6 giải pháp cấp bách “hạ nhiệt” giá nhà

>> Bộ Xây dựng: Đà tăng giá nhà đất chưa dừng lại

Tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại là vấn đề cấp bách.

Thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội - hai phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân.

Cụ thể, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng sản phẩm mới ra mắt trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, dẫn đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và bất động sản chưa tương xứng với tiềm năng.

Điều này thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2016-2021 là 82.932 tỷ đồng chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, mà về tiềm năng thì nguồn thu này có thể đạt trên dưới 10% thì mới phù hợp. “Tất cả các dấu hiệu biến động trên đây tiềm ẩn bất ổn trên thị trường bất động sản và bất ổn về an sinh xã hội về nhà ở”, ông Châu nói.

Xuất phát từ việc cung không đủ cầu khiến giá nhà đang cao hơn 20 lần thu nhập trung bình của xã hội. HoREA cho biết, chỉ số này ở các nước phát triển chỉ khoảng 6-7 lần.

Trước những bất cập nêu trên, HoREA đề xuất hàng loạt pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất, tháo gỡ “ách tắc” cho các dự án nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở”.

Hiện nay, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở”, thường là các dự án có quy mô diện tích lớn có nhiều sản phẩm nhà ở.

Hiệp hội nhận thấy, do đây không phải là quy phạm pháp luật được đề xuất xây dựng “mới” nên không cần thiết phải đánh giá tác động đối với trường hợp này. Hơn nữa, gần như không có sự khác biệt mấy khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án giữa 2 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất có một phần đất ở và nhà đầu tư có quyền sử dụng đất không có đất ở.

Vấn đề cần đặc biệt quan tâm là để không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai thì phải hoàn thiện các phương pháp định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.

Theo đó Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở”.

Thứ hai, tháo gỡ “vướng mắc” cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra.

Từ năm 2017 đến nay, có nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra nên phải dừng triển khai hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh hoặc chưa làm được “sổ hồng” cho khách hàng, cũng dẫn đến hệ quả làm giảm nguồn cung nhà ở.

Hiệp hội đề nghị xem xét xử lý theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thu đúng, thu đủ, hoặc thu hồi triệt để giá trị tài sản nhà nước hoặc nguồn thu ngân sách nhà nước bị thất thoát, không làm thất thoát tài sản công, nhất là nguồn lực đất đai.

Sau đó, đề nghị cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án để góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng để ổn định an cư.

Thứ ba, tháo gỡ “vướng mắc” về thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, nhiều địa phương chưa ban hành quy định về tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất (trong thời hạn 90 ngày), mà lẽ ra phải ban hành đồng bộ với Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 08/02/2021) để tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án.

Việc nhiều địa phương chậm ban hành quy định này dẫn đến nhiều dự án nhà ở không triển khai được, mà đây cũng là một nguyên nhân làm giảm nguồn cung nhà ở cần được tháo gỡ ngay.

Thứ tư, tháo gỡ “vướng mắc” về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng.

Hiện, “quy trình thủ tục đầu tư xây dựng” dự án nhà ở thương mại vẫn chưa được “chuẩn hóa” để thực hiện thống nhất trong cả nước, nên các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn, trở ngại vì thủ tục “lòng vòng” và mất nhiều thời gian.

Cần sớm khơi thông thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại

Điển hình như TP HCM dù đã rất nỗ lực nhưng trong năm 2021 chỉ giải quyết được thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” (là thủ tục khởi đầu) chỉ có 20 dự án nhà ở thương mại và vẫn rất nhiều còn “vướng mắc” về thủ tục tính tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ giao Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp xây dựng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại “chuẩn” để các địa phương trong cả nước thống nhất thực hiện, góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại cho thị trường.

Thứ năm, đề xuất giải pháp tháo gỡ “vướng mắc” về tính “tiền sử dụng đất” dự án nhà ở thương mại.

Hiện nay, việc tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại đang gặp trở ngại, “vướng mắc” và thời gian thực hiện thủ tục này thường phải mất đến 2-3 năm hoặc lâu hơn, hoặc “nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra các kết quả định giá chênh lệch nhau”.

Địa phương cũng gặp khó khăn trong công tác thu thập thông tin về giá đất, hoặc “bất cập” do nhiều chi phí hợp lý của doanh nghiệp không được tính đúng tính đủ. Cơ chế tính “tiền sử dụng đất” hiện nay là mảnh đất “màu mỡ” dễ phát sinh cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực.

Hiệp hội kiến nghị trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013, Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, trong đó có quy định cơ chế thu thập thông tin trong việc xác định giá đất phù hợp với thực tiễn và hoàn thiện các phương pháp định giá đất, nhất là “phương pháp thặng dư” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đảm bảo nguyên tắc “việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013) để giúp cho cán bộ công chức “yên tâm” khi thực thi công vụ.

Thứ sáu, đẩy mạnh thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư.

Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xem xét quyết định lựa chọn thực hiện phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất” đối với trường hợp “đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước”, như trường hợp các lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 Khu đô thị mới Thủ Thiêm đều có đủ điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Đồng thời, cần phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện lại các quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật và ngăn ngừa tình trạng đấu giá “cuội” có “quân xanh - quân đỏ”; đấu thầu “cuội” có “chân gỗ”.