Từ “cú hét giá” 30 tỷ/m2 đất: “Bịt” kẽ hở “chết người” trong đấu giá

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, ngày 29/11, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn phối hợp với Trung tâm đấu giá hợp danh Thanh Xuân tổ chức đấu giá 58 thửa đất ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn.

Đang chú ý, trong quá trình đấu giá, khi đến vòng đấu thứ 5, có người đã ghi phiếu trả giá đất lên tới hơn 30 tỷ đồng/m2, đây là mức giá cao chưa từng có. Nhiều lô đất khác cũng được trả giá rất cao, khoảng 60-101 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến vòng thứ 6 - vòng đấu cuối cùng, những người này lại xin không trả giá tiếp. Thậm chí, người này còn ghi trong phiếu trả giá dòng chữ rất lớn với nội dung: “Tôi sợ quá! Xin rút”.

Sau cùng, chỉ có 22/58 lô đất được đấu trúng, mức giá dao động 32-50 triệu đồng/m2. Tất cả những người "hét" giá cao ở vòng 5 đều đã xin dừng trả giá ở vòng 6. Danh tính người trả giá 30 tỷ đồng/m2 cho 3 thửa đất sau đó đã được huyện Sóc Sơn công khai trước “bão” dư luận. Đồng thời, nhận định đây là hành vi “phá” cuộc đấu giá, UBND huyện Sóc Sơn ngay lập tức đã có văn bản yêu cầu cơ quan công an vào cuộc điều tra làm rõ.

Tối ngày 02/12/2024, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội đã bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự 05 đối tượng liên quan đến sự việc này. Cụ thể, các đối tượng bị tạm giữ gồm: Phạm Ngọc Tuấn, Ngô Văn Dương, Nguyễn Đức Thành, Nguyễn Thế Trung, Nguyễn Thế Quân.

“Lách” quy chế để “phá”

Thông tin từ cơ quan điều tra cho biết, tháng 11/2024, Phạm Ngọc Tuấn (SN: 1991, HKTT: thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh, Hà Nội) biết được thông tin về cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn (thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, do UBND huyện Sóc Sơn tổ chức) nên đã nhờ Ngô Văn Dương (SN:1994, HKTT: xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, Hà Nội) mua hồ sơ đấu giá do Công ty Thanh Xuân (địa chỉ: phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội) - đơn vị phối hợp tổ chức cuộc đấu giá phát hành.

Để chắc chắn trúng đấu giá được các lô đất như ý, Phạm Ngọc Tuấn thỏa thuận, bàn bạc với Nguyễn Thị Quỳnh Liên (SN: 1981, HKTT: xã Nguyên Khê, huyện Đông Anh, Hà Nội), Nguyễn Đức Thành (SN: 1992, HKTT: Khu Lãm Làng, phường Vân Dương, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh), Nguyễn Thế Trung (SN: 1994; HKTT: xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, Hà Nội), Nguyễn Thế Quân (SN: 1994; HKTT: xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, Hà Nội) và Ngô Văn Dương (SN: 1994, HKTT: xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, TP Hà Nội) về việc cùng tham gia đấu giá và bàn bạc thống nhất sẽ thực hiện việc nâng giá tại buổi đấu giá.

Cụ thể, Tuấn đã đưa ra bảng giá tham khảo đối với từng lô đất do Tuấn tính toán, chuẩn bị từ trước. Theo bảng tính này, các lô đất có giá trị dao động khoảng từ 20 triệu đồng đến 32 triệu đồng/m2, ước tính từ 1,7 tỷ đồng - 3,9 tỷ đồng/lô đất.

Các đối tượng xác định đây là giá cao nhất có thể mua của từng lô đất nên nếu ở vòng thứ 4, người trả giá cao nhất vẫn ở dưới mức giá Tuấn đã ghi trong bảng tính thì nhóm Dương, Liên, Thành, Quân và Trung sẽ tham gia tiếp vòng thứ 5 và vòng thứ 6, nhưng không trả giá vượt quá mức giá do Tuấn đã thẩm định.

Nếu vòng thứ 4 có người trả giá vượt mức giá tối đa do Tuấn đưa ra thì các đối tượng sẽ đưa ra một mức giá cao bất thường tại vòng thứ 5, nhưng bỏ đấu giá tại vòng cuối cùng (vòng thứ 6). Vì vậy, việc đấu giá sẽ buộc phải dừng để tổ chức đấu giá lại vào lần sau, do không đấu giá đủ 6 vòng theo quy chế.

Khi đó các đối tượng sẽ không mất tiền đặt cọc và sẽ có cơ hội tiếp tục tham gia đấu giá để mua được lô đất như mong muốn. Để thực hiện ý đồ, các đối tượng đã chuyển khoản tiền cho Dương và Tuấn; sau đó Tuấn chuyển khoản tổng số tiền 3,616 tỷ đồng cho Công ty Thanh Xuân để đặt cọc đấu giá mua đất.

Thực tế tại phiên đấu giá ngày 29/11/2024, ban đầu các đối tượng đấu giá theo trình tự giá đạt mức có thể mua được. Nhưng khi phát hiện giá đấu của 36/58 lô đất vượt mức tối đa mà các đối tượng đã bàn bạc từ trước; tại vòng đấu giá thứ 5 các đối tượng đã đưa ra mức giá rất cao, vượt xa giá khởi điểm; thậm chí Phạm Ngọc Tuấn còn đưa ra mức giá trên 30 tỷ/m2 (cao gấp khoảng 12.000 lần mức giá khởi điểm)… dẫn đến việc 36 lô đất đấu giá không thành công.

“Bịt” kẽ hở “chết người”

Phân tích từ vụ án này, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, các địa phương cần nhanh chóng triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2024, trong đó trọng tâm là việc điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất theo mức giá thị trường ở từng khu vực, căn cứ vào đó để đưa ra mức giá khởi điểm phù hợp phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Khi bảng giá đất sát với giá thị trường, là căn cứ để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ hạn chế được tình trạng “thổi giá” của những người đầu cơ và ngăn chặn được tình trạng lũng đoạn, thao túng thị trường.

Theo luật sư, bất cập lớn nhất hiện nay là hầu hết các địa phương vẫn sử dụng bảng giá đất theo khung quy định cũ, nên giá khởi điểm được xác định trong bảng giá đất thường thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế thị trường.

“Trong khi quy định về đặt cọc để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cao nhất hiện nay là 20% tổng giá trị tài sản. Do đó, việc sẵn sàng bỏ số tiền đặt cọc khoảng 100 – 200 triệu đồng không phải vấn đề gì đó quá khó khăn với những người đầu cơ”, luật sư Biên phân tích.

Đồng quan điểm, nêu giải pháp để "bịt" kẽ hở này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, các địa phương cần thuê cơ quan chuyên môn xác định giá kỹ lưỡng. Khi đó, ai có nhu cầu thật sẽ tham gia đấu giá. "Hiện, mức tiền cọc chỉ là 20% giá trị thửa đất theo giá khởi điểm, trong khi giá khởi điểm thấp hơn khoảng 10 lần giá thị trường. Tiền cọc quá thấp nên khách hàng không ngần ngại bỏ cọc", ông Đính phân tích.

Tiếp đó, đơn vị tổ chức đấu giá cần đưa ra tiêu chuẩn để sàng lọc khách hàng có nhu cầu sử dụng với người đầu cơ, đưa ra quy định chứng minh năng lực tài chính…

Sau khi đấu giá thành công, cần có quy định về việc khách hàng cam kết đưa đất vào khai thác, sử dụng và không được chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định. "Nếu không xây dựng công trình thì sẽ chịu tác động của thuế bất động sản. Khi nhà nước có quy định chặt chẽ thì chắc chắn người tham gia đấu giá đất sẽ không dám làm bậy, không muốn làm bậy và không thể làm bậy", ông Đính nhấn mạnh.

Chia sẻ từ góc nhìn quản lý, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng nhận định, để ngăn chặn đấu giá đất gây nhiễu loạn thị trường, Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu “bịt” các “kẽ hở” pháp lý.

“Phải hoàn thiện các quy định liên quan theo hướng: tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm sát thực tế khu vực; thực hiện chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế...”, ông Dũng nêu quan điểm.