Đề xuất mở rộng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp nước ngoài cần xem xét

>>> Định giá đất: Không đẩy việc khó xuống địa phương

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Chính phủ trình đã đề xuất cơ chế đột phá nhằm huy động tối đa nguồn lực cho các dự án đầu tư. Một đề xuất đáng chú ý là mở rộng phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (thỏa thuận “mua gom” đất theo cơ chế dân sự).

Từ trước tới nay, việc cho phép tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài nhận quyền sử dụng đất là vấn đề nhạy cảm (một phần là bởi các doanh nghiệp này có tiềm lực tài chính mạnh, nếu cho phép “mua gom” có thể đẩy giá đất tăng, dẫn đến khó khăn khi Nhà nước cần thu hồi đất tại địa điểm lân cận).

Do vậy, Luật Đất đai hiện hành chỉ cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; đối với các khu vực khác thì phải tiếp cận đất đai thông qua hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Tại báo cáo ngày 23/10, Chính phủ đề xuất mở rộng, cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.

Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện linh hoạt trong tiếp cận đất đai cho tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài. Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, sự bổ sung này nhằm khắc phục tình trạng tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; nên cần cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng đất trong ranh dự án.

Tuy nhiên, đề xuất này cũng cần đánh giá cẩn trọng để tránh gây ra hiện tượng “con gà - quả trứng” tiếp theo. Bởi nếu dự án sử dụng đất không thuộc các trường hợp thu hồi đất thì tương ứng với hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (một hình thức “chỉ định nhà đầu tư”) theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư. Ngoại trừ dự án trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao thì trường hợp “chỉ định nhà đầu tư” này áp dụng với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc đã nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

>>> Tập trung tháo gỡ các vướng mắc lớn về đất đai

Theo Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, hồ sơ trình chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư phải bao gồm các giấy tờ chứng minh nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất. Hiện tượng “con gà - quả trứng” ở đây là: trước khi một dự án được “chỉ định nhà đầu tư” như trên thì nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất (có sẵn hoặc nhận chuyển nhượng). Như vậy, không thể có tình huống dự án được Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư rồi sau đó nhà đầu tư (tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài) mới đi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một khả năng khác là nếu dự án được Quốc hội, Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa có tên nhà đầu tư. Tuy nhiên trường hợp này áp dụng với các dự án phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu và điều kiện tiên quyết là thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (không thỏa thuận “mua gom” đất).

Mặt khác nếu cho phép tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài nhận chuyển quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có quyền tương tự (do dự án chưa chọn được chủ đầu tư). Như vậy việc cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ gây ra sự cạnh tranh quyết liệt, khiến các chủ sử dụng đất nâng giá cao và nếu không có doanh nghiệp nào “mua gom” đủ 100% đất thì dự án vẫn “treo”.

Do đó, đề xuất mang tính tháo gỡ này vẫn cần xem xét, hoàn thiện thêm để đảm bảo có thể triển khai trong thực tế nếu được thông qua.