Gửi bình luận
Trong bối cảnh chuyển đổi số được đẩy mạnh, việc chứng khoán hóa và số hóa giao dịch bất động sản là khả thi và góp phần minh bạch thị trường.
LTS: Bộ Xây dựng sẽ phối hợp cùng Bộ Tư pháp, Tài chính, Tài Nguyên và Môi trường nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán nhằm chuyển đổi số liên thông các thủ tục đất đai.
Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất thực hiện các thủ tục đất đai như mua bán, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch bất động sản có thể thực hiện trực tuyến giống như giao dịch chứng khoán.
Việc Bộ Xây dựng thúc đẩy triển khai phương án này trong quý 2/2025 do thị trường bất động sản hiện nay tồn tại nhiều bất cập như tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch không minh bạch và pháp lý chưa rõ ràng, gây ra nhiều rủi ro cho người mua và ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế. Việc mua bán bất động sản chủ yếu diễn ra qua các kênh truyền thống như hiện nay, thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến hiện tượng sốt ảo, thao túng giá và thậm chí là lừa đảo, gây khó khăn trong việc quản lý và điều tiết thị trường.
Bên cạnh đó, đề xuất về giao dịch bất động sản qua sàn giống như chứng khoán đã được cũng đề cập trong vài năm trở lại đây khi thị trường địa ốc trải qua nhiều đợt "sốt đất", "sốt giá". Nhưng trước đây khi việc số hóa dữ liệu đất đai gặp nhiều khó khăn, đề xuất này vẫn bị bỏ ngỏ.
Trong bối cảnh hiện nay Việt Nam đang trong “Kỷ nguyên vươn mình” đổi mới thể chế, cơ chế, số hóa, công nghệ hóa... do đó, hoàn toàn có cở sở để thực hiện thành công chủ trương này. Hiện, các Bộ, ngành đã và đang xây dựng các nền tảng cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, khi được kết hợp với đất đai, nhà cửa, tài sản và đầu tư… nếu được triển khai và hoàn thiện dữ liệu được đồng bộ thì đây là một việc chưa bao giờ làm được, là một "cuộc cách mạng" của ngành đất đai, bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung, là cơ sở là điều kiện quan trọng để triển khai mô hình chứng khoán hóa và số hóa giao dịch bất động sản.
Thứ nhất, việc cập nhật dữ liệu giao dịch được thực hiện bất kỳ lúc nào. Khi đó, tình trạng pháp lý, giá cả của bất động sản sẽ được hiển thị minh bạch trên hệ thống, giúp nhà đầu tư ra quyết định chính xác hơn.
Thứ hai, sẽ “siết” lại tình trạng trốn thuế bởi mọi giao dịch sẽ được ghi nhận tự động, giúp cơ quan thuế kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng kê khai giá thấp, hay thổi giá bất động sản.
Thứ ba, tạo nền tảng cho giao dịch bất động sản trực tuyến, người dân có thể thực hiện toàn bộ quy trình giao dịch (ký hợp đồng, công chứng, nộp thuế, đăng ký quyền sở hữu) ngay trên nền tảng số mà không cần đến trực tiếp các cơ quan liên quan.
Thứ tư, mô hình giúp kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia, dữ liệu bất động sản sẽ được liên thông với các hệ thống về dân cư, đầu tư, xây dựng, giúp quản lý chặt chẽ hơn.
Theo kinh nghiệm quốc tế, Singapore đã có hệ thống sàn giao dịch bất động sản công khai trên cổng thông tin nhà đất của Chính phủ để người mua và người bán có thể tham khảo đưa ra mức giao dịch hợp lý. Qua đó, Nhà nước thu đúng, thu đủ các khoản thuế, phí liên quan, không xảy ra thất thoát. Cũng nhờ tính minh bạch mà các giao dịch bất động sản có biểu hiện bất thường về giá cả sẽ bị thanh tra, khó có tình trạng "đi ngầm".
Tuy nhiên, để làm được như vậy, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan để đảm bảo hệ thống vận hành trơn tru. Chỉ đạo thông suốt từ trung ương đến địa phương, “chỉ bàn làm không bàn lùi”. Cụ thể, là các Luật liên quan về định giá cần đồng bộ và phù hợp với Tiêu chuẩn định giá quốc tế.
Trong đó, việc cấp thiết nhất là cần xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, sớm ban hành khung pháp lý cho giao dịch điện tử, chứng khoán hóa bất động sản và tích hợp blockchain.
Đồng thời, ứng dụng công nghệ số, xây dựng hệ thống giao dịch bất động sản trực tuyến dựa trên blockchain và trí tuệ nhân tạo AI. Đặc biệt là ứng dụng các phần mềm, và tiêu chuẩn quốc tế để phục vụ cho việc định giá hàng loạt.
Tiếp theo, thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, đảm bảo tính minh bạch và kiểm soát thị trường tốt hơn.
Cùng với đó, tạo cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia, các sàn giao dịch và ngân hàng cần được tạo điều kiện tích hợp với hệ thống mới; Tăng cường kiểm tra, giám sát để hạn chế các hành vi thao túng giá, đầu cơ đất đai.
Và đặc biệt, cần tăng cường tính bảo mật và an toàn thông tin, dữ liệu đặc biệt là các dữ liệu liên quan đến kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Cần bảo mật, phân cấp phân quyền, khai thác sử dụng, có thu phí… Bởi đây được coi là một dạng tài nguyên quốc gia mới. Cần được quản lý và khai thác có hiệu quả.
Bộ Xây dựng cho biết trong quý II sẽ phối hợp với các bộ Tư pháp, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán nhằm chuyển đổi số liên thông các thủ tục đất đai,... qua đó, người dân có thể giao dịch bất động sản, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch trên môi trường điện tử.
Đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch địa ốc và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý cũng được Bộ Xây dựng nghiên cứu trong quý II để tăng tính công khai, minh bạch cho thị trường. Trung tâm thông tin của bộ này sẽ hoàn thiện hệ thống phần mềm, kết nối liên thông dữ liệu và đảm bảo an toàn hệ thống thông tin.
Bộ Công an cũng được yêu cầu cùng hoàn thiện, vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, công chứng, đất đai, đầu tư, xây dựng... Hệ thống này sẽ cập nhật thường xuyên về các giao dịch bất động sản, tình trạng pháp lý các dự án, bất động sản đủ điều kiện kinh doanh hay tồn kho.
Theo Luật Đất đai 2024, mô hình hệ thống thông tin quốc gia về đất đai cần đảm bảo tập trung, kết nối liên thông cả nước và sử dụng đa mục tiêu. Luật quy định trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, địa phương trong đảm bảo vận hành hệ thống này trong 2025.
(*) Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam
