Vì sao người nước ngoài không dễ sở hữu nhà tại Việt Nam? (KỲ III): Nới “room” nhưng đừng mong có "sóng"

LÊ SÁNG• 09/09/2020 07:00

Nhu cầu “room ngoại” đặc biệt là nhà ở cao cấp là có thật nhưng nhiều chuyên gia cho rằng không nên quá kỳ vọng vào việc sẽ có làn sóng vốn ngoại tệ tư nhân nước ngoài chảy vào Việt Nam.

Trước một số ý kiến đề xuất nên nới “room” cho người nước ngoài mua nhà tại các dự án cao cấp, các chuyên gia đều chia sẻ nhận định nới “room” không phải “cây đũa thần” để ngay lập tức hút luồng ngoại tệ từ khối tư nhân nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Người nước ngoài thăm quan một dự án cao cấp tại Quận 2, Tp.HCM. Ảnh: Quang Định

Nhiều người nước ngoài đến tìm hiểu một dự án căn hộ cao cấp tại Quận 2, TP.HCM. Ảnh: Quang Định

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills cho rằng, từ trước đến nay thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng mạnh chủ yếu do lực đẩy từ sức cầu trong nước. Đối với nguồn khách nước ngoài chỉ góp phần làm phong phú sức cầu, sức mua từ nhà đầu tư nước ngoài không thể trở thành lực cầu chính để kéo sự phục hồi của thị trường.

Đặc biệt, đề xuất cho phép người nước mua bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel) được nhiều ý kiến cho rằng sẽ có thể giúp “giải cứu” cho lượng tồn kho phân khúc đã có quy mô thị trường vào khoảng 23 tỷ USD theo như thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng trước khi có thể cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng thì cần phải hoàn thiện khung pháp lý và loại hình bất động sản này phải được định danh một cách cụ thể trong các Luật liên quan.

Một khi chưa “thông” về pháp lý thì có cho phép người nước ngoài cũng không mua bởi đối với họ tính an toàn về pháp lý là yêu cầu đầu tiên và hầu như mọi hợp đồng mua bán đều tiến hành qua luật sư.

"Định danh" rõ ràng là yếu tố tiên quyết để hút nhà đầu tư ngoại vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Ảnh: Dự án Cocobay tại Đà Nẵng

Như vậy, có thể thấy bên cạnh việc các nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đã và đang rất quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam với hàng loạt tên tuổi lớn như Ciputra, Gamuada, Phú Mỹ Hưng, Keangnam, Lotte… thì thị trường trong nước vẫn chưa thật sự hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân người nước ngoài.

Lý giải cho quan điểm này, các chuyên gia cho rằng xuất phát từ những thực tế sau.

Thứ nhất, với ý kiến cho rằng giá bất động sản Việt Nam đang rẻ, tuy nhiên thực tế không hẳn vậy. Việc so sánh giá nhà ở Hà Nội, Hồ Chí Minh với giá bất động sản ở London, New York, Singapore là khập khiễng bởi theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nếu so sánh trên cơ sở thu nhập đầu người thì quả thực, nhà đất ở Việt Nam cao hơn so với nhiều nước.

Thực tế cho thấy, trong khi mặt bằng lãi suất tín dụng tại Việt Nam hiện quá cao (khoảng 10%/năm) thì theo ông Hiển, ở nhiều nước, khách hàng có thể mua trả góp nhà với lãi suất thấp, chỉ từ 2-3%/năm.

Thứ hai, là việc giá bất động sản Việt Nam những năm qua đã tăng quá nhanh khi so với tốc độ phát triển của nền kinh tế. Trong báo cáo Vietnamreport do Công ty CP Báo cáo Đánh giá Việt Nam công bố hồi đầu năm đã chỉ ra thực tế cũng mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7-8%/năm.

Do đó, nếu nhà đầu tư cá nhân nước ngoài xác định mua nhà để đầu tư thì họ sẽ phải xem xét đến vấn đề tiềm năng tăng giá trong ngắn và trung hạn.

Thứ ba, là việc Việt Nam có thực sự trở thành điểm đến và “ngôi nhà thứ hai” của người nước ngoài hay không bởi hiện tại các chuyên gia nước ngoài thường chọn phương án thuê nhà hơn là mua do các chính sách liên quan đến bất động sản của Việt Nam chưa ổn định và thay đổi liên tục.

"Việc Việt Nam có hút được làn sóng đầu tư cá nhân người nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nước hay không hoàn toàn phụ thuộc vào sự minh bạch và bền vững của thị trường trong nước" - Các chuyên gia đánh giá.