Shark Hưng: Sớm tháo gỡ vướng mắc cho các loại hình bất động sản mới

Cần sớm sửa Luật Đất đai 

Chia sẻ tại Diễn đàn do VCCI và Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, Shark Phạm Thanh Hưng cho biết từ giữa năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự thay đổi rất đáng kể, thậm chí gây bất ngờ cho giới đầu tư về cả thị trường bất động sản và chứng khoán. Khi tình hình COVID-19 ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế xã hội, nhưng hai thị trường này đều cùng cất cánh, song song với tỷ lệ tăng trưởng vượt bậc.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng này đến từ nguyên nhân khác so với sự tăng trưởng bình thường của thị trường, mà phần lớn là do sự lo sợ khủng hoảng kinh tế, lạm phát của đồng tiền như đã từng xảy ra trong các cuộc khủng hoảng kinh tế trước đó. Hay sự tác động khách quan ngoài tính quy luật, như chiến tranh, dịch bệnh, thiên tai, khác với quy luật bình thường là do khủng hoảng nội tại của nền kinh tế do thừa cung gây ra.

Chính sự khách quan này đã khiến mọi người lo sợ và Chính phủ có xu hướng cung tiền mạnh để cứu chữa phục hồi nền kinh tế dẫn đến tâm lý sợ mất giá đồng tiền, khiến dòng tiền đổ vào các thị trường mang tính đầu tư dài hạn rất lớn, trong đó có bất động sản.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản nhà ở không tăng mà có động thái giảm và mọi người thắt chặt chi tiêu, không có tiền mua nhà ở, bao gồm cả nhà ở giá rẻ, giá thấp, có sự hấp thụ kém từ góc độ thị trường.

“Chúng ta biết rằng, bất động sản tăng giá trong tương lai chủ yếu nhờ tăng giá đất, chứ không phải do công trình xây dựng, dù có nhiều công trình dát vàng hay đưa các nội thất hiện đại, cũng không làm thay đổi giá trị đáng kể” – Shark Hưng nhìn nhận.

Theo đó, Phó Chủ tịch CENGROUP cho biết, doanh nghiệp địa ốc mong muốn sớm có Luật Đất đai sửa đổi, như giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất rõ ràng, để doanh nghiệp ghi nhận vào trong báo cáo tài sản của doanh nghiệp một cách rõ ràng.

“Đặc biệt, chúng tôi rất lo ngại loại hình bất động sản gắn liền với đất mà đất đi thuê hằng năm, dù là tài sản của doanh nghiệp, nhưng đất đi thuê thì rất khó trong việc thế chấp, sử dụng làm tài sản bảo đảm, ghi quyền sử dụng đất đó vào trong tài sản, mà cứ lẫn lộn giữa quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất. Việc  sử dụng đất trả tiền một lần, hay giao đất có thu tiền sử dụng đất khác với tiền sử dụng đất nhưng trả tiền thuế hằng năm” – ông Hưng trăn trở.

Công khai minh bạch quy hoạch

Chia sẻ tại Diễn đàn, ông Phạm Thanh Hưng cũng cho biết, những năm qua, các loại hình bất động sản mới đã xuất hiện và được sự đón nhận của thị trường, song chưa có hành lang pháp lý riêng biệt dẫn đến nhiều vướng mắc.

Theo đó, cần phân định rõ loại hình bất động sản nào được quyền mua bán, loại hình nào cho thuê như Condotel, Officetel, bất động sản dịch vụ,... Đề nghị Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan cũng như Hiệp hội đại diện cho các doanh nghiệp BĐS, Hội quy hoạch, Hội kiến trúc có ý kiến phân định rõ các loại tài sản này.

Khi cấp chứng nhận đầu tư mà ghi rõ các loại hình nào được phép xây dựng để bán, để cho thuê,... nhưng nếu mập mờ giữa cấp phép xây dựng công trình nhưng không biết được bán hay cho thuê thì rất khó cho doanh nghiệp. Với các dự án để bán thì dòng tiền nhanh hơn rất nhiều, dễ dàng trong việc huy động vốn và thế chấp tài sản.

Bên cạnh đó, nguồn vốn ngân hàng đang giảm lãi suất giá rẻ nhưng nếu tiếp tục dựa vào nguồn vốn của ngân hàng thì doanh nghiệp luôn luôn bị động.

Doanh nghiệp mong muốn có cơ chế tháo gỡ nhiều hơn trong việc doanh nghiệp được phép huy động vốn bằng nhiều hình thức, như các quỹ tín thác, chính sách, chủ trương mà Chính phủ đã cởi mở nhưng vẫn còn thiếu văn bản quy định, hướng dẫn thực hiện.

Hiện nay tại Việt Nam, đâu đó mới có 1-2 quỹ tín thác (REIT) được cấp phép nhưng chưa hoạt động đáng kể, vì còn thiếu văn bản thực hiện. Đây là nguồn lực rất quan trọng trong dân, những người chỉ có một vài triệu đồng đến một vài chục triệu đồng nhưng cần có kênh để đầu tư bất động sản hợp lý. Cùng với đó, còn có các loại hình Blockchain, công nghệ, các gói đầu tư chung cũng cần phải được nghiên cứu để cho chính sách sandbox sớm.

Ông Hưng chia sẻ thêm, thực tế thời gian qua thị trường cũng đã chứng kiến các cơn sốt đất tại nhiều nơi bởi sự thay đổi về mặt hành chính. Trong đó có thể kể đến như sự ra đời của TP Thủ Đức hay việc công bố quy hoạch 17.000 ha cho dự án thành phố mới Hòa Lạc đã làm cho khu vực phía Tây Hà Nội  hồi đầu năm 2020.

Theo đó, đề nghị Viện Quy hoạch và những cơ quan chức năng sớm công bố quy hoạch chi tiết, công khai minh bạch để tránh chuyện các nhà đầu tư gặp rủi ro. “Những khía cạnh đầu tư khác về bất động sản du lịch thì vẫn phải chờ dịch COVID-19 kết thúc thì thị trường mới phục hồi trở lại và phát triển lên” - ông Hưng chia sẻ.