Khơi thông nguồn lực đất đai (KỲ III): 8 giải pháp sử dụng hiệu quả đất đai

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung – Giảng viên cao cấp Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội• 11/05/2022 15:00

Những định hướng mang tính chiến lược về chính sách đất đai là nội dung đang được chờ đợi tại Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII.

Bởi một trong ba nội dung được tập trung tại Hội nghị là tổng kết 10 năm Nghị quyết Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới.

>>> Kiên quyết khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai

Để khơi thông nguồn vốn từ đất đai, đưa đất đai trở thành tài sản, thành nguồn tài chính và là động lực mạnh mẽ trên thị trường bất động sản (BĐS), các giải pháp cần đồng bộ và kịp thời.

1- Việc theo dõi nguồn hàng là nhà đất dự án đưa vào lưu thông là rất khó theo dõi và kiểm soát. Chính điều này (xuất phát từ cả phía doanh nghiệp và từ phía nhà đầu tư thứ cấp) đã tạo nên một thị trường rất không minh bạch, làm tăng đầu cơ.

Giá cả BĐS quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực BĐS, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phận lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Chúng ta cần điều chỉnh cơ cấu, chính sách đấu giá đất và những ưu đãi về đất đai để BĐS phát triển.

2- Những cơ chế chính sách quan trọng, như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường BĐS, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản… cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham nhũng từ đất đai, rửa tiền trong kinh doanh BĐS... Thúc đẩy các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng BĐS, kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.

3- Cần cân đối lượng tiền đưa vào lưu thông và đầu tư vào đất đai và BĐS. Thị trường quyền sử dụng đất và thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển mạnh cả về phạm vi, quy mô và có ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau như ngân hàng, chứng khoán, xây dựng. Lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay.

Vì vậy, lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, sau thời kỳ tăng trưởng nóng cùng với hơn 2 năm chống chọi Covid-19, thị trường BĐS rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp BĐS đã dần kiệt sức, kinh doanh thua lỗ, hàng tồn kho lớn…

Tình trạng dự án “treo”, đất bỏ hoang diễn ra ở hầu hết các đô thị trên cả nước.

4- Điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để cân bằng lợi ích trên thị trường BĐS. Trong Chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030. Tăng điều tiết địa tô với đất và bổ sung thuế đối với nhà để hạn chế đầu cơ. Chiến lược cũng hướng đến mô hình quản lý thuế phục vụ Chính phủ điện tử, đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh để doanh nghiệp phù hợp với xu hướng của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0.

Để làm được điều này cần chuẩn bị về nhân lực phải đổi mới để đáp ứng được yêu cầu mới của chiến lược cải cách hệ thống thuế của Việt Nam. Thuế Việt Nam phải hiện đại, tinh gọn, đảm bảo hiệu quả trong tác nghiệp, nghiệp vụ và ứng dụng công nghệ tốt. Xây dựng ngân hàng dữ liệu số và sự phối kết hợp của Bộ Tài chính với Bộ Khoa học công nghệ - Bộ thông tin và truyền thông; Bộ Tư Pháp- Bộ TN&MT.

5- Cần thận trọng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực đất đai và BĐS quá nóng, dẫn đến sự thiếu hụt về nguồn cung đất đai, đẩy giá đất và giá nhà ở ngày càng cao. Nhà nước cần ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS đã và đang dần được hoàn thiện, bước đầu tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Cần phát triển các kênh dẫn vốn – kênh tài chính BĐS. rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường BĐS.

6- Phòng và tránh những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các dự án. Những vấn đề phát sinh từ hoạt động mua bán, chuyển nhượng, phát hành trái phiếu BĐS; Chứng khoán hóa BĐS trong thời gian tới. Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp – đây là kênh dẫn vốn cho hệ thống ngân hàng đồng thời góp phần làm tăng nguồn tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS trong tương lai.

7- Bổ sung thêm tội phạm mới vào Bộ Luật Hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017 Tội thao túng và lũng loạn thị trường BĐS với hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường làm ảnh hưởng đến mặt bằng kinh doanh trên thị trường BĐS. Đây là giải pháp làm lành mạnh và minh bạch hóa trên thị trường BĐS ở Việt Nam.

8- Nghiên cứu triển khai cơ chế bảo vệ tài sản, tài chính trong đầu tư và bảo hiểm BĐS. Thiết lập hệ thống thông tin BĐS và hoàn chỉnh lại các tổ chức có sẵn như tổ chức môi giới BĐS, các định chế tài chính tham gia thị trường BĐS, các tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức dịch vụ công, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại.