Thu hút doanh nghiệp "về quê"

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho rằng một trong những nguyên nhân quan trọng được chỉ ra hiện nay là thiếu hành lang pháp lý cho BĐS nông nghiệp.

- “Nút thắt” chính hiện nay khiến số lượng doanh nghiệp làm nông nghiệp vẫn còn khá ít nằm ở đâu, thưa bà?

Với quy trình sản xuất hiện đại và sử dụng công nghệ tân tiến, thị trường BĐS nông nghiệp đã mang lại cho họ những kết quả ban đầu, tuy nhiên vẫn chiếm tỷ lệ quá bé nhỏ so với thị trường BĐS nói chung và tiềm năng của nông nghiệp của Việt Nam. Khúc mắc nhất trong vấn đề này là các chính sách hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất.

Trong khi đó, đầu tư vào BĐS nông nghiệp là loại hình đầu tư thâu tóm đất nông nghiệp để sản xuất với một diện tích đủ lớn, phát triển theo kiểu doanh nghiệp với diện tích đất rộng lớn, sản xuất với quy mô, sản lượng lớn qua mô hình “cánh đồng mẫu lớn” thông qua quá trình tích tụ đất đai.

Năm 2021, cả nước có 1.640 doanh nghiệp thành lập mới và trở lại hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, nâng tổng số có trên 14.400 doanh nghiệp nông nghiệp.

Thực tế, phần lớn nông dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả nhưng lại không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng do chưa ổn định trong chuyển đổi nghề, nông nghiệp vẫn là nguồn sống tối thiểu cho lớp người già, trung niên mất sức lao động.

Dù đã có một số mô hình doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, quy mô lớn đạt được những kết quả nhất định tại các địa phương như Vĩnh Phúc, Hà Nam, Lâm Đồng,… tuy nhiên bên cạnh những yếu tố như thời gian thu hồi vốn lâu, rủi ro thời tiết, thị trường,… thì vướng mắc về pháp lý liên quan đến BĐS nông nghiệp là một trong những trở lực lớn trong việc thu hút các doanh nghiệp “về quê”.

- Những vấn đề liên quan đến pháp lý cho BĐS nông nghiệp đang đặt ra hiện nay là gì, thưa bà?

Trước tiên phải khẳng định, qua nghiên cứu hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS ở Việt Nam cho thấy, chúng ta chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh BĐS nông nghiệp.

Trang trại trồng rau sạch tại Đà Lạt.

Sự vận hành và phát triển thị trường BĐS nông nghiệp trong thời gian qua trên thực tế được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên tham gia đầu tư kinh doanh một cách linh hoạt các quy định từ các quy định pháp luật chuyên ngành để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch, chứ không phải từ những quy định chính thức.

Trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS nông nghiệp, các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực thi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức nhận chuyển QSDĐ trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất, gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền.

Do đó, nhà đầu tư phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, nên phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng.

- Để có thể phát triển được một nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa hiện đại, hiệu quả cao thì cơ bản vẫn là tháo gỡ pháp lý cho BĐS nông nghiệp, thưa bà?

Hiện nay, để có được những nông trại có diện tích cả trăm héc-ta, có khả năng ứng dụng công nghệ cao, tạo ra bước đột phá về năng suất lao động và chất lượng sản phẩm, nhiều địa phương có sáng kiến là “đi đường vòng”.

Chẳng hạn như tại Hà Nam, chính quyền cấp huyện, cấp xã đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận QSDĐ.

Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7 ha.

Về lâu dài, Nhà nước cần tạo môi trường pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có phân khúc BĐS nông nghiệp hoạt động có tổ chức. Nhà nước cần xây dựng và bổ sung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thực hiện đăng ký quyền ở hữu tài sản cho BĐS nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS nông nghiệp giao dịch, đầu tư, phát triển. Bổ sung quy phạm điều chỉnh đối với BĐS nông nghiệp trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Đất đai năm 2013...

Nhà nước cần thực thi chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS nông nghiệp. Các địa phương cần tăng cường phát triển mô hình thử nghiệm kinh doanh dịch vụ, cho thuê, cho thuê lại để có thể khai thác tốt nhất BĐS nông nghiệp.

Đặc biệt, liên kết giữa 5 nhà: Nhà nông nghiệp, nhà kinh tế, nhà khoa học, nhà doanh nghiệp, nhà đầu tư cần được chú trọng với sự cam kết mạnh mẽ phát triển BĐS nông nghiệp. Bên cạnh đó, các cơ quan cũng cần nghiên cứu để sớm đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin, quản lý giá về BĐS nông nghiệp trên thị trường BĐS.

- Xin cảm ơn bà!

Có thể bạn quan tâm

• 

  Thị trường bất động sản nông nghiệp: Cần “danh chính ngôn thuận”

  06:30, 27/12/2019

• 

  Kỳ vọng phát triển sản xuất nông nghiệp hữu cơ vươn tầm quốc tế

  13:20, 02/02/2022

• 

  Nông nghiệp đa giá trị ở Pháp

  05:30, 21/01/2022

• 

  Cuộc đua làm cách mạng nông nghiệp của em trai tỷ phú Elon Musk

  01:04, 26/01/2022