10 giải pháp thúc đẩy phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội

Trong tham luận gửi tới Hội nghị “Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội”, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất 10 giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và tiếp tục phát triển nhà ở xã hội sau năm 2030.

Một là, HoREA đề nghị Quốc hội xem xét ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”, để thể chế hóa Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/05/2024 của Ban Bí thư “về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới”.

Hai là, đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ xem xét bổ sung vào “Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” quy định “Trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được chỉ định doanh nghiệp quân đội, công an (nếu có) hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án thí điểm hoặc được tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu, mà không phải giao về cho cơ quan có chức năng quản lý về kế hoạch và đầu tư cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư”.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị cho phép “Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được quyết định phân kỳ đầu tư, thực hiện dự án thí điểm theo giai đoạn để phù hợp với nguồn lực đầu tư và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân trong từng thời kỳ” và “đối với phần 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án thí điểm, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được quyết định phê duyệt đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội”.

Ba là, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP bổ sung quy định “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”, để có thể tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ nhà ở xã hội so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án, để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội.

Bốn là, để thực thi chính sách cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được vay vốn với lãi suất ưu đãi” theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Hiệp hội kiến nghị 3 giải pháp sau: Thứ nhất, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP để cho phép Ngân hàng chính sách xã hội được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê để hỗ trợ thiết thực cho các chủ đầu tư dự án, góp phần kéo giảm giá thành nhà ở xã hội, để thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 và sau năm 2030. Thứ hai, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Phát triển Việt Nam công bố “điều kiện vay vốn, mức vốn vay, thời hạn vay, lãi suất vay, bảo đảm tiền vay và các nội dung khác có liên quan đối với khoản vay tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam theo quy định hiện hành của pháp luật về tín dụng đầu tư của Nhà nước” theo quy định tại khoản 6Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Thứ ba, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn 9 ngân hàng thương mại tham gia Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng để thực hiện cơ chế xác định “lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường trong từng thời kỳ”.

Năm là, đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định “lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm áp dụng cho đối tượng hộ nghèo vay năm 2025 tại Ngân hàng chính sách xã hội”, để thực hiện chính sách “vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng chính sách xã hội”.

Sáu là, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định “Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 3% và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 6%” để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Bảy là, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 2 Điều 78 Nghị định 100/2024/NĐ-CP “quy định chuyển tiếp” theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư tại thời điểm Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP mà “chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được đề xuất thực hiện theo một trong 03 phương thức, hoặc xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại, hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội”.

Tám là, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một loại nhà ở xã hội, là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người nhập cư, để cho các chủ nhà trọ được hưởng chính sách “ưu đãi về tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân”.

Chín là, từ thực tiễn tại TP HCM, HoREA nhận thấy “điểm nghẽn lớn nhất” là công tác “thực thi pháp luật” hiện nay trong việc thực hiện quy trình, thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội vẫn là sự phối hợp thiếu đồng bộ và đùn đẩy giữa các Sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội rất chậm, mất rất nhiều thời gian, làm nản lòng doanh nghiệp.

Do vậy, HoREA đề nghị UBND các địa phương quan tâm chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ vướng mắc trong việc phối hợp công tác của các Sở, ngành, quận, huyện để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, trước hết là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và “phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”.

HoREA cũng đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư xem xét sửa đổi “tiêu chí” về “năng lực kinh nghiệm” của nhà đầu tư tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội do hiện nay, một số địa phương đã “bác”, không chấp thuận cho doanh nghiệp đã có bề dày kinh nghiệm làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tham gia đấu thầu dự án nhà ở xã hội chỉ vì cho rằng doanh nghiệp này không có kinh nghiệm làm nhà ở xã hội.

Mười là, hưởng ứng Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 đã có 15 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia với hơn 1,5 triệu căn hộ, nên HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương bố trí đủ quỹ đất và thực hiện nhiều phương thức để tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhất là tạo điều kiện để nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch và phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.