[LONGFORM] "Cuộc chiến" quỹ bảo trì chung cư

Trong một báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng chỉ ra 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. Thực tế đây là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua.

Trong một ngày mưa tầm tã, hơn 7h sáng, hàng chục cư dân Star City 81 Lê Văn Lương đội mưa tập trung tại khu vực cổng đón tiếp đại biểu vào dự Đại hội cổ đông 2018 của Ocean Group, tại số 19 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội.

Nhiều băng rôn có nội dung: “Yêu cầu Tập đoàn Đại Dương – Ocean Group trả lại 2% phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư Star City”; “Tập đoàn Đại Dương đang chiếm dụng quỹ bảo trì, vi phạm pháp luật…” được cư dân treo trước tòa nhà. Đây là lần thứ 2 cư dân tập trung căng băng rôn đòi quyền lợi sau hơn 4 năm sinh sống.

Hỏi ra mới biết, hàng trăm cư dân tại Star City đang hết sức lo lắng trước tình trạng thang máy tại chung cư ngày càng xuống cấp, nguy hiểm. Thông tin chính thức cư dân xác nhận được từ công ty lắp đặt thang máy tòa nhà, tháng 7 vừa rồi đã hết thời hạn bảo trì nhưng chủ đầu tư không gia hạn.

Cùng chung tình trạng, ở chung cư Thăng Long Garden (250 Minh Khai, Hà Nội), Ban quản trị được dân bầu ra cũng cho biết, từ khi được thành lập cuối tháng 8/2016 đến giữa năm 2017 đã nhiều lần có văn bản yêu cầu chủ đầu tư là Công ty cổ phần May Thăng Long bàn giao quỹ bảo trì mà theo ước tính của cư dân vào khoảng 14,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, đơn vị này phớt lờ những kiến nghị đó. Trước sức ép do cư dân căng băng rôn, chủ đầu tư có văn bản lý giải về tình hình khó khăn, đồng thời đề xuất việc thanh toán sẽ tiến hành nhỏ giọt bằng cách trả 10-12% quỹ bảo trì mỗi quý. 

Tại Hà Nội, tình trạng chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm dụng quỹ bảo trì diễn ra phổ biến, từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp. Chưa kể ở một số dự án chung cư, cư dân còn phải đấu tranh để đòi quỹ bảo trì với chính Ban quản trị do mình bầu ra. 

Bối rối trong chế tài

Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ, chủ đầu tư trích 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích nhà bán, cho thuê mua để lập quỹ bảo trì chung cư... Sau khi thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý kinh phí này. Khoản tiền này sẽ được giao cho Ban quản trị nhà chung cư đã được thành lập để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định trong quá trình vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc quy định này, không chuyển giao số kinh phí bảo trì này cho Ban Quản trị mà tự ý sử dụng vào các mục đích khác hoặc cũng có trường hợp khi chuyển giao số kinh phí này thì Ban Quản trị cũng tùy tiện sử dụng không đúng mục đích...

Đơn cử như trường hợp Tổng công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD). Trong một lần trò chuyện, lãnh đạo Công ty này cho biết, ông nhận được nhiều đơn thư khiếu nại về việc không bàn giao quỹ bảo trì tại một dự án chung cư tại Hà Nội tuy nhiên thực tế chủ đầu tư đã chuyển trả cho Ban quản trị theo đúng quy định của pháp luật. Khi điều tra cho thấy, sau khi bàn giao quỹ bảo trì, trưởng Ban quản trị tiêu hơn một tỷ đồng trong quỹ bảo trì nhưng không có giấy tờ, chứng từ. Và hiện thì cư dân này đã bán nhà và chuyển đi nơi khác sinh sống.

Cư dân tòa Văn Phú Victoria (Hà Đông) cũng không kém. Từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì, Ban quản trị không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền nói trên cũng như các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà. Bên cạnh đó, theo phản ánh, Ban quản trị còn tự ý quyết về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không lấy ý kiến cư dân. Hiện việc chi tiêu, quản lý số tiền phí bảo trì hàng chục tỷ đồng tại đây ra sao cư dân không hay biết. Tuy nhiên, đề nghị bầu lại Ban quản trị sau cả năm nay vẫn không được tiến hành do trưởng Ban quản trị tìm mọi cách trì hoãn. 

Cần thiết duy trì Quỹ bảo trì chung cư

Để chặn đứng tình trạng trên, ông Nguyễn Thanh Hải - Sở Xây dựng TP HCM đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư sau khi sửa Luật Nhà ở. Nếu sau đó phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân nộp vào. Trường hợp người không nộp thì phải có chế tài quy định, hoặc trích trong kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên đề xuất trên không nhận được sự đồng tình từ chính người trong cuộc là những cư dân.

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, chị Nguyễn Thị Diệp Anh, cư dân sống tại tòa CT4 A1, Khu Đô thị Tây Nam Linh Đàm cho rằng: “Đối với người dân chung cư, những dịch vụ liên quan đến cuộc sống hàng ngày như điện, nước… cần được giải quyết ngay lập tức và chu đáo. Do đó, mỗi tòa nhà rất cần thiết có một khoản tiền làm quỹ để dùng khi cần”.

“Với nhiều cư dân những dịch vụ bảo trì tại chung cư rất được tôn trọng, coi đấy là một giá trị không thể thiếu cho dù quỹ ấy do ai quản lý, điều cần thiết ở đây là có sự công khai, minh bạch và dân chủ” – một cư dân khác cho biết.

Hơn 20 năm trong cương vị quản lý nhà và thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đồng tình với ý kiến của các cư dân và đặt ra câu hỏi: “Nếu không nộp 2% Quỹ bảo trì chung cư ngay từ khi mua thì lấy tiền đâu ra để bảo trì chung cư khi cần thiết?”

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng việc duy trì phí quản lý chung cư là cần thiết. Khi thu khoản phí này cần buộc chủ đầu tư phải nộp vào một tài khoản riêng, hạch toán độc lập để công khai minh bạch khi chuyển về cho Ban quản trị quản lý. Luật cũng cần có quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Trong đó có một thành viên trong Ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư và người này cũng phải có tên trong tài khoản của Ban quản trị để cùng giám sát số tiền này. 

(Nguồn: VTC)

Trong khi “cuộc chiến” quỹ bảo trì chung cư vẫn chưa đến hồi kết thì ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết Bộ đã đề xuất Bộ Công an và các ngành liên quan tiến hành tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý những vi phạm theo quy định của pháp luật. Đối với những chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật, Bộ đề xuất các cơ quan chức năng tiến hành tổ chức, điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm. 

“Bộ Xây dựng cũng sẽ đề xuất Chính phủ các nội dung cần sửa đổi, bổ sung trong các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở cho phù hợp với thực tiễn” – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định.