Tín dụng bất động sản tăng nóng trở lại?

Đến cuối tháng 6/2025, quy mô tín dụng toàn nền kinh tế đạt 17,2 triệu tỷ đồng, trong đó riêng tín dụng kinh doanh BĐS chiếm 18,47%, tức khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, chủ yếu rót cho chủ đầu tư, trong khi cầu vay mua nhà phục hồi chậm.

Tín dụng dần cải thiện

Trước hết, phải khẳng định tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế trong những tháng đầu năm nay hết sức tích cực, đến từ nhiều yếu tố. Trong đó, tín dụng BĐS có sự cải thiện hơn so với cùng kỳ và cả năm trước. Số liệu cải thiện dần từ quý II rõ ràng hơn và có sự phân hóa khá rõ trong cơ cấu tăng trưởng dư nợ các lĩnh vực của từng ngân hàng. Ví dụ, với nhóm ngân hàng thương mại quy mô nhỏ, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS và tín dụng chung cao hơn các “ông lớn” trong ngành. Sở dĩ tín dụng BĐS cải thiện mạnh trở lại do một số yếu tố.

Thứ nhất, Chính phủ đẩy mạnh gỡ vướng pháp lý cho các dự án BĐS. Theo đó, nhiều chủ đầu tư khởi động đẩy mạnh tiến độ dự án, có kế hoạch đưa ra thị trường, qua đó khơi thông dòng vốn.

Thứ hai, bản thân các ngân hàng định hướng thúc đẩy tín dụng BĐS, bán lẻ, tiêu dùng BĐS trong bối cảnh thị trường phục hồi, giúp thanh khoản ở một số phân khúc đã bắt đầu tích cực hơn. Đặc biệt nhất là các chương trình cho vay mua nhà ở theo chủ trương Chính phủ, điển hình như gói cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội cho người trẻ dưới 35 tuổi. Tuy nhiên, do nguồn cung phân khúc sản phẩm này còn thấp nên tín dụng của người mua nhà rõ ràng thấp hơn tín dụng kinh doanh BĐS.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất thấp thúc đẩy nhu cầu vay vốn tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng.

Nhìn chung, sự cải thiện của tín dụng BĐS chỉ mới bắt đầu rõ ràng hơn từ quý II, dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tích cực vào quý III, quý IV, theo đà khởi sắc của thị trường. Tuy nhiên, cần loại trừ các yếu rố rủi ro, ví dụ rủi ro chính sách thuế tác động lên thanh khoản thị trường. Mặt khác, tín dụng cũng sẽ được bơm dần vào thị trường, chứ không ồ ạt như trước đây.

Những chuyển động mới

Tăng trưởng tín dụng BĐS trong giai đoạn hiện nay, tạm gọi là một giai đoạn mới sau thời kỳ khủng hoảng “thiên nga đen” trái phiếu, có những điểm khác so với trước đây.

Thứ nhất, sau thời kỳ thanh lọc, cùng với các khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và chặt chẽ, các chủ đầu tư đã có ý thức hơn về sử dụng đòn bẩy tài chính, tăng năng lực quản trị tài chính. Hồ sơ thủ tục pháp lý dự án cũng phải đảm bảo đầy đủ hơn. Trên thị trường vẫn còn những chủ đầu tư đã và đang tiếp tục có đòn bẩy nợ lớn, song họ đã và đang tái cấu trúc, đồng thời tìm hướng gỡ vướng, xử lý pháp lý để thúc đẩy dự án và tái cấu trúc nợ, dần xử lý nợ vay.

Thứ hai, các sản phẩm trên thị trường hiện đang được “nắn” hướng phát triển đáp ứng nhu cầu nhà ở thật, giảm nhu cầu đầu tư. Theo đó, người mua cũng đã và sẽ là những chủ thể tiến đến làm chủ thị trường, hướng về đầu tư lâu dài. Tín dụng đã và đang hỗ trợ để định hướng chủ thể mua nhà ở thực, sở hữu nhà ở, an cư.

Những thay đổi từ các chủ thể chính giao dịch trên thị trường BĐS dân cư như nêu trên, là sự tác động của bộ ba các luật sửa đổi về BĐS, nổi bật là Luật Đất đai. Đây là cú hích để thị trường BĐS phát triển một cách bền vững hơn. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, kinh nghiệm, quy mô lớn sẽ “làm chủ cuộc chơi” trên thị trường giai đoạn mới.

Thị trường thay đổi, ngân hàng cũng thay đổi theo. Chất lượng tài sản đảm bảo của các khoản vay ít tính đầu cơ sẽ giúp chất lượng tín dụng BĐS không bị lệnh về phía đầu cơ, rủi ro cao như trước đây, bao gồm chất lượng nợ của doanh nghiệp được cải thiện. Ghi nhận cho thấy một số ngân hàng trước đây rất e ngại BĐS, hạn chế tín dụng địa ốc, thì nay đã cởi mở hơn, ví dụ như ACB. Theo đó, hứa hẹn nguồn vốn gia nhập thị trường cho vay BĐS sẽ dồi dào hơn nữa.

Cuối cùng, song song với nắn dòng tín dụng phục vụ người vay mua có nhu cầu nhà ở thật, chính sách thuế, gần nhất với đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên chuyển nhượng BĐS của Bộ Tài chính, cũng cho thấy cơ hội đầu cơ trên thị trường địa ốc sẽ đắt đỏ hơn, ưu thế thuộc về người mua có nhu cầu thực sự.

Trong bối cảnh hiện nay, nỗi lo tín dụng BĐS quá nóng sẽ chưa xảy ra. Từ nay đến cuối năm, tín dụng sẽ tiếp tục được bơm vào các lĩnh vực gồm tiêu dùng BĐS một cách cởi mở nhưng chọn lọc.

Với kỳ vọng cải thiện khả năng thu nhập trả nợ của người dân, trong nửa cuối năm 2025 và năm 2026, thanh khoản của thị trường BĐS sẽ tiếp tục cải thiện. Nhu cầu người vay mua nhà ở thật tận dụng lãi suất chính sách, lãi suất cho vay thấp hiện nay cũng sẽ tiếp tục cải thiện. Các ngân hàng có nợ tiêu dùng BĐS sẽ cải thiện hơn các chỉ số của mình theo cơ hội chung của thị trường.