HoREA: Cần quy định chi tiết bất động sản đưa vào kinh doanh

Mới đây, góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (“Dự thảo Nghị định 76”), Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) đề nghị quy định chi tiết loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” thay thế cách liệt kê “căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú” để đảm bảo tính khái quát của pháp luật.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA hiện tại Khoản 1 Điều 6 “Dự thảo Nghị định 76” đang quy định 08 loại Hợp đồng kinh doanh bất động sản “mẫu”, trong đó có “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)” là rất cần thiết, tuy nhiên do xây dựng quy phạm pháp luật theo phương pháp liệt kê nên không phù hợp vì thực tiễn phát triển rất nhanh, không thể chạy theo để cập nhật được.

Lý giải về kiến nghị trên, Chủ tịch HOREA cho rằng quy định về “công trình xây dựng đưa vào kinh doanh” của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 phù hợp với Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định về “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác”.

Theo HOREA, khái niệm “công trình xây dựng đưa vào kinh doanh” có tính khái quát cao chẳng hạn như các công trình BOT giao thông; công trình thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục; hoặc công trình xây dựng có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ khách sạn (hometel)… cũng là bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, ông Châu phân tích.

Cụ thể, đối với các công trình xây dựng có chức năng lưu trú như condotel; officetel; serviced apartment… nằm trong tòa nhà chung cư hỗn hợp thì đã được điều chỉnh, quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 (quy định cụ thể về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung; về bảo hành, bảo trì công trình xây dựng; về quản lý vận hành tòa nhà; về quyền sử dụng đất chung không thể phân chia) và Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu thì hiện có một “khúc mắc” đó là đối với các “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” nằm trong tòa nhà độc lập, khu nhà độc lập xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì hiện chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh, ví dụ như tòa nhà condotel trong khu du lịch nghỉ dưỡng, tòa nhà officetel, tòa nhà căn hộ dịch vụ nằm trong khu vực đô thị.

Do đó, nên “khái quát hóa” khái niệm về các công trình xây dựng có cức năng lưu trú để đảm tính thống nhất của thị trường, phần nào giải tỏa những vướng mắc về pháp lý với condotel, officetel vốn đã phần nào kìm hãm sự phát triển của BĐS du lịch nghỉ dưỡng thời gian qua, Chủ tịch HOREA nhận định.

Tổng quan về thị trường phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, vừa qua, tại Báo cáo thị trường quý III/2021, Hội môi giới BĐS  Việt Nam (VARs) cho biết trong 9 tháng đầu năm 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm Condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường Condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Theo thống kê có đến 2/3 dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Đặc biệt, theo VARs một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ của thị trường Condotel là việc khung pháp lý cho loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng.