Luật Nhà ở sửa đổi: "Bắt đúng bệnh để có đối sách phù hợp"

>>> Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay rất đông ý kiến từ đa số trong thẩm tra của Thường trực Ủy ban Pháp luật, ý kiến phản biện chính sách của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ băn khoăn và không tán thành quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn.

Nhà nước bảo vệ và bảo đảm tài sản của người dân

Chủ tịch Quốc hội làm rõ lập luận của nhóm ý kiến này như sau: Theo quy định của Hiến pháp và pháp luật, quyền sở hữu đối với tài sản thì Nhà nước bảo vệ và bảo đảm. Điều 32 của Hiến pháp 2013 quy định "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ". Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định "Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản".

Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015 trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật. Điều này được lập luận là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được quy định bằng một luật nào đó, như Luật Nhà ở, chứ không phải quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ, như cách quy định tại khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật này.

Hơn nữa, loại ý kiến này cũng cho rằng không thể đồng nhất giữa 2 phạm trù quyền sở hữu và thời hạn sử dụng. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 158 "quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt". Như vậy, quyền sử dụng chỉ là một cấu phần của quyền sở hữu. Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn đã có quy định chi tiết về thời hạn sử dụng của công trình xây dựng nói chung, trong đó bao gồm công trình nhà chung cư và các trường hợp cụ thể đối với việc phá dỡ. Thời hạn sử dụng nhà chung cư hay được gọi là "tuổi thọ" của nhà chung cư là một khái niệm về kỹ thuật xây dựng. Nếu quy định như tại Điều 25 dự thảo Luật vô hình trung đã tạo nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng.

Cũng có ý kiến cho rằng quy định như dự thảo Luật là can thiệp đến quyền sở hữu và nhất là tác động rất lớn đến quyền lợi, tâm tư, tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung, nhất là trong giai đoạn rất khó khăn như hiện nay.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị các cơ quan nghiên cứu kĩ lưỡng, phân tích trên cả góc độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân; phải có đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa. 

Đồng thời, lưu ý luật này cần tập trung vào việc quy định chặt chẽ và cụ thể hơn nữa về thời hạn sử dụng nhà chung cư và việc tiêu hủy, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư trên cơ sở đánh giá những vướng mắc trong thực tế, có phân chia các trường hợp khác nhau và luật hóa những nội dung đã được tháo gỡ theo quy định của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập

Chủ tịch Quốc hội cũng bày tỏ cơ bản tán thành phương án của Chính phủ trình về nhà ở xã hội; đồng thời đề nghị lưu ý nguyên tắc thay đổi phương thức thực hiện. Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, thay cho việc mỗi dự án dành ra 20% quỹ đất để làm ở nhà xã hội thì bây giờ có thể quy hoạch để làm những dự án, những khu nhà ở xã hội riêng biệt, đồng bộ, đầy đủ, khang trang, nhưng phải quy định quy ra tiền tương đương là 20% quỹ đất như luật hiện hành để đóng góp lại cho chính quyền địa phương để địa phương thực hiện.

>>> Thay đổi phương thức thực hiện nhà ở xã hội

Chủ tịch Quốc hội cho biết đây là nội dung được một số địa phương xin thí điểm thực hiện, do đó nếu không quy định trong luật thì chủ đầu tư, chính quyền địa phương không có cơ sở để thực hiện, cũng như xác định trách nhiệm. Theo đó, dự thảo Luật nên giữ như quy định hiện nay nhưng chuyển tải theo một phương thức khác, vẫn đạt được mục tiêu nhưng thực hiện thuận lợi hơn, đồng bộ hơn, khang trang, hiện đại hơn.

Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội là chính sách chung của nhà nước. Xây dựng nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương và để địa phương thực hiện là tốt nhất. Bên cạnh đó có thể cân nhắc quy định trường hợp Tổng Liên đoàn có quỹ đất riêng, phù hợp với quy hoạch được quyền làm nhà ở xã hội cho công nhân; được quyền tham gia vào việc làm nhà ở xã hội cho công nhân với tư cách là một chủ đầu tư. Chủ tịch Quốc hội lưu ý quy định này phải phù hợp với pháp luật về công đoàn, pháp luật về đấu thầu và các luật khác có liên quan, bảo đảm sử dụng kinh phí đúng quy định, có phương án đúng quy định.

Ngoài ra, Chủ tịch Quốc hội cũng cho ý kiến về các nội dung cụ thể như về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, bên cạnh quy định giao cho chính quyền địa phương cần bổ sung việc được sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập; cân nhắc và lý giải kỹ về việc bổ sung 4 loại đất khác không phải đất ở và có đất ở để làm nhà ở thương mại; đề nghị nghiên cứu đánh giá kỹ tác động và sự phù hợp của luật này với các quy định của pháp luật có liên quan và Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương về quy định tổ chức, cá nhân người nước ngoài khi mua nhà, sở hữu nhà.