“Bắt đúng bệnh” để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

ĐÌNH ĐẠI• 27/04/2023 11:11

Chính phủ đã đánh giá chính xác tình hình thị trường bất động sản hiện nay và “bắt đúng bệnh” để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

>>>Cơ hội đầu tư bất động sản trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm

Hội thảo “Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng ngày 28/4 - Ảnh: Đình Đại.

TS Trần Du Lịch - Chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) đóng góp trực tiếp khoảng 12% GDP nhưng đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế vì BĐS liên quan tới ít nhất 50 ngành kinh tế khác. Riêng tại TP.HCM, đây là ngành đứng thứ 4 trong 9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực, có tác động rất lớn.

Bắt đúng "bệnh" thị trường

Theo TS Trần Du Lịch, tăng trưởng kinh tế quý 1 của TP.HCM chỉ đạt 0,7%. Trong đó, nhóm ngành công nghiệp xây dựng ghi nhận phần công nghiệp giảm nhẹ khoảng 0,8% nhưng ngành xây dựng âm gần 20%, nguyên nhân do thị trường BĐS tăng trưởng âm hơn 16%.

TS Trần Du Lịch cho rằng, không thể giải quyết bài toán thị trường bất động sản nếu không giải quyết đồng bộ với thị trường tài chính bởi vì thị trường tài chính và thị trường BĐS là 2 mặt của một vấn đề. Ông cho biết, trên thế giới trong 50 năm qua, mọi cuộc khủng hoảng của thị trường tài chính đều xuất phát từ BĐS. Do đó, ông đề nghị nên hướng đến mục tiêu củng cố và phát triển bền vững thị trường BĐS, chứ không chỉ vực dậy thị trường.

“Về vĩ mô, ngành bất động sản không chỉ có tác động đến các lĩnh vực kinh tế khác mà còn có thể kéo theo thị trường tài chính khủng hoảng và thậm chí là sụp đổ. Do đó, vấn đề hiện nay cần quan tâm là ổn định tình hình kinh tế vĩ mô”, TS. Trần Du Lịch đặt vấn đề.

TS. Trần Du Lịch cho rằng, không thể giải quyết bài toán thị trường bất động sản nếu không giải quyết đồng bộ với thị trường tài chính - Ảnh: Đình Đại.

Ông Lịch cho rằng, hiện nay toàn bộ hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, bao gồm cả tài chính, tín dụng, ngân hàng… liên quan đến luật xây dựng, luật Nhà ở, luật Đất đai, kinh doanh BĐS, kể cả trái phiếu…tất cả hệ thống này hiện đang chồng chéo. Do đó, cần phải đặt trên một tổng thể để sửa hệ thống cho thị trường này hoạt động, tránh tình trạng gỡ cái này lại vướng cái khác.

Để có thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, TS. Trần Du Lịch cho rằng, cần phải nhận định đúng “bệnh” của ngành này. TS. Trần Du Lịch nhìn nhận, thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay vẫn là một thị trường rất méo mó về cung cầu, thị trường kích thích đầu cơ, hướng tới thị trường tiền tệ thay vì thị trường thật nên luôn dẫn tới mất cân đối cung - cầu.

Ông Lịch cho rằng, thị trường thực tế chỉ "đóng băng" phân khúc các dự án cao cấp và dự án bán thành phẩm, các sản phẩm không đủ pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ. Còn sản phẩm người tiêu dùng có khả năng thanh toán thì không có, không đủ. Ông cho rằng, với các thị trường khác, sản phẩm nếu thiếu thì có hàng bung ra ngay nhưng với BĐS khó tăng cung vì tất cả quy định hiện nay đang là điểm nghẽn, ức chế nguồn cung.

Bên cạnh đó, các sản phẩm BĐS hiện nay phục vụ cho đầu cơ là chính, không đáp ứng cho nhu cầu người sử dụng. Giá đất bị đẩy lên cao. Trong khi đó, các nhà kinh doanh BĐS sử dụng công cụ tài chính thái quá, không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả. Đó cũng là lý do từ quý 4/2022, khi các dòng vốn gặp khó thì nhà đầu tư không có tiền phát triển dự án.

Từ đó, ông Lịch cho rằng, các giải pháp tháo gỡ hiện nay là gỡ những vấn đề trong quy định có thể thực hiện. Các vấn đề về vốn, trái phiếu… các giải pháp hiện nay là tín hiệu đáng mừng. Bên cạnh đó, là gỡ về pháp lý thì đang sửa các quy định và gỡ những dự án do chồng chéo có thể làm được.

Ông Lịch nhận định, hết quý I, thị trường BĐS sẽ ấm dần và phục hồi. Dĩ nhiên, vẫn còn tùy thuộc rất lớn vào tình hình kinh tế chung bởi thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế.

“Những chính sách của Chính phủ, những giải pháp kịp thời hiện nay là cần thiết, nhưng phải hướng tới mục tiêu củng cố lại cả hệ thống pháp luật, hệ sinh thái chung điều chỉnh thị trường này, bao gồm cả thị trường tài chính và thị trường BĐS bằng hệ thống pháp luật, thì mới có thể xử lý một cách bền vững”, TS. Trần Du Lịch mong muốn.

Xem xét đánh thuế đầu cơ BĐS

Tương tự, TS Huỳnh Thanh Điền - Trường ĐH Nguyễn Tất Thành cũng cho rằng, thị trường BĐS đang liên quan đến nhiều ngành. Trong đó, những sản phẩm BĐS là chi phí đầu vào của rất nhiều lĩnh vực nên việc phải phát triển bền vững là điều quan trọng.

TS Huỳnh Thanh Điền - Trường ĐH Nguyễn Tất Thành cũng cho rằng, thị trường BĐS đang liên quan đến nhiều ngành - Ảnh: Đình Đại.

Tuy nhiên, ông Điền cho biết, thời gian trước dòng tín dụng chạy vào BĐS quá nhiều, dẫn đến giao dịch mạnh. Người có ít tiền vay ngân hàng, chờ giá lên sẽ bán ra nên đẩy giá lên cao. Từ đó, nhiều người càng tham gia đầu cơ vào BĐS. Nhà phát triển dự án cũng vay ngân hàng, phát hành trái phiếu ồ ạt để đẩy mạnh dự án, góp phần đẩy giá lên cao khiến nguy cơ lạm phát tăng.

“Đến khi Chính phủ kiềm chế lạm phát thì tất yếu dòng tín dụng bị chặn lại, thị trường BĐS "đứng hình". Doanh nghiệp cũng không dám phát triển dự án vì bán không được; dự án dở dang thì không có vốn làm khi ngân hàng giảm cho vay, phát hành trái phiếu khó khăn. Đồng thời pháp lý bị vướng từ lâu vẫn chưa được gỡ”, TS Huỳnh Thanh Điền chia sẻ.

Do đó, ông kiến nghị một số vấn đề. Trước hết, liên quan đến đất hiện nhiều dự án có nguồn gốc từ đất công. Chính phủ cần xem xét giao đất cho doanh nghiệp để họ có thể tạo vốn cho sản xuất kinh doanh, tạo nguồn thuế cho nhà nước, tạo công ăn việc làm cho nhiều người. Nguồn thu đó sẽ cao hơn nhiều so với tiền thuế sử dụng đất.

Kế tiếp, hầu hết ở các tỉnh thành, dự án bị vướng ở phần không thể xác định được giá đất để tính thuế sử dụng đất. Địa phương không biết áp dụng giá nào? Ai cũng nói theo giá thị trường nhưng ai xác định giá này?

Bên cạnh đó, việc xây dựng các công trình để đưa ra sản phẩm BĐS là một quá trình dài nhưng thủ tục quá nhiều. Cơ quan nhà nước còn tham gia vào quá sâu và điều đó không cần thiết. Chỉ cần nhà nước quy định như việc quy hoạch với các tiêu chí cụ thể để nhà đầu tư thực hiện. Cơ quan quản lý chỉ giữ quyền hậu kiểm và nếu chủ đầu tư sai trái sẽ phạt nặng, dừng dự án thì doanh nghiệp cũng sẽ không dám vi phạm.

Liên quan đến vốn, TS.Huỳnh Thanh Điền rằng, đầu tư BĐS luôn cần vốn rất lớn, nên nếu chỉ vay lớn từ ngân hàng là không ổn nên doanh nghiệp phải xác định kênh vốn cho BĐS là từ thị trường tài chính, gồm cổ phiếu và trái phiếu. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là vay trực tiếp từ nhà đầu tư, không mất phí trung gian cho ngân hàng thì cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều có lời.

“Bất động sản đóng góp 12% GDP thì có thể mở room tín dụng cho BĐS thấp hơn con số này. Kế tiếp, phải xem xét đánh thuế đầu cơ BĐS. Đồng thời, tập trung tập trung gỡ vướng pháp lý cho lĩnh vực BĐS. Chính phủ có thể tạm thời ban hành văn bản gỡ vướng cho một số dự án trong khi về lâu dài chờ sửa các luật liên quan”, TS Huỳnh Thanh Điền đề xuất.