Thể chế hóa quyền sở hữu tài sản: Vướng mắc về quyền sử dụng đất

GIA NGUYỄN• 28/01/2021 04:10

Mặc dù được đánh giá, thể chế hóa tương đối đầy đủ những nguyên tắc hiến định về quyền sở hữu tài sản, tuy nhiên quy định pháp luật về QSDĐ với tính chất là tài sản còn tồn tại những bất cập.

Theo các chuyên gia, về cơ bản, hệ thống pháp luật đã được xây dựng, hoàn thiện và thể chế hóa tương đối đầy đủ những nguyên tắc hiến định về quyền sở hữu tài sản, tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, pháp luật về quyền sở hữu tài sản vẫn còn nhiều tồn tại, vướng mắc, trong đó phải kể đến vướng mắc trong thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy định trường hợp hết thời hạn góp vốn, hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn, thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

pháp luật về quyền sở hữu tài sản vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc

Pháp luật về quyền sở hữu tài sản vẫn còn nhiều tồn tại, vướng mắc trong thực hiện quyền của người sử dụng đất - Ảnh minh họa

Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, đến khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên, quy định của pháp luật. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất.

Như vậy, tùy từng trường hợp, người góp vốn có thể sẽ được nhận lại QSDĐ của mình đã góp vốn trước đây, nếu còn thời hạn sử dụng đất (thời hạn góp vốn ít hơn thời hạn sử dụng đất).

Theo các chuyên gia, quy định này chưa đề cập đến việc xử lý trong trường hợp tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại, bởi theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; với dự án là nhà chung cư, khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định, chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài.

Việc những người đã nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các dự án kiểu này, có phải trả lại đất khi hết thời hạn góp vốn hay không? Vẫn chưa được Luật Đất đai đề cập.

sdvzdfsv

Thể chế về quyền sở hữu tài sản hiện nay cũng đang gây khó cho tổ chức, cá nhân thuê/thuê lại đất tại khu công nghiệp,... - Ảnh minh họa

Liên quan đến quyền sở hữu tài sản, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN chia sẻ, thực tế, không chỉ vướng mắc liên quan đến nhà ở thương mại, chung cư mà thể chế về quyền sở hữu tài sản hiện nay cũng đang gây khó cho tổ chức, cá nhân thuê/thuê lại đất tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,...

Theo Luật sư Hiệp, về tài sản gắn liền với đất của tổ chức, cá nhân thuê/thuê lại đất tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất: theo quy định tại khoản 5 Điều 179 và khoản 2 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế,… sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

“Trong đó, quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản gắn liền trên đất thuê ngoài tuân theo các quyền được thỏa thuận trên hợp đồng thuê đất, pháp luật đất đai cũng không có quy định, cấm tổ chức, cá nhân tạo lập tài sản trên đất thuê này, về nguyên tắc, có thể xác định tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với tài sản như công trình xây dựng,… do mình đầu tư, tạo lập trên đất thuê.

Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp “Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất…” thuộc một trong những trường hợp không cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, quy định này hiện đang hạn chế quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất”, Luật sư Hiệp nói.

Ngoài ra, theo Luật sư Hiệp, Luật Đất đai 2013 cũng chưa quy định một số quyền liên quan đến người sử dụng đất như: quy định việc nhận thế chấp của Công ty quản lý tài sản, các tổ chức tín dụng; chưa tách bạch mối quan hệ về quyền tài sản và giao dịch giữa doanh nghiệp tư nhân và chủ doanh nghiệp tư nhân liên quan đến QSDĐ… những hạn chế này, có thể gây khó khăn cho các chủ thể sở hữu trong việc khai thác tối đa giá trị của QSDĐ, là rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản,…