.jpg "Bà Rịa – Vũng Tàu: Tháo gỡ trong Tiếp cận đất đai")
Gửi bình luận
Kể từ khi thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi (năm 2014), hệ thống pháp luật liên quan tới thị trường bất động sản đã được đổi mới khá nhiều.
Tuy nhiên, những vấn đề chồng chéo trong các luật chuyên ngành đã khiến việc đồng bộ hóa là nhiệm vụ cấp thiết.Cách đây thời gian không lâu, động thái công bố Dự thảo dự án Luật Thuế tài sản, trong đó đề xuất áp thuế suất là 0,4% cho phần giá trị vượt 700 triệu đồng, Bộ Tài chính đã khiến các nhà đầu tư BĐS “sốt sình sịch”. Nhưng không chỉ có vậy, còn khá nhiều khoảng chồng chéo có sự khác nhau giữa pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh BĐS.
Có thể bạn quan tâm
14:46, 17/05/2018
14:00, 17/05/2018
Hệ thống pháp luật về bất động sản được quy định tản mạn tại nhiều văn bản do nhiều Bộ, ngành khác nhau ban hành. Ảnh: Quốc Tuấn
“Bất đồng” chính sách với dự án treo
Luật Đất đai 2013 đã đưa ra chính sách xử lý các “dự án treo” do không đưa đất vào sử dụng trong thời gian 12 tháng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ sau 24 tháng triển khai thì được gia hạn 24 tháng nữa; sau khi gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và “tịch thu” mọi tài sản đã đầu tư trên đất của nhà đầu tư. Điều này có nghĩa là tài sản của nhà đầu tư đã bị quốc hữu hóa. Ngược lại, Hiến pháp 2013 khẳng định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản được hình thành hợp pháp của mọi tổ chức, công dân (Khoản 3 Điều 51). Như vậy, khuyến nghị là quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 nói trên của Luật Đất đai 2013 phải được thay thế bằng quy định xử lý “dự án treo” bằng thuế cao hoặc bằng xử phạt vi phạm hành chính.
Thiếu nhất quán quy định về chế độ sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 đã quy định cho phép các doanh nghiệp được sử dụng đất ở lâu dài để xây dựng nhà ở cho nhân viên của mình, nhất là khuyến khích các doanh nghiệp tự giải quyết nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, cũng như để phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Luật Nhà ở 2014 tiếp tục quy định về quyền sử dụng đất ở của doanh nghiệp giống như các quy định tại Luật Đất đai 2003. Ngược lại, Luật Đất đai 2013 lại chỉ cho phép doanh nghiệp được sử dụng đất ở có thời hạn bằng thời hạn của dự án xây dựng nhà ở để bán. Quy định này đã làm cho các doanh nghiệp không thể xây dựng nhà ở cho nhân viên của mình, đồng thời cũng làm hạn chế sự phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Quy định này của Luật Đất đai 2013 cần được đổi mới cho phù hợp với Luật Nhà ở 2014, tức là cho phép các tổ chức kinh tế được sử dụng đất ở lâu dài.
Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định cho người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà ở gắn với đất ở để ở và để kinh doanh. Đây được coi như một đổi mới quan trọng tạo động lực cho phát triển thị trường trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế. Ngược lại, Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về quyền của cá nhân người nước ngoài được tiếp cận đất ở tại Việt Nam.
Mở rộng thời hạn sử dụng đất
Trong thời gian từ 2014 tới nay, nhất là từ khi Nhà nước Việt Nam có chính sách đưa kinh tế du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hàng loạt các dự án phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng đã được đầu tư tại nhiều vùng có khả năng du lịch. Tuy nhiên, mỗi địa phương đang đưa ra cách thực thi pháp luật khác nhau. Lúc này cần đặt nhu cầu nhanh nhất phải lấp đầy các khoảng trống pháp luật trong phát triển phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Đặc biệt, cần mở rộng cho phép cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua các BĐS có mục đích lưu trú cho con người gắn với quyền sử dụng đất để kinh doanh cho thuê.
Từ một góc nhìn khác về huy động vốn tài chính cho phát triển thị trường, hệ thống pháp luật được quy định tản mạn tại nhiều văn bản do nhiều Bộ, ngành khác nhau ban hành như Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng. Đây là nhược điểm chính làm cho thị trường BĐS nước ta chưa có điều kiện tốt về huy động nguồn lực tài chính để phát triển.
Ông Ngô Thanh Phong, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng FDC:Giảm bớt “gánh nặng” cho doanh nghiệp
Doanh nghiệp bất động sản rất cần được Chính phủ hỗ trợ chính sách về giá đất. Hiện nay việc xác định giá đất ở các dự án được giao cho UBND các tỉnh thành thông qua điều chỉnh hệ số của khung giá đất chung và thường chiếm từ 20 ÷ 25% giá thành bất động sản (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng) và liên tục được đẩy lên. Đây chính là một nguyên nhân làm giá nhà tăng cao. Chưa kể đến việc tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2-3 lần phải nộp hết, tạo ra gánh nặng cho các doanh nghiệp bất động sản vì thường lúc đó chưa bán được nhà nhưng vẫn vừa phải lo tiền xây dựng, vừa phải lo tiền đất. Bà Liễu Nguyễn – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ tại Việt Nam:Khó khăn tiếp cận vốn từ ngân hàng
Thực tế cho thấy, số lượng kiều bào đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất ít do Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi giới hạn số lượng nhà kiều bào được quyền sở hữu. Mặt khác, kiều bào ít người có 100% tiền mặt khi mua nhà, mà phải vay ngân hàng. Nếu muốn vay ngân hàng nước ngoài thì phải chứng minh được quyền sở hữu, nhưng ở Việt Nam người dân chỉ có quyền sử dụng đất, nên cũng gây khó khăn cho kiều bào tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Ngoài ra, vẫn còn không ít vướng mắc về việc chuyển khoản tiền mua nhà ở từ tổ chức tín dụng nước ngoài vào Việt Nam. |
