Phân khúc bất động sản nào sẽ bùng nổ trong kỷ nguyên mới?

Đó là nhận định của PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam tại Hội nghị “Cộng đồng Bất động sản Việt Nam 2025 - VRECC 2025: Kỷ nguyên bứt phá”, do Cộng đồng Review Bất động sản tổ chức chiều ngày 9/01 tại TP HCM.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, năm 1987, Luật Đất đai 1987 ra đời đã quy định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất, Tiếp đó, tới thời điểm năm 1993-1994, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 và Pháp lệnh Nhà ở cho phép việc chuyển nhượng dễ dàng hơn.

Từ đây, nhu cầu đất đai trở nên tăng cao và các giao dịch nhà đất dần trở nên bùng nổ. Cũng trong thời điểm này, Nghị định số 18 và 87 về thuế đất, ngăn chặn đầu cơ, điều tiết thị trường cũng đã đánh dấu một "bước ngoặt" trong việc chống lại việc đầu cơ, thổi giá thị trường bất động sản.

Tới thời điểm năm 2000-2001, khi Luật Doanh nghiệp 2000, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 2001 ra đời đã cho phép Việt kiều mua nhà tại Việt Nam, cùng với đó là việc ban hành bảng giá đất mới, đây cũng chính là thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận giá nhà đất tăng mạnh một cách đột biến.

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, để giải quyết tình trạng trên, vào năm 2003, Luật Đất đai 2003 chính thức được ra đời, cùng với đó là Nghị định 181 cũng được ban hành nhằm hạn chế tình trạng phân lô, bán nền và điều tiết lại giá cả bất động sản; Đến năm 2005, khi bảng giá đất mới đã được điều chỉnh sát với giá thực tế, điều này đã gây áp lực lên các dự án bất động sản, nhiều dự án bỗng chốc rơi vào khó khăn vì chi phí giải tỏa mặt bằng trở nên tăng cao.

"Tới năm 2007, nhiều hành lang pháp lý mới như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở đã đánh dấu một cột mốc quan trọng trong việc định hình thị trường bất động sản, đặc biệt là quyết định thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đã mở ra một trang mới cho thị trường bất động sản”, PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá.

Cũng theo PGS.TS Trần Đình Thiên, năm 2013-2014, thị trường bất động sản chứng kiến một cuộc thay đổi lớn khi Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2014 đã ra đời và định hình thị trường.

Ông cũng cho rằng, bối cảnh vĩ mô thị trường bất động sản giai đoạn 2014-2023 có mô hình đầu cơ và rủi ro cao, từ thời đại tiền dễ đến thời đại tiền khó và dịch COVID- 19 đã gây đứt chuỗi, tắc nghẽn lưu thông các nguồn lực thị trường, dẫn tới thị trường bất động sản thu hẹp, trầm lắng, nợ xấu và phát khởi thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đứng trước kỷ nguyên mới, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định, mặc dù kinh tế thế giới vẫn đối diện với nhiều khó khăn và bất ổn nhưng Việt Nam lại sở hữu nhiều điều kiện tốt để bứt phá. Bên cạnh đó, chúng ta cần nhận diện rõ tình trạng thiên lệch cơ cấu – mất cân đối cung cầu và hệ lụy của các phân khúc thị trường bất động sản hiện nay, đi cùng đó là nắm bắt xu hướng cơ cấu kinh tế (Xanh; Smart City, Hạ tầng kết nối, hạ tầng công nghiệp...) để phù hợp với Quy hoạch Quốc gia và tầm nhìn “Kỷ nguyên mới".

Về triển vọng của thị trường bất động sản, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định, thị trường sẽ tốt lên và cơ hội bùng nổ sẽ dành cho các phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, đô thị sinh thái, đô thị thông minh và bất động sản du lịch.

Bên cạnh đó, PGS.TS Trần Đình Thiên cũng chỉ ra một số thách thức và cơ hội của thị trường bất động sản tương lai, đó là các yếu tố về kinh tế trên thế giới và đặc biệt là câu hỏi có tiếp tục khai thông được thị trường đất đai hay không.

"Khai thông không chỉ các vướng mắc thủ tục, quy trình mà điểm then chốt chưa đụng đến là quyền tài sản và cơ chế định giá thị trường. Ngoài ra, vấn đề khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam cũng là vấn đề đáng được lưu tâm”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

Đánh giá về cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên vươn mình, ông Nguyễn Khánh Duy, đại diện Savills cho biết, cơ hội đầu tiên là tăng trưởng kinh tế ổn định và các chính sách mở cửa cho nhà đầu tư Quốc tế. Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đang thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế thông qua các hiệp định thương mại tự do (FTA) và chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản quốc tế mở rộng thị phần.

Thứ hai, kỷ nguyên mới mở ra với các chính sách phát triển bền vững bất động sản: Luật Đất đai 2024 ngày càng khuyến khích quy hoạch và sử dụng đất hiệu quả, tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản đầu tư vào các dự án mới, đặc biệt ở những khu đô thị, khu công nghiệp.

Thứ ba, thị trường đang ngày càng minh bạch hóa, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) giúp tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch và hợp đồng, tăng niềm tin từ các nhà đầu tư nước ngoài và thúc đẩy dòng vốn FDI vào bất động sản.

Thứ tư, về chuyển đổi số, sự bùng nổ công nghệ và chuyển đổi số trong ngành bất động sản, như VR/ AR, dữ liệu lớn (Big Data), và nền tảng trực tuyến đang ngày càng giúp cải thiện hiệu quả kinh doanh và tiếp cận khách hàng.

Về thách thức, theo ông Duy, đầu tiên là liên quan tới hệ thống pháp lý. Ông cho biết, hiện nay quy định pháp lý liên quan đến sở hữu nhà đất, đặc biệt đối với người nước ngoài, vẫn còn phức tạp và cần sự minh bạch hơn. Bên cạnh đó, sự tham gia của nhiều tập đoàn bất động sản lớn trong và ngoài nước khiến thị trường trở nên cạnh tranh gay gắt, áp lực cạnh tranh lớn. Ngoài ra, sự phát triển tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, trong khi các khu vực khác còn gặp nhiều hạn chế về cơ sở hạ tầng và tiềm năng phát triển cũng tạo nên sự tăng trưởng không đồng đều.

Thách thức tiếp theo tới từ sự ảnh hưởng từ kinh tế toàn cầu, những biến động kinh tế và chính trị quốc tế có thể ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Lượng cung cầu không đồng bộ, lệch pha, khan hiếm quỹ đất và sản phẩm cũng đang tạo nên sự thách thức lớn.

“Hiện nay, thành phố vẫn còn nhiều đất trống nhưng vì vướng mắc pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để dẫn đến sự thiếu hụt và khan hiếm về quỹ đất, vô tình đầy giá bất động sản ngày càng tăng cao, gây khó khăn cho nhà đầu tư và chủ đầu tư phát triển dự án”, đại diện Savills nhìn nhận.