Vì sao đấu giá đất ở Hà Nội vẫn “nóng”?

Ngày 16/11 vừa qua, huyện Thanh Oai đã tổ chức đấu giá đất thành công cho 25 lô có vị trí tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Đỗ Động. 25 lô đất này diện tích 84 - hơn 143 m2, lô trúng cao nhất có giá 90,3 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 45,3 triệu đồng/m2.

Theo giới bất động sản, khu vực Thanh Oai vốn là huyện ven đô với giá đất rao bán trung bình dao động từ 25 - 40 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí và tiện ích. Như vậy, với giá trúng như trên, mức thấp nhất vẫn cao hơn mặt bằng giá rao chung từ 13,3 - 81,2%. Giá trúng cao nhất thậm trí gấp 2 - 3 lần.

Trước đó, ngày 5/11, trung tâm phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức cũng tổ chức cuộc đấu giá 20 thửa đất (LK01 và LK02) tại khu xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên. Các lô đất này có diện tích 89-145 m2, đều có giá khởi điểm 7,3 triệu đồng một m2.

Theo đại diện đơn vị tổ chức đấu giá, lô đất có mức trúng cao nhất phiên là 103,3 triệu đồng một m2, tương đương hơn 14 lần giá khởi điểm. Lô trúng thấp nhất có giá 85,3 triệu đồng một m2, gấp gần 12 lần giá khởi điểm.

Như vậy, so với phiên đấu giá 19 thửa đất cũng tại khu vực này cách đây gần hai tháng, giá trúng hiện có phần "hạ nhiệt hơn". Cuộc đấu giá ngày 19/8 có hơn 400 nhà đầu tư tham dự, đẩy lô trúng cao nhất lên hơn 133 triệu đồng/m2 và hơn chục lô khác cũng trúng giá trên 100 triệu đồng/m2. Số lượng nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá ngày 5/11 cũng giảm khi chỉ có hơn 100 người.

Trước đó, tại huyện Hoài Đức, giá đất trúng đấu giá 19 lô tại khu LK03 và LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, dao động 91,3-133,3 triệu đồng/m2, gấp 12,5 đến hơn 18 lần so với giá khởi điểm.

Nhận định về việc này, TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, kinh tế chung hiện nay chưa thực sự tốt. Yếu tố có tác động lớn nhất tới các phiên đấu giá vừa qua đến từ tâm lý xã hội mà không phải các yếu tố liên quan đến cung cầu, pháp lý hay chính sách…

Ông Lượng cho rằng, người Việt Nam thường có quan niệm không có gì giá trị bằng đất. Thậm chí, lượng kiều hối đổ về đa phần cũng đổ vào đất. Lúc đầu có thể chỉ là "ngáo" giá nhưng vài bữa là giá đó thành thật. Điều này tạo ra một tâm lý xã hội, trào lưu nhà nhà đi buôn đất, người người đi buôn đất thay vì dựa trên nhu cầu thực.

Thậm chí có những dấu hiệu móc ngoặc giữa bên trong và bên ngoài, tạo một kịch bản để đấu giá. Rõ ràng là có một lợi ích rất lớn thì người ta mới có thể đánh đổi và hơn thua đến cùng. Đấu giá như này không khác gì một cuộc đánh bạc, đấu trí.

Ông Lượng cho rằng, không loại trừ những lý do nhạy cảm như rửa tiền. Chẳng hạn những nguồn tiền không trong sạch như tham nhũng, nguồn tiền từ nước ngoài đổ vào bất động sản, đấu giá xong thành tiền sạch. Nếu như ở nước ngoài, để có thể mua được bất động sản, người ta phải chứng minh nguồn tài chính, mục đích mua nhà, không phải là ai đi đấu giá cũng được.

Có thể thấy, nhiều người tham gia đấu giá không phải chỉ người dân các địa phương tổ chức đấu giá mà có cả khách đến từ những nơi khác, trong đó có nhiều nơi là các địa phương từng "sốt" đất trước đó nên những người này đã nắm được quy luật.

Ngoài ra, một yếu tố nữa tác động tới các phiên đấu giá vừa qua đó là luật. Khi luật thay đổi, các quy định về phân lô bán nền, người ta cho rằng nguồn cung đất nền sẽ khan hiếm trong thời gian tới, hay chi phí sẽ tăng cao khi các quy định liên quan đến thuế được ban hành. Thế nhưng họ lại không dựa vào yếu tố căn bản là nhu cầu thực, khả năng thanh toán mà lại suy nghĩ mua cao là phải bán cao hơn. Do đó, những đối tượng này như những con thiêu thân tiếp tục đẩy giá đất lên cao.

Nói về những phiên đấu giá tại Hà Nội gần đây, TS Trần Xuân Lượng cho rằng bất cập ở giá khởi điểm nhưng bất thường ở giá trúng thầu. Cụ thể, giá khởi điểm rất thấp nên tiền đặt trước chỉ 100-200 triệu đồng/lô, những người có tiền họ sẵn sàng bỏ 1 tỷ đồng để đặt cọc 5-10 lô. Do đó, rất dễ bị thao túng, họ sẵn sàng bỏ số tiền rất nhỏ để thu tiền chênh lớn.

Đáng chú ý, theo giới chuyên gia, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng phải đến 1/1/2025, các quy định này mới có hiệu lực.

Tuy nhiên, một số ý kiến cũng cho rằng, ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại, khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tới là rất cao và sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng giá bất động sản tiếp tục được duy trì.

Về vấn đề này, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, để đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch, giảm thiểu tối đa các trường hợp đầu cơ, thổi giá, cần lưu ý các 3 vấn đề. Thứ nhất, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Thứ hai, các cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục theo sát từng “động thái” của các cuộc đấu giá để có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện các dấu hiệu “bất ổn”. Đồng thời, cũng xem xét để sớm đưa các điều chỉnh về cơ chế, chính sách, quy định chặt chẽ hơn liên quan đến hoạt động này vào đời sống để kịp thời nắn chỉnh hoạt động này đi đúng hướng. Trong đó, mức phạt bỏ cọc cần được xem xét nâng cao hơn. Như vậy, tăng sự “cân nhắc” giữa “được và mất” của các cá nhân tham gia đấu giá, hạn chế phần nào “trào lưu đầu cơ” thông qua hoạt động đấu giá.

Cuối cùng, Nhà nước cũng cần có biện pháp mạnh tay hơn với các trường hợp trúng đấu giá nhưng “sang tay” ngay trong thời gian ngắn. Và đặc biệt, điều quan trọng nhất, theo VARS vẫn nằm ở nút thắt về nguồn cung nhà ở. Cần sớm có các biện pháp tích cực và thiết thực để “khơi thông” nguồn cung nhà ở. Trong đó, xem xét, tháo gỡ dứt điểm các dự án đang bị vướng mắc về pháp lý là cách nhanh nhất giúp bơm thêm nguồn cung vào thị trường.