Hà Nội xử lý các dự án chậm triển khai cả thập kỷ: Chờ đến bao giờ?

>> Thi hành sớm Luật Đất đai 2024: Xử lý dứt điểm dự án chậm tiến độ

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đã có cuộc trao đổi với DĐDN.

- Theo ông, đâu là nguyên nhân chậm tiến độ đầu tư các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất?

Theo tôi, nguyên nhân đến từ năng lực triển khai và tình hình tài chính của doanh nghiệp chưa tốt, quy định pháp luật có nhiều vướng mắc.

>> Đề xuất mức phạt cụ thể các vi phạm đất đai

Về năng lực triển khai dự án, không ít nhà đầu tư năng lực còn yếu kém, không đủ nguồn tài chính thật sự để triển khai dự án. Việc thẩm định cũng như đánh giá năng lực tài chính của các nhà đầu tư khi lựa chọn nhà đầu tư còn chưa chặt chẽ, thiếu thực chất.

Khi thẩm tra năng lực tài chính và năng lực thực hiện dự án chủ yếu căn cứ vào hồ sơ, tài liệu do nhà đầu tư cung cấp về mặt giấy tờ mà thiếu sự kiểm nghiệm, thẩm tra, xác minh trên thực tế. Do đó, không ít dự án được giao cho các nhà đầu tư không cỏ đủ năng lực tài chính.

Điều này dẫn đến nhiều doanh nghiệp “xin” dự án để đầu cơ, chuyển nhượng dự án nhằm hưởng chênh lệch, với lý do điều chỉnh quy hoạch dự án để điều chỉnh nhiều lần tiến độ thực hiện dự án.

Mặt khác, cũng không thể phủ nhận sau đại dịch Covid-19, sức chịu đựng của nhiều doanh nghiệp bị bào mòn trong khi Việt Nam vẫn tiếp tục đối mặt với tác động tiêu cực bên ngoài. Với bối cảnh đó, “sức khỏe” của doanh nghiệp vốn đã yếu lại càng trở nên “mong manh”, ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án, trong đó có dự án sử dụng đất.

Một nguyên nhân quan trọng khác khác là luật pháp chưa đồng bộ, cũng như việc thực thi pháp luật còn nhiều bất cập. Rất nhiều quy định liên quan đến dự án có sử dụng đất đang là “rào cản” cho sự phát triển.

Bên cạnh đó, khía cạnh thực thi luật pháp liên quan đến tâm lý “sợ sai” của cơ quan chức năng địa phương cũng là một vấn đề rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án thời gian qua.

- Còn những yếu tố khách quan nào trong quá trình xử lý dự án chậm triển khai không, thưa ông?

Về nguyên tắc, trong quá trình triển khai dự án đầu tư, để xử lý triệt để được việc đẩy nhanh tiến độ dự án theo đúng thời hạn quy định, cần điều chỉnh Luật Đầu tư và Luật Đất đai. Những dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì việc điều chỉnh tiến độ dự án sẽ thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì việc điều chỉnh tiến độ dự án, điều chỉnh tiến độ sử dụng đất cần sự điều chỉnh thêm cả Luật Đất đai nữa.

Tuy nhiên, việc triển khai quy định về tiến độ dự án đầu tư, tiến độ sử dụng đất thời gian qua còn nhiều bất cập bởi chưa có sự đồng bộ giữa một số nội dung của Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013.

Ví dụ, dự án phải điều chỉnh quy hoạch vì nguyên nhân khách quan theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước sẽ được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 (Điều 41 khoản 4) nhưng nếu áp dụng quy định của pháp Luật Đất đai (điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai 2013, Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi), lý do điều chỉnh quy hoạch lại không phải là trường hợp “bất khả kháng” để doanh nghiệp chậm đưa đất vào sử dụng.

Cách xác định thời điểm doanh nghiệp chậm đưa đất vào sử dụng tính từ ngày doanh nghiệp được cơ quan Nhà nước bàn giao đất hay tính theo tiến độ dự án tại chủ trương đầu cũng không rõ ràng. Quy định pháp lý chưa hợp lý là một trong những lý do dẫn đến các địa phương gặp nhiều lúng túng khi xử lý các dự án chậm tiến độ.

- Việc công khai minh bạch trong quy trình xử lý các dự án sẽ giúp giải quyết được tình trạng trên, thưa ông?

Theo quan điểm của tôi, việc công khai minh bạch xử lý các dự án chậm tiến độ là một yếu tố nhưng không phải là yếu tố then chốt để giải quyết được tình trạng dự án chậm tiến độ.

Thay vào đó, việc này chủ yếu mang tính chất “răn đe” đến các doanh nghiệp. Như đã đề cập ở trên, việc dự án chậm triển khai có từ nguyên nhân chủ quan (doanh nghiệp yếu kém về tài chính) hay nguyên nhân khách quan. Như vậy, muốn khắc phục được tình trạng dự án “quây tôn”, cần xử lý đồng bộ cả hai yếu tố trên.

Ngoài ra, tôi vẫn cho rằng, việc chậm triển khai dự án của hầu hết các doanh nghiệp bắt nguồn từ 2 “căn bệnh” là thiếu tiền và gặp khó khăn pháp lý. Với khó khăn tài chính, về cơ bản doanh nghiệp đã khắc phục được nhờ lãi suất giảm khiến việc tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn. Tuy nhiên, khó khăn về pháp lý như quy định không rõ ràng, tâm lý e ngại xử lý thủ tục hành chính cho dự án của không ít đơn vị chức năng thì phải chờ đợi các cơ quan Nhà nước khắc phục trong thời gian tới.

Điều cốt yếu là cần nâng cao chất lượng việc lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất và tháo gỡ các khó khăn pháp lý để việc triển khai dự án thật sự được thuận lợi.

- Trân trọng cảm ơn ông!