Phân khúc đất nền vẫn "hot"

Báo cáo toàn cảnh thị trường của DKRA Việt Nam, năm 2018 tuy nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ đất nền giảm so với năm 2017, nhưng giá bán của loại hình bất động sản này lại tăng trung bình từ 12 – 15% so với năm trước, thậm chí nhiều nơi cá biệt có mức tăng giá cao hơn. Đất nền cũng sẽ phân khúc “nóng” nhất thị trường bất động sản trong năm 2019, theo nhận định của DKRA Việt Nam.

Tuy thị trường đất nền giảm nhiệt nhưng giá bán chắc chắn sẽ không giảm

Đất nền đứng “đầu bảng”

Ghi nhận từ DKRA Việt Nam, năm 2018 có khoảng 25 dự án đất nền đáng chú ý, trong số khoảng 3.736 nền cung cấp ra thị trường. Mức này bằng 52% so với nguồn cung của năm 2017 (đạt mức 7.181 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% (tức 3.272 nền), bằng 48% so với năm 2017 (đạt 66.851 nền). Nguồn cung và lượng tiêu thụ ở khu vực phía Bắc chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường (hơn 50%), quy mô dự án nhỏ từ 1 – 2 ha.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường Cty CP DKRA Việt Nam nhận định, những cơn sốt đất nền vùng ven đẩy thị trường vào tình trạng nóng sốt quá mức, đỉnh điểm từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2018. Thị trường đất nền tuy đã được điều chỉnh kịp thời song vẫn gây ra nhiều lo ngại. Diễn biến của thị trường này năm 2018 có điểm tương đồng với thị trường của năm 2017.

Ông Hoàng cho biết: “Năm 2017 cơn sốt đất nền bị gián đoạn do ảnh hưởng từ Quyết định số 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa khiến thị trường giảm nhiệt rõ rệt. Còn năm 2018, về cuối năm tuy thị trường đất nền giảm nhiệt nhưng giá bán chắc chắn sẽ không giảm xuống. Thậm chí nhiều nơi còn có giá đất tăng cao hơn mức trung bình 12 – 15% đã nói ở trên. Ví dụ như khu vực quanh dự án Vincity (quận 9), thông tin về dự án này đã đẩy giá đất ở đây tăng từ hơn 20 triệu đồng/m2 lên đến mức hơn 40 triệu đồng/m2”.

  Các dự án bất động sản hạng sang, cao cấp tại TP HCM và bất động sản nghĩ dưỡng vẫn có nhiều tiềm năng phát triển nhờ vào lượng khách nước ngoài. 

DKRA dự báo, với tỷ lệ tiêu thụ khả quan trong năm 2018, đất nền sẽ tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu trong năm 2019. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua nên nguồn cung mới có thể sẽ không tăng và khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư.

Tuy nhiên ông Hoàng cũng cho rằng theo data dữ liệu quan sát của DKRA, hầu như năm nào cũng vậy, cứ đầu năm sau tết là 'sốt đất'. Điều này sẽ ảnh hưởng không tốt đến thị trường, đây sẽ là một trong những thách thức của thị trường năm 2019. Ngoài ra, do quỹ đất của TP. HCM ngày càng hạn hẹp nên nhiều chủ đầu tư đã di chuyển hướng phát triển dự án ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Long An... Năm 2019, thị trường đất nền ở những tỉnh này sẽ tiếp tục sôi động và đem lại nhiều sự lựa chọn mới cho các nhà đầu tư.

Các phân khúc khác gặp nhiều thách thức

Theo ông Phạm Lâm - TGĐ DKRA, thị trường trong những năm qua có những vùng đã tăng giá cục bộ, sốt đất cục bộ. “Có những chỗ mà khi tôi đến đất chỉ 30 triệu đồng/m2, 1 tuần sau quay lại đã 40 triệu đồng/m2. Nay đang là 45 triệu đồng/m2”.

Ông Lâm cho biết phần lớn các nhà đầu tư (không phải người mua ở thật) mới ra quyết định ngay, xuống tiền nhanh. Còn lại, người mua ở thật sẽ quan sát rất sâu. Số lượng nhà đầu tư đổ vào phân khúc đất nền theo ông Lâm có thời điểm là 80 - 90% khách hàng/tổng giao dịch của thị trường và các dự án.

Ở một góc nhìn xa hơn, P.TGĐ Savills VN, ông Troy Griffiths cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ hạng C ở TP HCM tính quý IV/2018 khá cao, 64%, trong khi cung mới chiếm 58% tổng lượng căn hộ. Theo ông, đến năm 2021, thị trường ước tính có hơn 154.000 căn hộ từ 100 dự án sẽ được mở bán, trong đó năm 2019 có hơn 66.000 căn.

Nếu số lượng căn hộ dự kiến được đưa ra sát gần thực tế, nguồn cung mới căn hộ hạng C có thể sẽ không phải là nỗi lo “thiếu trước hụt sau” so với nhu cầu. Bởi lưu ý rằng trong quá trình phát triển dự án, tùy theo chuyển động thị trường và dự báo, các nhà phát triển đều có thể chủ động thay đổi tầm cấp của dự án trong ranh giới sản phẩm B và C.

Cũng trong 1 nhận định nhìn ở trên diện rộng với các tác động của siết tín dụng và tăng trưởng bất động sản “ăn theo” hạ tầng và dòng vốn vào thị trường, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, bất động sản 2019 sẽ khá khó khăn, có thể xảy ra kịch bản giao dịch từ suy giảm mạnh đến đóng băng.

Theo DKRA, trong năm nay sẽ có nguồn cung căn hộ giảm, dao động 30-35.000 căn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Đáng chú ý căn hộ hạng C, do giá thành thấp, quỹ đất cạn, sẽ càng phải dịch chuyển ra xa và dù vậy vẫn tiếp tục khan hiếm.