“Bỏ cọc” và việc đấu giá đất nền “biến tướng”

Đây là chia sẻ của chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh xung quanh câu chuyện về những cuộc đấu giá đất diễn ra gần đây. Vị chuyên gia nghi ngại cách thức các địa phương tổ chức đấu giá đất đang đi chệch hướng so với mục tiêu mà công cụ này cần hướng tới.

Đấu giá đất đã “biến tướng”

Theo đó, Bộ Xây dựng vừa báo cáo về thị trường bất động sản gửi Chính phủ, trong đó có đề cập đến việc đấu giá đất. Bộ Xây dựng cho biết, trong quá trình tổ chức đấu giá đất, ở một số nơi còn có hiện tượng “cò đấu giá” thông đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia đấu giá.

Một số nơi còn xuất hiện "làn sóng" trả rất cao một số lô rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến ở nhiều hơn, thậm chí mang tính tổ chức.

Chỉ riêng tại Hà Nội, nhiều phiên đấu giá đất diễn ra tại các huyện ven thành phố như Thanh Oai, Hoài Đức, đã gây xôn xao thị trường bởi một số cuộc thu hút hàng nghìn hồ sơ tham dự. Điều đáng nói là sau khi trúng đấu giá với giá cao “ngất ngưởng” hầu hết đều “bỏ cọc”.

Bình luận với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản quan ngại khi các cuộc đấu giá đã “biến tướng” trở thành cuộc chơi riêng của các nhà đầu tư.

Phân tích rõ hơn về điều này, vị chuyên gia cho biết, trước đây đã có nhiều trường hợp UBND cấp xã giao đất trái thẩm quyền khi tự ý “bán” đất cho người dân, thực hiện không đúng pháp luật đất đai (dẫn đến rất nhiều công chức địa chính, chủ tịch UBND xã vướng vòng lao lý). Bởi đất đai là tài sản công phải được phân bổ thông qua cơ chế cạnh tranh. Do đó Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ trường hợp giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân (ở cả đô thị lẫn nông thôn) đều phải thông qua đấu giá. Ngoại lệ duy nhất là trường hợp giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa từng được giao đất ở, tức là hướng đến các hộ nghèo, đối tượng chính sách.

Bởi vậy, ông Đỉnh cho rằng bản chất đây là cơ chế giao đất cho những người dân tại địa phương có nhu cầu về đất ở nhằm bảo đảm ổn định đời sống. Việc gia tăng nguồn thu cho ngân sách không phải mục đích mà công cụ này nhắm tới. Tuy nhiên qua thời gian, đấu giá đất nền lại dần trở thành công cụ chủ đạo để tăng thu cho ngân sách tại nhiều địa phương, hơn là thu thuế, phí, lệ phí… từ các hoạt động sản xuất, dịch vụ…

Hiện tượng diễn ra tràn lan thời gian gần đây là khi Nhà nước tổ chức đấu giá đất nền thì người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá chủ yếu không phải là người dân địa phương. Điển hình như cuộc đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai vừa qua chỉ có 2 người dân địa phương trúng đấu giá, còn lại là các nhà đầu tư từ nơi khác.

“Công cụ đấu giá đất nền bởi vậy đã biến tướng, trở thành cuộc chơi của các nhà đầu tư – những người không có nhu cầu ở thực mà chủ yếu tham gia đấu giá để rồi gần như lập tức sang tên, kiếm lời. Đấu giá đất đã đi lệch khỏi mục tiêu ban đầu, thay vì giải quyết nhu cầu ở cho người dân địa phương, công cụ này lại chủ yếu thỏa mãn nhu cầu đầu tư, thậm chí là đầu cơ, găm giữ đất. Nhiều trường hợp người trúng đấu giá là những “đầu nậu”, “cò đất” đã sử dụng các chiêu kích giá, là nguồn gốc của các đợt sốt đất”, ông Đỉnh nói.

Chỉ nên để người địa phương tham gia

Trao đổi về giải pháp ngăn chặn tình trạng này, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, trong các đợt “sốt” đất đấu giá trước đây, một số chuyên gia, hiệp hội đã kiến nghị chỉ cho phép người dân địa phương được quyền đấu giá đất nền, nếu người dân địa phương không tham gia thì mới cho phép người khác tham gia.

Ông Đỉnh cũng cho rằng đây chưa phải giải pháp căn cơ, triệt để do có thể các nhà đầu tư sẽ “mượn tên” người dân địa phương để tham gia đấu giá, hoặc chính người dân địa phương lại trở thành những nhà đầu tư tham gia đấu giá để bán kiếm lời.

Tuy nhiên, giải pháp này hoàn toàn có thể hoàn thiện bởi các biện pháp bổ trợ khác, chẳng hạn quy định ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng đất sau khi trúng đấu giá trong một khoảng thời gian (ví dụ: 5 năm), hoặc xử lý bằng chính sách thuế, nếu người trúng đấu giá chuyển nhượng đất ngay trong một khoảng thời gian ngắn (ví dụ: 12 tháng) thì sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân cao. “Đó là giải pháp trong ngắn hạn, áp dụng cho trường hợp đấu giá đất nền”, vị chuyên gia nói.

Từ một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để hạn chế người tham gia với mục đích đầu cơ, việc quan trọng là Nhà nước cần xem xét quy định rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá và cam kết thực hiện mục tiêu của việc đấu giá, tránh trường hợp đấu giá đất xong, không sử dụng, gây lãng phí. “Đặc biệt là cần có các chế tài đi kèm để xử lý và răn đe”, ông Điệp nhấn mạnh.