Tín dụng và Bất động sản: Gỡ khó, cộng sinh ra sao?

LÊ MỸ• 09/02/2023 12:00

Hai cuộc họp khẩn và hội nghị liên tiếp nhau của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về công tác tín dụng đối với bất động sản đã hút sự chú ý đặc biệt của thị trường. Điều quan trọng nhất, sau đó là gì?

>>NHNN khẳng định vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản

Định hướng tín dụng

Doanh nghiệp, nhà đầu tư, các thành phần trong nền kinh tế chú ý bởi đây là những sự kiện mang đến những thông tin chính thức về định hướng chính sách tín dụng dành cho một lĩnh vực đang khát vốn và cạn kiệt thanh khoản hơn bao giờ. Đây đó, chắc chắn một điều đây là 2 sự kiện mang theo những kỳ vọng, đặc biệt khi trước đó Chính phủ đã ban hành Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 1/2023 có nội dung Chính phủ tiếp tục yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản với các doanh nghiệp bất động sản và người mua theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị 03 ngày 27/1/2023.

Ngân hàng khẳng định không kiểm soát

Ngân hàng khẳng định hiện nay các TCTD vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Ảnh: Quốc Tuấn

Và như thông điệp đã được NHNN đưa ra cụ thể, những định hướng chính sách về công tác tín dụng đối với bất động sản, vẫn là nhất quán. Đó là định hướng đã được NHNN điều hành xuyên suốt từ 2022 (và cả trước đó), cho đến nay, trong cơ chế điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, như vẫn nỗ lực, nói chung.

Cụ thể là NHNN đã khẳng định không nói, hay có văn bản kiểm soát tín dụng bất động sản nào - điều mà chính Phó Thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú đã không dưới 2 lần khẳng định, trong năm 2022. Các con số về dư nợ tín dụng tại cuối 2022 (chiếm khoảng 20% tổng dư nợ) và nhiều mục dư nợ theo từng phân khúc cụ thể của bất động sản vẫn đang tăng trưởng so với 2021 được NHNN đưa ra, cho thấy điều đó.

Một điều rõ ràng là “room" tín dụng cho bất động sản tại các ngân hàng không thiếu, như một nhà băng khẳng định. Và xét trên giá trị cho vay bất động sản, hơn 2,58 triệu tỷ / xấp xỉ 12 triệu tỷ đồng, thì ngành “nền” của nền kinh tế không hề bị “phân biệt đối xử” hay “nghèo vốn”; hơn thế, còn có nguồn vốn được cấp khá tương xứng với giá trị của ngành được gọi tên là tài sản lớn - và như nhiều thống kê, nói chi tiết thì liên quan/ tác động tới hơn 270 ngành nghề, nói sơ bộ thì cũng tác động hơn 40 ngành nghề.

Thống kê của một CTCK vào cuối 2022 cho thấy rằng, trên thực tế, các hoạt động bất động sản chiếm tỷ lệ khiêm tốt trên cơ cấu GDP thực đạt 3,7% trong năm 2021. Tỷ trọng của ngành bất động sản đã giảm trong 1 thập kỷ qua (so với 5% vào năm 2011), do các ngành khác như sản xuất trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn với dòng vốn FDI lớn chảy vào. Trong giai đoạn 2012 – 2021, giá trị gia tăng của các hoạt động bất động sản tăng trung bình +2,7% mỗi năm, trong khi giá trị gia tăng của hoạt động sản xuất tăng +8,6% mỗi năm, theo CTCK này đo lường.

Tuy nhiên, bất động sản và các ngành liên quan, xây dựng (chiếm 6,5% GDP thực) và tài chính (chiếm 5,3% GDP thực), chiếm 15,6% GDP thực năm 2021. Tỷ trọng nhìn chung tương đối ổn định trong thập kỷ qua (2011: 15,4%), do tỷ trọng GDP của ngành xây dựng và tài chính tăng dần cùng với tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng. Dù vậy, nhóm phân tích kết luận là tỷ trọng kết hợp vẫn nhỏ hơn đáng kể so với Trung Quốc, nơi ngành bất động sản (bao gồm cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp) đã được các nhà phân tích ước tính chiếm đến 30% GDP.

Với tỷ trọng trên cơ cấu GDP khiêm tốt đạt 3,7% của các hoạt động bất động sản đã đánh giá thấp tầm quan trọng của lĩnh vực này do nó có mỗi liên hệ với nhiều lĩnh vực khác như xây dựng và tài chính. Mặt khác, tỷ trọng 15,6% GDP của các hoạt động bất động sản, xây dựng và tài chính có thể là ước tính quá cao về quy mô của ngành bất động sản vì không phải tất các hoạt động xây dựng và tài chính đều liên quan đến bất động sản.

>>Loạt ông lớn địa ốc đề xuất cho phép cơ cấu nợ

Ở mỗi con số nói trên, nếu tách bạch bất động sản ra khỏi xây dựng và tài chính, hoặc gộp lại, đều có thể thấy sự sai biệt trong đánh giá quy mô và vai trò của bất động sản đối với cơ cấu GDP cả nước. Và dù đánh giá khiêm tốn theo chiều tách ra, hay ở mức quá cao theo chiều gộp, một điều đáng nói khác là dư nợ cho vay bất động sản so với mọi ngành nghề khác và xét trên tổng dư nợ như nêu trên - đủ minh chứng để khó quy nạp là có việc kiểm soát quá chặt tín dụng vào bất động sản.

Hay nói cách khác, như Thống đốc NHNN đã khẳng định: Khó khăn của doanh nghiệp bất động sản không do chính sách tín dụng. Hơn thế, Thống đốc nêu yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tín dụng chảy vào sân sau.

Lại nếu, soi chiếu về mặt cơ cấu cổ đông, góp vốn hợp tác, phát triển và mở rộng hệ sinh thái tài chính ngân hàng của các ngân hàng trong những năm qua, không khó để tìm ra những nhà băng đã và đang có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp với các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản, các công ty công cụ của nhóm bất động sản… Yêu cầu của Thống đốc một lần nữa sẽ khiến các kỳ vọng trước đó, được gửi gắm vào cuộc họp khẩn và hội nghị hôm qua, sẽ phải nhìn lại.

Lối thoát vốn cho bất động sản

Vậy lối thoát cho nguồn vốn của bất động sản, việc cải thiện thanh khoản cho thị trường, hà hơi phá băng bất động sản hiện nằm ở đâu?

4 khó khăn

4 khó khăn lớn cần giải quyết của thị trường bất động sản là thủ tục đất đai, tín dụng, thủ tục đầu tư, hành chính, trong đó về tài chính, doanh nghiệp phải tự cơ cấu dòng tiền. Ảnh: Lê Mỹ

Như chính các chuyên gia và doanh nghiệp đã thừa nhận, 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản nằm ở các vướng mắc pháp lý.

Bên cạnh đó, là yếu tố quản trị tài chính của nhiều doanh nghiệp với nguồn vốn dàn trải, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, phụ thuộc vốn nợ trong khi đầu tư, phát triển dự án dàn trải, dẫn đến yêu cầu bắt buộc tái cấu trúc.

Trước đó cuối 2022, Tổ Công tác Bất động sản do Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ, đã có báo cáo về 4 khó khăn lớn cần giải quyết của thị trường bất động sản là thủ tục đất đai, tín dụng, thủ tục đầu tư, hành chính. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Tổ phó Tổ công tác, đã phân loại khó khăn để gỡ ở các cấp bộ ngành, địa phương nhưng riêng về nguồn lực tài chính, doanh nghiệp phải tự cơ cấu dòng tiền.

Nói với DĐDN, một chuyên gia cho rằng đứng ở góc độ lợi ích nền kinh tế và ngân hàng, không xem xét cực đoan bất động sản lúc là “con nợ hay đang biến các chủ nợ thành vị trí theo hướng ngược lại", thì cần có sự đo lường kỹ càng tác động của khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay đối với nền kinh tế, cũng như sức chống chịu đến đâu; bên cạnh đó là sàng lọc các doanh nghiệp có khó khăn một cách cụ thể. Trên cơ sở đánh giá mức độ tác động, lan tỏa khó khăn hay rung lắc với hệ thống, với ngành, cũng như đánh giá khó khăn của doanh nghiệp mà xây dựng chính sách hỗ trợ phù hợp định hướng tiền tệ chung. Có thể với những doanh nghiệp khó khăn nhưng có dự án ở các phân khúc thương mại nhưng không thúc đẩy đầu cơ, đã hoàn tất pháp lý, đang triển khai dở dang và không có vốn để triển khai thêm… thì nên xem xét đầy đủ thông tin để có chính sách tiền tệ cho các dự án nhằm đảm bảo thanh khoản, tránh rủi ro lây lan sang hệ thống tài chính và cung cấp được sản phẩm ra thị trường (một phần như Trung Quốc đang triển khai).

Còn đứng ở góc độ doanh nghiệp và sự khó khăn kiệt quệ về thanh khoản, áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn thời gian tới, chuyên gia cho rằng thay vì “nín thở” chờ đợi những chính sách hỗ trợ hoặc nêu các kiến nghị, hoặc thậm chí trông các chính sách cụ thể như sửa Nghị định 65/2022, doanh nghiệp thực sự nên tìm mọi cách đàm phán với các chủ nợ (ngân hàng, trái chủ - nếu đã cầm cố hoặc sử dụng dự án làm tài sản đảm bảo các khoản vay vốn, phát hành trái phiếu) nhằm có thể giãn, hoãn thanh toán được một ngay hay một ngày, cùng các giải pháp khác như thậm chí chuyển quyền trái chủ sang góp vốn, song song tái cơ cấu danh mục dự án, bán rẻ, hạ giá, chấp nhận “làm gọn” hơn, nhỏ đi, chấp nhận mất mát như một hình thức “cắt lỗ” - dù đây là lỗ lớn - để làm lại và làm tiếp.

“Cái khó nhất hiện nay là việc kẹt thanh khoản của doanh nghiệp đang nằm ở chủ đạo là nguồn vốn trái phiếu; trong đó theo như thống kê, hơn 80% giá trị phát hành trái phiếu bất động sản thuộc về doanh nghiệp chưa niêm yết. Sẽ có nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết chính là công cụ của các doanh nghiệp bất động sản và đã phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo. Nếu đúng luật khi các doanh nghiệp chưa niêm yết này không trả được nợ, sẽ mất khả năng thanh toán, phá sản, trái chủ sẽ mất hết. Nguy cơ kiệt thanh khoản và mất khả năng thanh toán, vi phạm chéo các khoản vay lan ra trong cùng một hệ sinh thái bất động sản, từ một "đốm lửa" nhỏ cũng có thể dẫn đến tình trạng không còn chuyện “too big to fail” nữa với các doanh nghiệp lớn. Và lớn hơn, là niềm tin đổ vỡ. Doanh nghiệp bất động sản dù lớn tới đâu cũng nên nhìn nhận thật rõ nguy cơ này để có phương án tự cơ cấu, chủ động hết mức có thể”, vị chuyên gia chia sẻ.