Những bất ổn trên thị trường địa ốc

Những cơn sốt đất ảo đang làm méo mó thị trường

Dấu hiệu giảm tốc

Cụ thể, trong hai quý đầu năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án trên địa bàn TP HCM giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5%).Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu đáng quan ngại. 

Bên cạnh nguồn cung lao dốc mạnh, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng bày tỏ quan ngại về những cơn sốt đất ảo làm méo mó thị trường. Từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, TP HCM đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành.Thêm vào đó, trên thị trường đang tồn tại một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn...

Theo đánh giá của HoREA, hiện tượng giảm tốc và những bất ổn trên là dấu hiệu rõ rệt nhất cho thấy thị trường bất động sản TP HCM đang thiếu bền vững và cần sự quan tâm, giám sát, cảnh báo thận trọng hơn từ phía cơ quan quản lý.

“Cơn ác mộng” khó xảy ra

Trong văn bản báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản vừa công bố, HoREA cũng chỉ ra 6 nguyên nhân khiến cho thị trường địa ốc hình thành bong bóng và đổ vỡ ở thời kỳ 2007 - 2011. 

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ. 

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, thị trường xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt.

Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Thứ sáu, gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ. 

Một mặt đi tìm nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản và cuộc khủng hoảng trong quá khứ, HoREA khẳng định cơn ác mộng này sẽ không xảy ra năm 2018 - 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát.

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý. Ngân hàng Nhà nước cũng công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Điều khiến HoREA tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản còn nằm ở yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Hiệp hội đánh giá các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn. Một số doanh nghiệp cũng đã lên kế hoạch ứng phó với bong bóng bất động sản.