Cần sửa quy định về “hứa mua, hứa bán” trong Luật đất đai

>> Giới hạn giá trị đặt cọc “mua nhà trên giấy”

Công khai quy hoạch

Báo cáo tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn Phiên họp thứ 9 của UBTV Quốc Hội, chiều 16/3, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, hiện nay trong lĩnh vực bất động sản chưa được phép mở bán theo luật định nhưng một số doanh nghiệp đã tiến hành huy động vốn thông qua ký kết các loại hợp đồng như là hợp đồng hứa mua, hứa bán, hợp đồng góp vốn, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, các hợp đồng hứa mua, hứa bán chính là đang lách Luật Đất đai.

Bộ TN&MT cho rằng cần công khai quy hoạch để ngăn tình trạng hứa mua, hứa bán bất động sản

Lãnh đạo Bộ TN&MT cho biết, Luật đất đai quy định chỉ đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường khi đã có quy hoạch, có hạ tầng hay đầu tư xong nền móng… và dự án đó phải trả xong nghĩa vụ tài chính. Việc này được áp dụng bởi Luật Dân sự bởi vì Bộ luật dân sự không cấm những giao dịch hợp đồng.

Theo Bộ trưởng, vấn đề rủi ro ở đây là sẽ có những nhà đầu tư không thật, làm những "dự án ma" không có quy hoạch, không có phê duyệt, đất chưa chuyển mục đích, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thành các nghĩa vụ khác thì đã muốn đưa ra thị trường để thu hút nguồn vốn.

"Trong Luật Đất đai không quy định về vấn đề hứa bán, hứa mua và hợp đồng. Trong Luật dân sự không cấm, mà đã không cấm thì để hạn chế rủi ro phải tìm căn cứ để giải quyết. Mà trong đó để giải quyết căn cơ vấn đề này phải công khai tất cả quy hoạch" - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Vị Bộ trưởng cũng cho hay, nghiên cứu trong bộ Luật Dân sự để quy định khi có những loại giao dịch thế này thì cơ quan nhà nước, doanh nghiệp cần phải công khai và công bố những gì, trách nhiệm đến đâu.

Giải pháp căn cơ nhìn từ thực tế

Trước đó, nhằm "lách luật" huy động vốn sớm từ khách hàng, nhiều chiêu thức như "hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng góp vốn" đi kèm với việc hứa mua, hứa bán bất động sản đã được nhiều chủ đầu tư sử dụng.

Kẽ hở trong "đặt cọc, ký quỹ, góp vốn" mua bán bất động sản phải được điều chỉnh bằng luật.

Giữa năm 2021, nhiều địa phương đã phát đi cảnh báo liên quan đến tình trạng “bán lúa non” dự án bất động sản không đúng quy định trên địa bàn, đồng thời công khai danh sách dự án chưa đủ điều kiện mở bán để ổn định thị trường. Thế nhưng cho đến nay vẫn chưa thể "dẹp loạn" bán nhà lúa non.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, LS Lê Văn Hồi - Giám đốc điều hành Công ty Luật My Way cho biết, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, đối với các hành vi bán nhà lúa non đã quy định sẽ bị phạt tiền từ 400 - 600 triệu đồng (gấp đôi mức xử phạt" cũ, đây là tín hiệu tốt nhằm ngăn chặn hành vi trên.

Tuy nhiên, số tiền giao dịch ở các dự án là rất lớn. Do đó, mức xử phạt sẽ không thấm vào đâu so với lợi ích mà chủ đầu tư được hưởng lợi.

Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc điều hành Công ty Luật My Way cho rằng, cần siết quy định về huy động vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, ký quỹ, góp vốn, bịt kẽ hở để chủ dự án không thể “lách luật” và các cơ quan thi hành pháp luật mới có thể xử phạt. Mặt khác, có thể cần xem xét đến các yếu tố để xử lý hình sự đối với các hành vi cố tình vi phạm, gây hậu quả nghiêm trọng để răn đe các chủ đầu tư.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”.

Ông Châu cho biết, trên cơ sở xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để ngăn chặn tình trạng trên.

Trong đó, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.