.jpg "Hà Nội lại \"nóng\" đấu giá đất")
Gửi bình luận
Để tránh việc đấu giá đất xảy ra như ở huyện Sóc Sơn, chuyên gia cho rằng cần sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường…
Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, ngày 29/11/2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội đã phối hợp với Trung tâm đấu giá hợp danh Thanh Xuân tổ chức đấu giá 58 thửa đất ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến.
Cụ thể, các thửa đất được đem ra đấu giá có diện tích từ 90 - 224 m2, với giá khởi điểm 2,4 triệu đồng/m2. Hình thức đấu giá là cách bỏ phiếu trực tiếp tối thiểu 5 vòng theo phương thức trả giá lên. Tiền đặt trước đấu giá từng thửa đất bằng 20% giá trị thửa đất đấu giá theo giá khởi điểm, tương đương tiền đặt cọc dao động trong khoảng từ 223 triệu đồng đến gần 550 triệu đồng.
Đáng chú ý, diễn biến bất ngờ xảy ra trong đấu giá này khi đến vòng đấu thứ 5, có người đã ghi phiếu trả giá đất lên tới hơn 30 tỷ đồng/m2. Nhiều lô đất khác cũng được trả giá rất cao, khoảng 60 - 101 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, đến vòng thứ 6 - vòng đấu cuối cùng, những khách hàng này bỗng "dừng" không trả giá tiếp, thậm chí còn viết “sợ quá, xin rút”. Kết quả cuối cùng trong phiên đấu giá này, chỉ có 22/58 lô đất được đấu trúng, mức giá dao động từ 32 - 50 triệu đồng/m2. Tất cả những người "hét" giá cao ở vòng 5 đều đã xin dừng trả giá ở vòng 6.
Thông tin từ lãnh đạo UBND huyện Sóc Sơn cũng xác nhận, khi phiên đấu giá 58 thửa đất đang diễn ra thì có một nhóm khách hàng có hành vi "phá" đấu giá. Cụ thể, nhóm người này đã trả giá thật cao đến mức phi lý từ các vòng đấu giá trước, cho đến khi tới vòng thứ 6 thì trả giá 0 đồng và không tiếp tục tham gia đấu giá. Lãnh đạo địa phương này cho biết, hiện đã chỉ đạo cơ quan công an vào cuộc điều tra, xử lý. Bên cạnh đó, dù bị “phá” nhưng phiên đấu giá vẫn tiếp tục diễn ra, những lô đất này sẽ được chính quyền tổ chức đấu giá lại trong thời gian tới.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, đây không phải hình thức “thổi giá”, làm nhiễu loạn thị trường như một số ý kiến nhận định. Lý giải về điều này, vị chuyên gia giải thích, nếu cố tình gây nhiễu loạn, người tham gia sẽ trả một mức giá cao hơn bình thường nhưng vẫn ở trong mức khiến mọi người phải suy đoán về tính hợp lý của mức giá đó. Ví dụ tại các cuộc đấu giá tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức có những lô đất trúng đấu giá trên 100 triệu đồng/m2.
“Với việc trả giá trên 30 tỷ đồng/m2 thì tất cả mọi người đều có chung nhận định: người trả giá không muốn tham gia đấu giá nữa do giá đã được đẩy lên cao quá khả năng chi trả của người này. Do đó, người này quyết định trả giá cao gấp gần 1.000 lần giá của các thửa đất khác, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước và cuộc đấu giá cho thửa đất này sẽ phải dừng lại mà không có người thắng cuộc”, ông Đỉnh nhận định.
Cũng theo chuyên gia, với tình huống này, theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước để bảo đảm cho nghĩa vụ tham gia cuộc đấu giá, trả giá, ký biên bản đấu giá khi trúng đấu giá… Nếu vi phạm, người tham gia đấu giá sẽ phải chịu chế tài là mất toàn bộ khoản tiền đặt trước.
“Trường hợp này, có thể xác định người tham gia đấu giá cố tình “phá” cuộc đấu giá, bởi người này biết và buộc phải biết về việc khi trả giá trên 30 tỷ đồng/m2 thì cuộc đấu giá sẽ phải dừng lại mà không có người thắng cuộc. Tuy nhiên pháp luật không quy định chế tài với hành vi “phá” này ngoại trừ việc không được nhận lại tiền đặt trước”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.
Về chế tài hành chính, ông Đỉnh cho biết, Điều 23 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp đã quy định các mức xử phạt với người tham gia đấu giá có hành vi cản trở hoạt động đấu giá; gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá; cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật, sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá… nhưng không có chế tài nào áp dụng được cho trường hợp trên.
Do đó về mặt pháp lý, ông Đỉnh cho rằng, chế tài duy nhất cho người trả giá cao bất thường chỉ là mất tiền đặt trước. Nguyên nhân dẫn đến việc thời gian gần đây, rất nhiều người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước là bởi theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất. Do bảng giá đất của Hà Nội và nhiều địa phương hiện quá thấp nên kéo theo giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia, điển hình là cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn có giá khởi điểm chỉ 2-3 triệu đồng/m2.
“Tại các phiên đấu giá gần đây, nhiều người sẵn sàng “thi đấu”, trả giá cao với tâm lý “cùng lắm là mất tiền đặt trước”, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn.
Để chấn chỉnh tình trạng này, các địa phương cần thực hiện nghiêm quy định của Luật Đất đai 2024 và chỉ đạo của Bộ TN&MT, sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Khi giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn thời gian vừa qua”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị.
