“Mồi dẫn” giá đất tăng

Ở mỗi một khu vực, các nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tăng giá đất, như tin quy hoạch, đón lõng hạ tầng… đã được đề cập trong nhiều bài viết trên DĐDN. Tuy nhiên, còn có quá nhiều nguyên do là mồi dẫn kích hoạt thị trường địa ốc tăng nhiệt.

Giám đốc Marketing LDG Group, ông Hoàng Lại Đỗ Thế Nguyên cho rằng xu hướng giãn nở của đô thị lớn ra các vùng vệ tinh trong khi quỹ đất của các vùng giáp ranh cũng bắt đầu cạn là một trong những nguyên nhân “dẫn” nhiệt giá đất. Cùng với đó là chính sách tín dụng “dễ dãi” và việc nới lỏng quy định phân lô bán nền đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc giá địa ốc tăng mạnh trong thời gian qua.

Điển hình, khi TP HCM giãn về phía Đông và các đô thị lớn xung quanh như TP Biên Hòa (Đồng Nai) đã gần như “cạn” quỹ đất để phát triển các dự án quy mô, đó là cơ hội tăng giá đất cho các vùng phát triển xung quanh như Trảng Bom - Đồng Nai.

Chẳng hạn, khu đô thị The Viva City của LDG Group, giá 1 nền/100 m2 từ chỗ 185 triệu đồng vào năm 2014, đã tăng 450 triệu đồng năm 2016 và hiện nay đang được giao dịch với mức giá khoảng 700 triệu đồng/nền. Giao dịch thị trường sôi động hơn hẳn với nhiều mức giá thương lượng khác nhau tùy vào nhu cầu và vị trí mà khách tìm mua. Giá nhà ở khu vực cùng dự án, cũng đã tăng gấp đôi, từ 750 triệu đồng lên 1,5 tỷ đồng/ căn, trong thời gian 2015-2018.

“Đô thị hóa là 1 tiền đề của câu chuyện đất đai. Nhưng trong quá trình đô thị hóa, giá đất sẽ không thể tăng chóng mặt hơn gấp nhiều lần. Cần lưu ý rằng phần lớn các giao dịch nóng trên thị trường, không chỉ trả bằng tiền tích lũy mà có sự tham gia làm đòn bẩy từ các nguồn cho vay dài hạn người mua hoặc ngân hàng liên kết liên doanh tài trợ cho chủ đầu tư. Tôi cho rằng một khi hàng tồn kho địa ốc đã về ở mức thấp, và tín dụng đang có dấu hiệu chảy vào khu vực bất động sản đầu tư, thì một chính sách tín dụng thận trọng hơn, là cần thiết. Tuy nhiên, thận trọng nhưng làm giật, khựng thị trường cũng là một thách thức bởi thị trường hiện tại đã có độ mở và quy mô dòng vốn khác hẳn giai đoạn 2008”, ông Lê Ngọc Hoàn đánh giá.