Tìm nguồn vốn phù hợp cho thị trường bất động sản

DIỄM NGỌC• 26/05/2022 05:30

Theo chuyên gia, nguồn vốn áp dụng cho thị trường bất động sản ở nhiều nước là từ các quỹ hưu trí, quỹ BHXH, hay các quỹ tín thác bất động sản,... nhưng các định chế này ở Việt Nam gần như vắng bóng.

>>Siết hay không siết tín dụng bất động sản?

Tiếp cận nguồn vốn FDI

Trước những thông tin liên quan đến “siết” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong thời gian vừa qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, thực tế các doanh nghiệp đầu tư bất động sản rất cần tín dụng. Vì đặc thù của kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, các công ty đa số có quy mô vốn ở mức độ trung bình, trừ một vài công ty thật lớn, cho nên, doanh nghiệp đầu tư bất động sản chắc chắn phải trông chờ vào thị trường vốn ở các khía cạnh gồm tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra còn có hình thức huy động khác là nhà hình thành trong tương lai để bán và huy động vốn của khách hàng.

Chúng ta nên quản lý lại tín dụng bất động sản để giữ được tốc độ phát triển ổn định và đảm bảo phục vụ cho nền kinh tế chung

Nếu một trong ba nguồn vốn trên có vấn đề, thì chắc chắn bất động sản gặp khó khăn. Trong đó: Thứ nhất là vốn trên thị trường tín dụng, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại sẽ đưa vốn ngắn hạn vào sử dụng trung hạn chỉ đến tối đa 30%, đây cũng là một chủ trương đúng để hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Nhưng qua thực tế, có thể chính chủ trương này đã dẫn đến một số ngân hàng bị hạn chế “room” tín dụng, ngay cả những khách hàng cá nhân cũng khó có thể vay tiền mua nhà.

Sau những việc xảy ra trên thị trường vừa qua, cùng các luồng thông tin và chủ trương của NHNN, đã dẫn đến thông tin thị trường bất động sản đang bị “siết” tín dụng. Đó cũng là thực tế nhưng quan trọng là cách xử lý như thế nào cần được cân nhắc.

“Hiện các dự án chúng tôi đang triển khai đều có sự hỗ trợ từ phía ngân hàng như ViettinBank, BIDV, Vietcombank, MBBank,... các ngân hàng này đều không từ chối. Song phải nhìn nhận rất chính xác rằng, công tác quản lý được thắt chặt hơn nhiều, về hợp đồng tín dụng, tài sản bảo đảm không chỉ có tài sản hình thành trong tương lai (đã được kiểm tra giá mua, giá bán, tiềm năng thị trường), mà còn phải dùng cả tài sản đã có để đảm bảo thêm.

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bắt đầu có những dấu hiệu bất thường, những dự án không phải ở trung tâm thành phố nhưng giá rất cao, người dân đổ xô mua không phải để sử dụng mà chủ yếu để đầu cơ. Chúng tôi cho rằng, chính vấn đề này làm cho thị trường tín dụng sôi động thêm; các ngân hàng nếu cho vay vào những khu vực có giá cả cao, đến khi cơn sốt qua đi, trở về giá trị thực thì sẽ rất nguy hiểm, dẫn đến việc kiểm soát là cần thiết. Còn với những các nhân có tiền đầu tư, họ phải tự chịu trách nhiệm với rủi ro của mình chứ không nên ngân hàng vào cuộc. Chúng ta nên quản lý lại tín dụng bất động sản để giữ được tốc độ phát triển ổn định và đảm bảo phục vụ cho nền kinh tế chung”, ông Hiệp bày tỏ.

Thứ hai, về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vừa qua đã có những sơ suất với quy định phát hành trái phiếu chưa chặt chẽ, nên khi xảy ra chuyện thì mới bắt đầu chấn chỉnh nghiêm khắc. Ông Hiệp ví von điều đó giống như là “từ cực tả sang cực hữu” khiến nhiều doanh nghiệp cũng có những ý kiến.

“Bản thân là doanh nghiệp phát triển bất động sản, chúng tôi cũng phải cân nhắc về nhu cầu vốn, rằng có cần phát hành trái phiếu không? Nếu phát hành với lãi suất từ 10 - 12% thì mới thu hút được thị trường, nhưng mức lãi suất này thì một dự án làm nghiêm túc sẽ vô cùng rủi ro. Phát hành trái phiếu rất cần cho thị trường vốn nói chung, nhưng cần hơn nữa là những quy định về quản lý trái phiếu phù hợp để thị trường phát triển”, ông Hiệp tiếp.

Thứ ba, xu thế trên thị trường vốn hiện nay là tích cực huy động từ khách hàng. Các cơ quan quản lý nhà nước, trực tiếp là Bộ Xây dựng đã đưa ra những quy định bắt đầu được cho góp vốn rất chặt chẽ. Ngoài ra còn có một điểm nữa mà chúng ta chưa chú ý lắm, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản không phải ai cũng khai thác được là thu hút vốn từ FDI (vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài).

“Chúng tôi đã tiếp xúc với một số doanh nghiệp nước ngoài muốn gia nhập thị trường Việt Nam, ví dụ như Nhật Bản, họ đánh giá bất động sản Việt Nam rất tiềm năng, bên cạnh các thị trường khác như Mỹ và Đài Loan, trong đó, Việt Nam nhận được sự quan tâm hơn cả. Như vậy có thể nói, bên cạnh các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, huy động từ cổ đông, thì sẽ còn có nguồn vốn từ FDI và đây chính là khía cạnh mà các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cần quan tâm”, ông Hiệp khuyến nghị.

>>PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP: Cần hiểu đúng về dòng vốn từ trái phiếu

Hình thành các định chế tài chính

Theo TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia tài chính, hiện nay chúng ta không đặt ra vấn đề “siết” tín dụng bất động sản, mà chưa rõ vì sao lại có những luồng thông tin mang tính chủ trương như vậy về lĩnh vực này. “Nhưng từ đó cũng đặt ra một quan điểm khác đó là “kiểm soát nguồn vốn tín dụng đối với bất động sản”, theo tôi là không đúng. Từ trước đến nay, chúng ta vẫn luôn kiểm soát và chưa bao giờ không kiểm soát, chỉ có quản lý chặt hay quản lý lỏng, quản lý đúng hay quản lý chưa đúng...”, TS. Vũ Đình Ánh nêu.

Bản chất vốn tín dụng ngân hàng không phù hợp với đầu tư bất động sản, vì lĩnh vực này đòi hỏi nguồn vốn trung - dài hạn với quy mô rất lớn, thời gian triển khai dự án kéo dài

Cũng theo vị chuyên gia, với nguồn vốn tín dụng cho bất động sản, đầu tiên chúng ta phải khẳng định, lĩnh vực này tương tự như tất cả các ngành nghề sản xuất kinh doanh khác. Bản thân bất động sản không phải là đầu tư tài chính thuần túy như chứng khoán, mà nó tạo ra sản phẩm thực sự, trong khi ngành bất động sản cộng với ngành xây dựng đâu đó đóng góp trên 10% GDP của Việt Nam. Do đó cần phải làm rõ vai trò của ngành bất động sản đối với nền kinh tế bao hàm cả vấn đề xã hội.

Ngoài ra, ngành bất động sản ở Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng, như các doanh nghiệp bình thường, nhỏ và vừa, họ cũng phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tới trên dưới 70% tùy theo doanh nghiệp. Nhưng bản chất vốn tín dụng ngân hàng không phù hợp với đầu tư bất động sản, vì lĩnh vực này đòi hỏi nguồn vốn trung - dài hạn với quy mô rất lớn, thời gian triển khai dự án kéo dài từ 3-5 năm trong điều kiện suôn sẻ, còn với những dự án có vướng mắc ở khâu nào đó thì kéo dài đến cả chục năm.

“Theo thông lệ quốc tế, nguồn vốn áp dụng cho thị trường bất động sản là từ các quỹ như quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm xã hội, hay các quỹ tín thác bất động sản, quỹ nhà ở,... Họ hình thành nên các định chế tài chính với nguồn vốn trung dài hạn rất phù hợp với thị trường này, nhưng các định chế này ở Việt Nam lại gần như vắng bóng. Đến hai năm vừa qua, các doanh nghiệp đã rất năng động sáng tạo trong vấn đề tìm nguồn vốn thay thế cho tín dụng ngân hàng, bằng cách phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, gần như đi từ số 0 lên đến quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, với một phần ba là của các doanh nghiệp bất động sản.

Tôi đánh giá, nó rất phù hợp với bất động sản hơn tín dụng ngân hàng, nhưng chúng ta đã để xảy ra một vài vụ việc và vô hình chung, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp gần như bị dừng lại, ít nhất cho đến thời điểm hiện nay”, vị chuyên gia phân tích.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam lý giải, từ nhiều năm nay, bất động sản và chứng khoán vốn được xem là lĩnh vực rủi ro, song thực tế các ngân hàng vẫn cho vay với tốc độ tăng trưởng tốt. Tập trung vào phát triển bất động sản là tốt. Bất động sản không có tội khi nó kéo theo 35 - 37 ngành phát triển cùng.

Chính vì thế, ngân hàng mới hỗ trợ cho các những doanh nghiệp bất động sản làm ăn uy tín, còn những dự án chưa đầy đủ, chưa hoàn thiện tính pháp lý thì rất rủi ro sẽ phải hạn chế. Đã đến lúc, Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng phải cùng xem xét lại, rà soát các vấn đề như cho vay thế nào phù hợp, liều lượng cho vay đúng không? Về bản chất, vốn ngân hàng chỉ là tín dụng nhằm mục đích bổ sung, nên thị trường vốn thực sự phải xuất phát từ các quỹ, trái phiếu doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu và vốn huy động mới giúp thị trường ổn định, bền vững.