Nguồn cung bất động sản sụt giảm

>> Thị trường bất động sản có cần “giải cứu”?: Không nên "giải cứu" người giàu

Trong báo cáo Chiến lược Đầu tư 2023, CTCP Chứng khoán VNDirect cho biết, ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức gồm: Chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành TPDN; Lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; Nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Theo đó, VNDirect ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Năm 2023, ngành BĐS sẽ đối mặt với nhiều thách thức như khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà...

Áp lực thanh khoản ngắn hạn

Giai đoạn 2020-2021, chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu BĐS, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn. Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp BĐS đến cuối quý 3/2022 ước đạt 507 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. VNDirect ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng 2022.

Trong đó giá trị phát hành trái phiếu BĐS 9 tháng 2022 giảm mạnh 67,0% so với cùng kỳ. Hơn thế nữa, kể từ tháng 9/2022, một số lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đã bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng ở thị trường TP.HCM và Hà Nội trong quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt.

Ngoài ra, khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong quý 4/2022, 107.299 tỷ đồng (+55,7% svck)/112.061 tỷ đồng (+4,4% svck) đáo hạn trong năm 2023-2024. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều thách thức.

Lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà

Tính đến giữa tháng 11/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. Nhón chuyên gia VNDirect cho rằng lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong 2023.

>> Để thị trường bất động sản tự “tan băng”!

"Chúng tôi nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-23. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp" - đại diện VNDirect nhấn mạnh.

Nguồn cung mới có thể sụt giảm

Theo kế hoạch mở bán mới của một số chủ đầu tư, nhiều dự án mới có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh.

VNDirect dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (giảm 20% so với cùng kỳ). Trong khi nguồn cung mới nhà ở xây sẵn tiếp tục ảm đạm ở cả TP.HCM và Hà Nội, ở mức 1.000-2.000 căn mở bán vào năm 2023.

Cũng theo nhóm chuyên gia VNDirect, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013, do kỳ vọng chu kỳ sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn. Theo đó, giá căn hộ sơ cấp trung bình sẽ giảm 5- 10% so với cùng kỳ và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong năm 2012- 13).

Đặc biệt, Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, sẽ giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-2025.