Thận trọng áp thuế thu nhập cá nhân với bất động sản

Theo Bộ Tài chính, Luật Thuế TNCN hiện hành đang áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đối với các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu cơ chế thuế phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch, thay vì chỉ dựa trên giá chuyển nhượng.

Trong hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay thế đang lấy ý kiến rộng rãi, Bộ Tài chính đã đưa ra phương án lấy ý kiến: áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập tính thuế, trong đó thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá mua và chi phí liên quan.

Qua phân tích, phương án này có thể mang lại mức điều tiết tương đương với thuế suất 2% hiện nay. Đặc biệt, trong những trường hợp chênh lệch giá mua và bán không lớn, hoặc cá nhân bị lỗ, phương án 20% sẽ giảm gánh nặng thuế, bảo đảm công bằng hơn vì đánh thuế theo đúng thu nhập thực tế. Theo đó, với bất động sản có mức lãi khi bán cao thì sẽ bị đánh thuế cao hơn so với mức lãi thấp, khác với mức thuế hiện tại là 2% trên giá bán bất động sản dù lỗ hay lãi. Tuy vậy, Bộ Tài chính nhấn mạnh đây mới là phương án đang được lấy ý kiến.

Dự thảo Luật Thuế TNCN cũng đề xuất nghiên cứu mức thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản. Mục tiêu là hạn chế hành vi đầu cơ, thao túng thị trường và tăng chi phí đối với giao dịch ngắn hạn. Dự thảo Luật sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm các nước có điều kiện tương đồng để thiết kế mức thuế phù hợp, tránh gây xáo trộn thị trường nhưng vẫn đạt mục tiêu quản lý.

Góp ý dự thảo sửa đổi Luật thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, các chuyên gia của VARs cho rằng, cách tính thuế TNCN được tính cố định theo tỷ lệ 2% trên giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (hoặc theo giá Nhà nước nếu giá hợp đồng thấp hơn), lệ phí trước bạ 0,5% trên giá chuyển nhượng có hạn chế là không phản ánh bản chất thu nhập, không khuyến khích nắm giữ dài hạn, không giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ, không khuyến khích minh bạch giá giao dịch và hồ sơ mua bán dẫn đến việc phổ biến tình trạng khai hai giá, trốn thuế.

Cách tính thuế TNCN = 20% x (Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lý liên quan) phù hợp với nguyên lý thuế thu nhập chỉ đánh trên phần chênh lệch thực thu được, tạo động lực minh bạch hóa hồ sơ, hạn chế tình trạng khai hai giá và tiệm cận thông lệ quốc tế tại nhiều nước phát triển như Mỹ, Nhật, Singapore... Tuy nhiên, khó thực hiện đồng bộ bởi hầu hết giao dịch bất động sản tại Việt Nam chưa có đầy đủ hồ sơ chi phí (phí môi giới, cải tạo...) và giá giao dịch thực từ các lần chuyển nhượng trước đây. Gánh nặng xác minh cho cơ quan thuế khi rủi ro về tranh chấp, khiếu kiện tăng nếu thiếu hướng dẫn rõ ràng. Chưa phân biệt người sở hữu thực với nhà đầu tư cùng một mức thuế dù tính chất sử dụng bất động sản khác nhau.

Liên quan đến đề xuất nghiên cứu mức thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản, VARs góp ý, xét theo thực tế tại Việt Nam, hầu hết các hành vi đầu cơ đều có thời gian nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Bên cạnh đó, việc nắm giữ bất động sản từ 5 năm trở lên đã đảm bảo tính ổn định và lâu dài. VARs đưa ra phương án đề xuất: Dưới 1 năm là 10%, từ 1 đến dưới 2 năm là 6%, từ 2 đến dưới 5 năm là 4%, từ 5 năm trở lên (hoặc nhận thừa kế) là 2%.

VARs cho rằng, đa phần các ý kiến đều thể hiện sự ủng hộ với quan điểm tính thuế đưa ra trong dự thảo Luật sửa đổi. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân có phạm vi điều chỉnh rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội. Do đó, việc sửa đổi cần được tiến hành một cách thận trọng, dựa trên cơ sở nghiên cứu toàn diện, đánh giá tác động đầy đủ và khách quan, đồng thời tham vấn rộng rãi ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội ngành nghề, cộng đồng doanh nghiệp và người dân.

Bên cạnh đó, cần xây dựng lộ trình thực hiện rõ ràng, trong đó xác định thời điểm có hiệu lực phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng thích ứng của thị trường. Việc áp dụng quá nhanh các quy định mới, đặc biệt là những thay đổi về phương pháp tính thuế và mức thuế suất, có thể dẫn đến những xáo trộn lớn, ảnh hưởng đến tâm lý của người nộp thuế và sự ổn định của một số thị trường, nhất là thị trường bất động sản. Do đó, kiến nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm và cách thức triển khai nhằm bảo đảm tính khả thi, hiệu quả và đồng thuận xã hội khi luật được ban hành và đi vào thực tiễn.

Cần sớm triển khai việc định danh từng bất động sản thông qua mã số định danh thống nhất trên toàn quốc. Song song, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia bảo đảm thông tin đầy đủ, chính xác, cập nhật; Liên thông giữa các cơ quan quản lý nhà nước (thuế, đất đai, tư pháp...); Là cơ sở để xác định lịch sử giao dịch, giá mua, giá chuyển nhượng, phục vụ công tác truy vết và xác định nghĩa vụ thuế.

Cuối cùng cần rà soát và điều chỉnh các quy định nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa các luật thuế, tránh tình trạng chồng chéo, trùng lặp nghĩa vụ, gây ra hiện tượng "thuế chồng thuế", làm tăng gánh nặng không hợp lý cho người nộp thuế và giảm hiệu quả thực thi chính sách thuế.