Sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai: Tạo thêm chồng chéo trong luật

>> Sửa Luật Đất đai: Cần có quy định cụ thể về đất phát triển hạ tầng du lịch

LTS: Hiện nay có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang ách tắc (do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở), điều này dẫn tới quy hoạch treo.

DĐDN đã có cuộc trao đổi cùng GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề này.

- Ông đánh giá như thế nào về đề xuất trên?

Trước hết, đây là vấn đề vướng mắc nhiều năm qua, đã khiến nhiều dự án bị chậm, tắc thủ tục, ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư của doanh nghiệp và thị trường. Đây là quy định không ổn, kìm hãm đầu tư dự án, doanh nghiệp, nhà đầu tư bỏ tiền ra nhưng không phê duyệt được dự án sẽ lặp lại.

Bởi, vừa qua, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi 9 Luật, trong đó đã bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở, theo hướng quy định về hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây (sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng…): Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, Luật sửa đổi 9 luật đã giải quyết được vấn đề trên. Nhưng nếu Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục quay trở lại câu chuyện cũ thì sẽ đưa vấn đề này vào bế tắc.

Thực tế hiện nay, phần lớn các dự án BĐS phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Nếu theo quy định trong dự luật, việc triển khai dự án nhà ở thương mại tại những khu đất không có mét vuông đất ở nào sẽ là bất khả thi, dù đã được quy hoạch làm đất ở. Thống kê trên cả nước hiện có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc, trở thành dự án treo vì quy định "trên trời" này.

- Dường như vẫn còn những lo ngại về việc “đất khác” làm dự án nhà ở thương mại sẽ gây thất thoát ngân sách, ý kiến của ông như thế nào?

Sự phi lý của Điều 128 nêu trên là đặt điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư "phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê".

Thực tế thì các nhà đầu tư nước ta hiện rất khát vốn. Nhà nước cần tìm cơ chế giãn tiến độ chi trả chi phí về đất đai để tập trung kinh phí cho đầu tư xây dựng, không nên vắt kiệt nguồn lực của doanh nghiệp, cũng như làm chùn bước các nhà đầu tư mới muốn tham gia thị trường.

Phần lớn các dự án BĐS phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Ảnh: Hoàng Hà

Giải pháp là giữ đúng nguyên tắc thị trường đối với trường hợp không thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất, cho phép nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với mọi loại đất nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và dự án đầu tư đã được chấp thuận.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ cần phù hợp quy hoạch và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo quy định. Dự án khi đã được phê duyệt thì nghiễm nhiên đất đó có thể chuyển làm đất ở theo quy hoạch.

Không nhà đầu tư nào có thể tung mọi nguồn lực ra để làm mọi dự án, mọi hạng mục cùng một lúc. Quy định như vậy sẽ đẩy giá bất động sản leo thang, tước đi cơ hội sở hữu nhà của những hộ gia đình có thu nhập thấp. Tư duy ngược đó cũng khiến các nhà đầu tư phải gánh quá nặng chi phí cho đất đai ở đầu vào của nền sản xuất xã hội. Đừng nên ép chủ đầu tư phải nộp tiền tiếp cận đất đai 1 lần thì không ai làm nổi cả. Khi đó, tình trạng dự án dở dang bị “treo” tất yếu sẽ diễn ra.

- Luật Đất đai đang được “rốt ráo” lấy ý kiến và sửa đổi, ông có đề xuất nào nhằm hoàn thiện Luật?

Sau gần 1 năm Chính phủ ráo riết chỉ đạo việc rà soát khung pháp lý để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, khó khăn vẫn chồng chất.

Trong bối cảnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được kỳ vọng sẽ là chìa khóa khơi thông các nút thắt pháp lý, giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi là 1 dự án lớn nhưng nhiều quy định lại xa rời thực tế, sửa mà không động vào bản chất, thậm chí còn gây khó thêm. Điều 128 chỉ là một ví dụ để minh chứng cho thấy các khung pháp luật đang sửa đổi không hướng tới việc tạo hành lang pháp lý dựa trên cơ chế thị trường, vẫn mang nặng tư duy bao cấp. Cần đổi mới hoàn toàn về tư duy pháp lý gắn với thực tế phát triển rất sinh động.

- Xin cảm ơn ông!