Ngăn dự án cao cấp "tự phong": kiến nghị xếp hạng chung cư trước khi huy động vốn

MAI AN• 22/06/2024 04:00

Góp ý hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, HoREA kiến nghị về việc bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký xếp hạng chung cư và công bố trước khi huy động vốn, mở bán.

>>Giá nhà tập thể cũ đắt ngang chung cư cao cấp

Nhiều dự án được quảng cáo là chung cư cao cấp nhưng thực tế chưa đăng ký xếp hạng theo quy định. Ảnh: DH

Loạn dự án cao cấp "tự phong"

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thực tiễn thời gian qua, nhiều dự án chung cư gắn mác "cao cấp", "siêu sang" để huy động vốn, bán căn hộ và nâng giá cao hơn chất lượng thực tế.

Trước đó, HoREA cũng đã có văn bản gửi các cơ quan chức năng liên quan đến việc này. Chủ tịch HoREA cho biết, "tự phong" chung cư cao cấp chỉ là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư. Trong khi trên thực tế, chỉ có một số dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu.

Thậm chí, không ít dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư gắn mác dự án cao cấp, căn hộ hạng sang trong khi chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận, người mua nhà rất dễ mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo.

Ghi nhận thực tế, đã không ít khách hàng mua phải dự án chủ đầu tư định vị "cao cấp" nhưng đến khi thiếu tiện ích, bãi rác sát vách, cư dân “kiệt sức” đi đấu tranh đòi quyền lợi. Đơn cử tại chung cư The Legacy (số 106 Ngụy Như Kon Tum, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội), tháng 4/2023, hàng trăm cư dân đã phải để căng băng rôn để đòi tiện ích.

Theo phản ánh của cư dân, người mua nhà tại đây vì được chủ đầu tư giới thiệu là dự án căn hộ cao cấp siêu sang, sở hữu loạt tiện ích như: Khu trung tâm thương mại vui chơi và mua sắm; Trường học mẫu giáo quốc tế; Trung tâm thể thao, gym, yoga, spa làm đẹp; Hệ thống an ninh chung cư bảo vệ 3 lớp; Thác nước cổng chào độc đáo; Khu vực sảnh đón khách hiện đại, sang trọng;…Tuy nhiên, sau 3 năm về ở, tất cả các tiện ích vừa nêu chưa có một hạng mục nào hoàn thành đúng nghĩa và được đưa vào vận hành.

Cư dân chật vật căng băng rôn đòi tiện ích.

Trường hợp tương tự cũng diễn ra tại chung cư Hinode City 201 Minh Khai (TP Hà Nội) khi cư dân phải căng băng rôn vì sau gần 1 năm về ở, trong 58 dịch vụ, tiện ích chủ đầu tư quảng cáo thì số tiện ích còn thiếu là 46/58 dịch vụ, tiện ích và 03 dịch vụ, tiện ích không đúng như quảng cáo.

Thực tế, theo Luật Nhà ở năm 2014, Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư và Bộ trưởng đã ban Thông tư số 31/2016/TT-BXD về xếp hạng chung cư.

Với Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, nhà chung cư được phân thành ba hạng A, B, C. Trong đó, chung cư hạng A có một số tiêu chí đặc biệt như: hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1,8m2; diện tích trung bình tính trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2, mật độ xây dựng không quá 45% tổng diện tích; có hai trong những tiện ích như phòng tập gym, sân tennis, sân chơi trẻ em, bể bơi… thuộc tổng thể quy hoạch hoặc dành riêng trong công trình; được trang bị hệ thống camera ở sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe, kiểm soát ra vào bằng vân tay, thẻ từ, mã điện tử…

Tuy nhiên, trong thực tế nhiều chủ đầu tư khi xây dựng nhận diện thương hiệu cho dự án đã cố tình gắn những từ cao cấp, siêu sang, hạng sang vào các tài liệu quảng cáo. Đó là bước đệm để chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá bán không phù hợp với chất lượng thực sự của dự án.

Trong khi Báo cáo giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho biết đến hết năm 2022, cả nước chỉ có 7 chung cư được phân hạng tại Thái Nguyên (3 chung cư), Hà Tĩnh (3 chung cư), An Giang (1 chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định.

>>Chung cư Hà Nội vẫn "nóng"

Quản chặt việc xếp hạng chung cư

Theo các chuyên gia, để ngăn chặn tình trạng loạn dự án cao cấp tự phong, cần có tiêu chí phân loại dự án chung cư nên được xem xét định kỳ, cập nhật thêm các tiêu chí mới, phù hợp với sự thay đổi liên tục của thị trường và đảm bảo lợi ích cho người sử dụng. Ngoài ra, người mua trước khi xuống tiền cần nghiên cứu và đánh giá kỹ năng lực, uy tín của chủ đầu tư, bên cạnh các tiêu chí về vị trí, giá bán.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết nếu chỉ dựa vào tiêu chí giá, việc đánh giá tiêu chuẩn của chung cư cao cấp không đảm bảo tính toàn diện bởi giá hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định. Ngoài những tiêu chí xếp loại chung cư đã quy định, bà Hằng đề xuất bổ sung điều kiện bàn giao hoàn thiện bên trong căn hộ. Đây là một tiêu chí khó áp dụng nhưng thực tế người mua rất quan tâm.

Ví dụ khi mua căn hộ ở dự án hạng A, người mua còn nhìn vào các thương hiệu thiết bị gắn tường, thương hiệu thiết bị vệ sinh, bếp để đánh giá định vị cao cấp có xứng đáng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nếu bắt buộc phải áp dụng đăng ký tiêu chuẩn phân hạng chung cư trước khi đăng ký thiết kế thì sẽ rất minh bạch về câu chuyện hạng sang. Từ đó, việc tính giá cả, phí dịch vụ sẽ rõ ràng hơn. "Vì thế, cần nâng quy định bắt buộc phải đăng ký tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư", ông Đính nói.