Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Quan ngại việc chồng lấn quy định về bố trí tái định cư

Bài & Ảnh: GIA NGUYỄN• 19/06/2023 04:30

Bên cạnh những điểm tích cực đã được tiếp thu, chỉnh lý, góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chuyên gia không khỏi quan ngại về việc chồng lấn quy định về bố trí tái định cư…

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Vẫn tồn tại xung đột, chồng chéo pháp luật

Theo chương trình kỳ họp thứ 5 của Quốc hội khóa XV sáng nay, ngày 19/6, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được thảo luận tại nghị trường. Bên cạnh những điểm tích cực đã được tiếp thu, chỉnh lý, chuyên gia không khỏi quan ngại về vấn đề bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở được điều chỉnh bởi cả Luật Nhà ở và Luật Đất đai, trên thực tế đã gây vướng mắc trong triển khai thực hiện những năm qua (do quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014).

Ths Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Ths Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã làm rõ nội hàm của “tái định cư”: Là chính sách để ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi thông qua bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người bị thu hồi đất ở, phải di chuyển chỗ ở... Như vậy, bố trí tái định cư là một công đoạn được đặt ra với cơ quan nhà nước khi thực hiện thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân...; gồm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội... Bởi thế, việc bố trí tái định cư phải được quy định trong Luật Đất đai, cụ thể là thuộc chế định thu hồi đất.

Trong khi đó, nhà ở để phục vụ tái định cư cũng là một loại hình nhà ở và cũng được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở. Một vấn đề được điều chỉnh bởi hai đạo luật luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, chồng chéo, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan soạn thảo hai luật. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã quy định nguyên tắc bố trí tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội...

“Hiện nay, theo hai bản Dự thảo luật trình Quốc hội xem xét đang có mâu thuẫn, chồng chéo về nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư, hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư”, Ths Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ.

>> Còn nhiều băn khoăn về Dự thảo Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản

theo hai bản Dự thảo luật trình Quốc hội xem xét đang có mâu thuẫn, chồng chéo về nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư, hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư - Ảnh minh họa

Theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, hiện nay, hai bản Dự thảo luật trình Quốc hội xem xét đang có mâu thuẫn, chồng chéo về nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư, hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư - Ảnh minh họa

Cụ thể, theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, tại Điều 50 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định 5 hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư: 1. Xây dựng nhà ở theo dự án để bố trí tái định cư; 2. Đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư; 3. Bố trí cho người được tái định cư được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; 4. Bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai; 5. Tự mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Điều đó dẫn đến việc bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai chỉ là 1 trong 5 hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư (hình thức 4). Hay nói cách khác, tồn tại cả các hình thức bố trí tái định cư không theo quy định của Luật Đất đai!? Đây là một “lỗ hổng” về xây dựng chính sách bởi như đã phân tích ở trên, tái định cư là một nội dung của chế định thu hồi đất (phải có việc thu hồi đất của cơ quan nhà nước mới làm phát sinh nghĩa vụ bố trí tái định cư). Như vậy, bố trí tái định cư là một quy phạm pháp luật về đất đai nên phải quy định thống nhất trong Luật Đất đai.

“Việc Luật Nhà ở cũng quy định về bố trí tái định cư sẽ dẫn đến trùng lặp, chồng chéo, không phù hợp với nguyên tắc tại Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: “Văn bản quy phạm pháp luật không quy định lại các nội dung đã được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật khác”, đồng thời vượt quá phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở”, vị chuyên gia này đánh giá.

Cũng theo vị chuyên gia này, tại Điều 51 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn quy định: “Việc bố trí nhà ở tái định cư [...] phải được thực hiện trước khi thu hồi và giải tỏa nhà ở, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có nhà ở, đất ở bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của pháp luật; nhà ở được tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Đây là quy định nhắc lại Nghị quyết số 18-NQ/TW mà trước đây từng xuất hiện trong các phiên bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhưng hiện đã bỏ do yêu cầu luật phải thể chế cụ thể Nghị quyết của Đảng, không nhắc lại lời văn của Nghị quyết, đặc biệt phải làm rõ tiêu chí đánh giá “có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Bên cạnh những góp ý đã nêu, liên quan đến vấn đề về tái định cư, Ths Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, yêu cầu tái định cư tại chỗ theo khoản 4 Điều 51 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là bất khả thi. Bởi quy định này (hiện cũng duy trì tại khoản 3 Điều 35 Luật Nhà ở 2014) nếu được thông qua sẽ gây vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, quy định “đặc thù” tại khoản 4 Điều 51 Dự thảo Luật Nhà ở sẽ tạo ra “vòng lặp” theo kiểu con gà - quả trứng; đồng thời còn mâu thuẫn trực tiếp với quy định tại khoản 7 Điều 51: “Trường hợp xây dựng nhà ở tái định cư theo dự án thì phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội”. Bởi nếu yêu cầu dành một phần quỹ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội bố trí tái định cư thì vô hình trung trở thành dự án hỗn hợp nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư!?

“Do đó, cần phải bãi bỏ quy định tại khoản 4 Điều 51 Dự thảo Luật Nhà ở. Việc bố trí tái định cư phải thực hiện theo quy định tại Điều 109 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất” để tạo sự chủ động, “đi trước một bước” trong khâu tái định cư theo đúng tinh thần Nghị quyết 18”, Ths Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị.