Gỡ vướng trong phát triển nhà ở thương mại: Cơ hội và thách thức

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, từ 1/7/2015 nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Chính phủ cho rằng cơ chế này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Bởi thực tế hạn mức giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân tối đa là 400 m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa. Do đó, nhà đầu tư không thể thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong khu dân cư để làm dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó, nhiều dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và gồm nhiều loại khác nhau như đất giao thông, cây xanh.

Nhằm tháo gỡ vướng mắc này, Chính phủ đã đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thực hiện thí điểm trong 5 năm.

Theo đó, các dự án thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi sẽ được lựa chọn thí điểm. Các dự án này cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Nhiều ý kiến cho rằng, thí điểm này sẽ mở ra cơ hội lớn để tăng nguồn cung nhà ở thương mại, nhất là tại các khu đô thị nơi quỹ đất phát triển dự án đang bị giới hạn. Việc chuyển đổi này không chỉ giải quyết bài toán khan hiếm đất ở, mà còn tạo điều kiện để thực hiện các dự án phục vụ nhu cầu nhà ở thực, giảm áp lực lên các khu trung tâm và cải thiện hạ tầng đô thị.

Ngoài ra, việc thí điểm còn mang lại lợi ích kép. Thứ nhất, cho phép các doanh nghiệp bất động sản tận dụng nguồn đất hiện có, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào đất ở hoặc đất được Nhà nước giao. Thứ hai, cơ chế này tạo điều kiện để doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia phát triển dự án, nếu có sự hỗ trợ kịp thời về vốn và pháp lý.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, LS Phạm Thanh Tuấn – Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng: “Nghị quyết trên nếu được Quốc hội thông qua sẽ mở ra cơ hội tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án đã triển khai nhưng “vướng” đất ở. Qua đó tạo thành cơ chế pháp lý đồng bộ toàn diện về đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung mới về sản phẩm nhà ở thương mại ra thị trường. Khi nguồn cung tăng cao, cơ hội tiếp cận với giấc mơ an cư của người dân sẽ gần hơn.”

Dù mang lại kỳ vọng lớn song cơ chế này cũng đi kèm không ít băn khoăn. Thảo luận về dự thảo sáng ngày 21/11, đại biểu Đỗ Huy Khánh (đoàn Đồng Nai) nhấn mạnh đất đai là tài nguyên vô giá, "tấc đất tấc vàng", trong khi đó tại nhiều đô thị ở các tỉnh, thành phố, nhiều dự án nhà ở thương mại được xây dựng xong nhưng bỏ hoang, không có người ở. Từ thực trạng này, đại biểu Khánh đặt vấn đề việc mở rộng thí điểm sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại có hợp lý hay không, khi tình trạng bỏ hoang vẫn diễn ra. Trong khi đó, nhu cầu thực tế là nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp cần được quan tâm hơn.

Ông Khánh dẫn chứng, tại một số địa phương, người thu nhập thấp, công nhân phải bốc thăm nhiều lần với hy vọng mua được nhà ở xã hội dưới 50 m2 nhưng nguồn cung lại quá hạn chế. Trong khi đó, nhiều đô thị, nhà ở thương mại sau khi xây dựng xong không có người ở.

Cùng với đó, đại biểu Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) cũng bày tỏ sự lo ngại về nguy cơ tạo ra mặt bằng giá đất mới. "Với một quyết định hành chính, cho phép thỏa thuận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, giá đất có thể từ 500 ngàn đồng lên 20 triệu đồng/m2, lợi ích này ai đạt được?", ông Ấn đặt vấn đề.

Chưa kể, theo ông Nguyễn Công Long - Ủy viên thường trực Ủy ban Tư pháp, tại không ít địa phương xảy ra tình trạng tiêu cực như đầu cơ đất đai, nhất là mua gom đất nông nghiệp diễn ra hàng chục năm nay. "Cần có giải pháp ngăn thu gom, chống hợp thức hóa thu gom đất đai và chuyển đổi mục đích đất rừng, đất lúa", ông Long kiến nghị.