Luật Đường sắt 2025 mở đường cho mô hình TOD

Sáng 27/6, với đa số đại biểu tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đường sắt (sửa đổi), có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Luật gồm 4 chương, 59 điều, với nhiều điểm mới đột phá. Đáng chú ý, lần đầu tiên, mô hình đô thị định hướng phát triển theo giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) được luật hóa, đánh dấu một bước ngoặt trong công tác quy hoạch và phát triển đô thị tại Việt Nam.

Mô hình TOD là chiến lược phát triển đô thị tập trung quanh các trục giao thông công cộng như metro, đường sắt, BRT, ga trung chuyển. Luật Đường sắt mới dành riêng hai điều (25 và 26) quy định về phát triển đô thị theo mô hình TOD. Theo đó, UBND cấp tỉnh được trao nhiều quyền chủ động quy hoạch khu vực TOD, định vị tuyến, điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất, thậm chí được phép "vượt" quy chuẩn quy hoạch xây dựng nếu không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật - xã hội.

Điểm mới đáng chú ý là các địa phương được giữ lại tới 50% tiền khai thác quỹ đất TOD (với đường sắt quốc gia) và 100% với đường sắt địa phương, tạo nguồn lực mạnh mẽ đầu tư ngược lại cho hạ tầng. Ngoài ra, các quy trình quy hoạch TOD sẽ được tách khỏi thủ tục điều chỉnh các quy hoạch đô thị, nông thôn hay kế hoạch sử dụng đất đã có, giúp rút ngắn thời gian triển khai.

Theo Cục Đường sắt Việt Nam, đây là cú hích lớn giúp địa phương chủ động huy động vốn ngoài ngân sách, phát triển hạ tầng, giảm gánh nặng đầu tư công, đồng thời tăng giá trị sử dụng đất quanh nhà ga, mở đường cho các trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở kết nối giao thông hiện đại.

TOD không chỉ là mô hình phát triển đô thị mới, mà còn là chiến lược tận dụng "vàng" từ đất đai, giao thông, tạo động lực tăng trưởng kinh tế bền vững. Trong bán kính khoảng 400 - 800m quanh điểm giao thông công cộng, khu vực sẽ được phát triển đồng bộ với nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng; Kết nối đi bộ thuận tiện, thân thiện với người dân; Hạ tầng giao thông liên thông giữa các phương tiện: xe buýt, xe đạp, đường sắt đô thị, taxi, bãi đỗ xe…

Ngoài ra, TOD giúp tăng mật độ sử dụng đất hiệu quả quanh nhà ga, giảm nhu cầu mở rộng đô thị tràn lan; khuyến khích người dân dùng giao thông công cộng, giảm ùn tắc, ô nhiễm; tăng giá trị đất đai và sức hút đầu tư vào khu vực có TOD; giảm gánh nặng đầu tư công vì Nhà nước có thể huy động nguồn lực từ giá trị tăng thêm của đất đai quanh trục giao thông.

Không chỉ là mô hình phát triển đô thị, TOD còn là công cụ kinh tế - xã hội quan trọng, giúp tăng hiệu quả sử dụng đất, khuyến khích sử dụng giao thông công cộng, giảm ô nhiễm và ách tắc, đồng thời tăng sức hút đầu tư. KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, kinh nghiệm từ các nước tiên tiến trên thế giới cho thấy, đô thị nào có các tuyến metro, cầu đường, khu công nghiệp mới… thì đô thị đó sẽ phát triển. Các dự án hạ tầng không chỉ là “cú huých” làm gia tăng giá trị bất động sản, mà còn là lời mời gọi hấp dẫn đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư.

“Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các rủi ro liên quan đến giao thông, dịch vụ sẽ được giảm thiểu, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản”, ông Chính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng nhấn mạnh, tại Việt Nam, các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đang chịu áp lực nặng nề về giao thông và thiếu hụt không gian phát triển đô thị chất lượng cao. Trước thực trạng này, việc triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam hay hệ thống metro nội đô đang được xem là bước đi chiến lược. Các “siêu” dự án hạ tầng này sẽ là nền tảng quan trọng để từng bước hình thành các đô thị theo mô hình TOD, từ đó tạo ra động lực mới thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, cả ở khu vực trung tâm lẫn vùng ven.

Đồng quan điểm, nhiều ý kiến nhận định, sự xuất hiện của mô hình TOD trong Luật Đường sắt không chỉ khẳng định tầm nhìn dài hạn trong phát triển hạ tầng và đô thị, mà còn tạo ra khung pháp lý rõ ràng để các địa phương chủ động hơn trong thu hút đầu tư và phát triển bền vững. Nếu được triển khai hiệu quả, TOD có thể trở thành lời giải cho bài toán giao thông đô thị, tăng trưởng xanh và phát triển bất động sản tại Việt Nam trong những thập kỷ tới. Tuy nhiên, để triển khai thành công cần đồng bộ nhiều yếu tố từ quỹ đất sạch, quy hoạch chi tiết, đến cơ chế tài chính, chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp...